สรุป

สิ่งที่สามารถสร้างขึ้นข้างบ้านในสิงคโปร์ได้นั้นกำหนดไว้ในแผนแม่บท ซึ่งเป็นแผนการใช้ที่ดินตามกฎหมายที่ใช้เป็นแนวทางในการพัฒนาในช่วง 10 ถึง 15 ปีข้างหน้า แผนดังกล่าวแสดงการใช้ที่ดินและความหนาแน่นที่อนุญาตสำหรับการพัฒนา และมีการทบทวนทุกห้าปี ตามที่การท่าเรือและการพัฒนาเมือง (Urban Redevelopment Authority หรือ URA) ระบุ ฉบับปัจจุบันคือ แผนแม่บท 2025 ซึ่งประกาศในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 1 ธ.ค. 2025

ความหนาแน่นกำหนดเป็นอัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน (plot ratio) และสำหรับพื้นที่ที่กำหนดให้เป็นเขตที่อยู่อาศัย แนวทางความสูงของอาคารของ URA เชื่อมโยงกับจำนวนชั้น คือ สูงได้ถึง 24 ชั้นที่อัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดินรวม 2.1 สูงได้ถึง 36 ชั้นที่ 2.8 และมากกว่า 36 ชั้นเมื่อสูงกว่านั้น แผนยังมีการเปลี่ยนแปลงระหว่างการทบทวนแต่ละครั้ง เมื่อวันที่ 23 ต.ค. 2026 URA ได้แจ้งข้อเสนอเพื่อเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดินบนที่ดินที่อยู่อาศัยที่ Upper Changi Road จาก 2.1 เป็นมากถึง 3.5 กำหนดอัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดินใหม่ที่ Boon Lay Drive และเปลี่ยนