สรุป

เมื่อบุคคลตั้งแต่สองคนขึ้นไปซื้อบ้านร่วมกันในสิงคโปร์ พวกเขาต้องเลือกวิธีถือครอง คือ ถือครองแบบ joint tenants หรือแบบ tenants-in-common การเลือกนี้เป็นตัวกำหนดว่าเมื่อเจ้าของคนใดเสียชีวิต ส่วนแบ่งของผู้นั้นจะเป็นอย่างไร ภายใต้การถือครองแบบ joint tenancy เจ้าของที่ยังมีชีวิตอยู่จะได้รับทรัพย์สิน 100% ไม่ว่าผู้เสียชีวิตจะทำพินัยกรรมไว้หรือไม่ และบ้านจะถูกโอนโดยไม่ผ่านกระบวนการ probate ตามข้อมูลจาก MoneySense ซึ่งเป็นโครงการให้ความรู้ทางการเงินระดับชาติ (หน้าอัปเดตเมื่อ 28 ก.ย. 2026) ภายใต้การถือครองแบบ tenancy-in-common ส่วนแบ่งของเจ้าของแต่ละคนแยกจากกัน และจะต้องผ่านกระบวนการ probate ไปยังบุคคลที่ระบุไว้ในพินัยกรรม หรือหากไม่มีพินัยกรรม ก็เป็นไปตามกฎหมายว่าด้วยการรับมรดกโดยไม่มีพินัยกรรมของสิงคโปร์

เจ้าของสามารถเปลี่ยนระหว่างสองแบบได้ในภายหลัง สำหรับแฟลต HDB การยื่นคำขอมีค่าธรรมเนียมการบริหาร S$50 และอาจต้องเสียอากรแสตมป์ ตามแบบฟอร์มคำขอของ HDB

สิ่งนี้หมายความอย่างไรสำหรับผู้ซื้อและเจ้าของในสิงคโปร์

การเปรียบเทียบการถือครองทั้งสองแบบ

Joint tenancyTenancy-in-common
ส่วนแบ่งไม่มีส่วนแบ่งแยกจากกัน: เจ้าของทุกคนถือสิทธิ์ทั้งหมดเจ้าของแต่ละคนถือส่วนแบ่งแยกจากกัน จะเท่ากันหรือไม่เท่ากันก็ได้
เมื่อเจ้าของคนหนึ่งเสียชีวิตส่วนแบ่งจะตกไปยังเจ้าของที่ยังมีชีวิตอยู่ส่วนแบ่งจะกลายเป็นส่วนหนึ่งของกองมรดกของผู้เสียชีวิต
ผลของพินัยกรรมไม่มีผลต่อบ้าน: หลักสิทธิ์ของผู้อยู่รอด (survivorship) ใช้บังคับไม่ว่าจะมีพินัยกรรมหรือไม่พินัยกรรมเป็นตัวกำหนดว่าใครจะได้รับส่วนแบ่ง
Probateบ้านถูกโอนโดยไม่ผ่าน probateต้องผ่านกระบวนการ probate

แหล่งที่มา: MoneySense, 28 ก.ย. 2026; HDB, 2019 และ 2023; คณะกรรมการ CPF

MoneySense ระบุเพิ่มเติมว่าการระบุผู้รับเงิน CPF และสิทธิ์ของผู้อยู่รอด (right of survivorship) "มีผลเหนือกว่าพินัยกรรม" ดังนั้น ตราบใดที่ joint tenancy ยังคงอยู่ พินัยกรรมไม่สามารถโอนส่วนได้เสียของ joint tenant ในบ้านให้แก่ผู้ใดนอกจากเจ้าของร่วมที่ยังมีชีวิตอยู่ได้

เมื่อเจ้าของคนหนึ่งเสียชีวิต

เมื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมแบบ joint tenant เสียชีวิต เจ้าของที่ยังมีชีวิตอยู่จะยื่น Notice of Death ต่อสำนักงานที่ดินสิงคโปร์ (Singapore Land Authority หรือ SLA) ภายใต้พระราชบัญญัติโฉนดที่ดิน (Land Titles Act) ตามข้อมูลจาก MyLegacy ซึ่งเป็นพอร์ทัลวางแผนช่วงท้ายชีวิตของรัฐบาล สำหรับแฟลต HDB การดำเนินการนี้จะทำให้แฟลตทั้งหลังตกเป็นของพวกเขาเต็มสิทธิ์ MyLegacy ระบุว่า หากต้องการเก็บแฟลตไว้ พวกเขาต้องเป็นพลเมืองสิงคโปร์หรือผู้พำนักถาวร มีอายุอย่างน้อย 21 ปี และเป็นไปตามกฎเกณฑ์คุณสมบัติของ HDB

ภายใต้การถือกรรมสิทธิ์ร่วมแบบ tenancy-in-common ส่วนแบ่งของผู้เสียชีวิตจะตกเป็นของกองมรดกและถูกแบ่งตามพินัยกรรม หรือหากไม่มีพินัยกรรม ก็เป็นไปตามกฎหมายมรดกที่บังคับใช้ ในคู่มือสำหรับเจ้าของบ้านชาวมุสลิม (ปรับปรุงเมื่อ 15 เม.ย. 2026) สภาศาสนาอิสลามแห่งสิงคโปร์ (MUIS) เตือนว่า "อาจมีความจำเป็นต้องขายทรัพย์สิน" เพื่อให้สามารถแบ่งส่วนแบ่งดังกล่าวได้

สำหรับผู้ที่ไม่ใช่มุสลิมที่เสียชีวิตโดยไม่มีพินัยกรรม พระราชบัญญัติการรับมรดกโดยไม่มีพินัยกรรม (Intestate Succession Act) กำหนดการแบ่งไว้ MoneySense ระบุว่า:

  • คู่สมรสและบุตร: ครึ่งหนึ่งให้คู่สมรส อีกครึ่งหนึ่งแบ่งเท่า ๆ กันamongบุตร
  • คู่สมรสและบิดามารดา แต่ไม่มีบุตร: ครึ่งหนึ่งให้คู่สมรส อีกครึ่งหนึ่งแบ่งเท่า ๆ กันamongบิดามารดา
  • บุตร แต่ไม่มีคู่สมรส: แบ่งเท่า ๆ กันamongบุตรทั้งหมด

พระราชบัญญัติดังกล่าวไม่ใช้บังคับกับชาวมุสลิม ซึ่งกองมรดกอยู่ภายใต้กฎหมายมุสลิม และผู้รับผลประโยชน์ต้องยื่นคำร้องต่อศาลชะรีอะฮ์เพื่อขอใบรับรองการรับมรดก MUIS ยืนยันว่าสิทธิของผู้อยู่รอด (right of survivorship) ยังคงใช้บังคับเมื่อเจ้าของชาวมุสลิมถือครองบ้านในฐานะ joint tenants

เงินออม CPF ที่ใช้ซื้อบ้านไม่จำเป็นต้องคืนเข้าบัญชี CPF ของสมาชิกผู้เสียชีวิต คณะกรรมการ CPF ระบุ ภายใต้ joint tenancy บ้านจะตกเป็นของเจ้าของที่ยังมีชีวิตอยู่ และภายใต้ tenancy-in-common ส่วนแบ่งจะกลายเป็นส่วนหนึ่งของกองมรดก ตัวเงินออม CPF เองไม่ใช่ส่วนหนึ่งของกองมรดก และ MoneySense แนะนำให้ทำการระบุผู้รับผลประโยชน์ CPF (CPF nomination) เพื่อกำหนดว่าใครจะเป็นผู้ได้รับเงินดังกล่าว

การเปลี่ยนวิธีถือครองบ้าน

ในกรณีที่แฟลต HDB มีเจ้าของตั้งแต่สองคนขึ้นไป พวกเขาสามารถเปลี่ยนจากการถือครองแบบ joint tenancy เป็น tenancy-in-common ในสัดส่วนที่เท่ากันหรือไม่เท่ากัน หรือเปลี่ยนกลับได้ โดยการยื่นคำขอต่อ HDB แบบฟอร์มคำขอของ HDB (ฉบับลงวันที่มกราคม 2023) ระบุค่าใช้จ่ายดังนี้:

  • ค่าธรรมเนียมการบริหาร S$50 ที่ไม่สามารถขอคืนได้เมื่อยื่นคำขอ
  • อากรแสตมป์ ซึ่งอาจมีผลบังคับใช้และคำนวณจากมูลค่าตลาดของแฟลต
  • มูลค่าตลาดจากหนึ่งในสี่วิธี: รายงานการประเมินมูลค่า, การประเมินมูลค่าโดย HDB (S$152.60 สำหรับแฟลต 1 และ 2 ห้อง หรือ S$228.90 สำหรับ 3 ห้องขึ้นไป บวกค่าธรรมเนียม S$20), ราคาขายต่อมัธยฐานรายไตรมาสล่าสุดของ HDB สำหรับเขตและประเภทแฟลตนั้น หรือการประมาณการโดยเจ้าของเอง
  • ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ตามกฎค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ของ HDB บวกค่าอากรแสตมป์และค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน

ค่าธรรมเนียมตามที่ระบุในแบบฟอร์มของ HDB โปรดตรวจสอบค่าธรรมเนียมปัจจุบันกับ HDB

แบบฟอร์มเตือนว่าคณะกรรมการอากรแสตมป์สามารถเรียกเก็บอากรส่วนที่ขาด และค่าปรับ หากมีการประกาศมูลค่าต่ำเกินจริง สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ที่ไม่เกี่ยวข้องกับการขาย HDB ระบุว่าเจ้าของที่เสนอจะต้องมีอายุอย่างน้อย 21 ปี และเป็นสมาชิกครอบครัวโดยตรง

การถือครองแบบใดเหมาะกับผู้ซื้อแบบใด

Joint tenancy เหมาะกับเจ้าของร่วมที่ต้องการให้บ้านตกเป็นของกันและกันอย่างรวดเร็วและนอกกระบวนการพิสูจน์พินัยกรรม Tenancy-in-common เหมาะกับเจ้าของร่วมที่จ่ายเงินในจำนวนไม่เท่ากัน หรือต้องการให้ส่วนแบ่งของตนตกเป็นของบุคคลอื่นที่ไม่ใช่เจ้าของร่วม เช่น บุตรจากการสมรสครั้งก่อน หากไม่มีพินัยกรรม กฎหมายว่าด้วยการรับมรดกโดยไม่มีพินัยกรรมจะเป็นตัวกำหนดว่าส่วนแบ่งนั้นจะตกเป็นของใคร

เพื่อการศึกษาเท่านั้น — ไม่ใช่คำแนะนำด้านภาษี กฎหมาย หรือการลงทุน โปรดยืนยันกับผู้เชี่ยวชาญที่ได้รับใบอนุญาต

สิ่งที่ต้องทำต่อไป

  • ตกลงกับผู้ซื้อร่วมของคุณเกี่ยวกับลักษณะการถือครองก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ และตรวจสอบว่าบันทึกไว้ในโฉนดอย่างไร
  • หากคุณถือครองแบบกรรมสิทธิ์ร่วม (tenants-in-common) ให้ทำพินัยกรรมเพื่อให้ส่วนแบ่งของคุณตกไปยังผู้ที่คุณต้องการ
  • จัดทำหรืออัปเดตการ提名ผู้รับเงิน CPF ของคุณ ซึ่งครอบคลุมเงินออม CPF ของคุณ ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย
  • หากผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมรายใดเสียชีวิต ให้ยื่น Notice of Death ต่อ SLA เพื่อให้โฉนดแสดงชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ยังมีชีวิตอยู่
  • ก่อนที่คุณจะเปลี่ยนแปลงลักษณะการถือครองของแฟลต HDB ให้ประเมินมูลค่าตลาดและสอบถามว่าจะต้องเสียอากรแสตมป์เท่าใด
  • เรียกดูที่อยู่อาศัยสำหรับขาย: https://proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy
  • ปรึกษาทนายความด้านการโอนกรรมสิทธิ์หรือการวางแผนมรดกที่ได้รับการรับรอง: https://proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance

แหล่งอ้างอิง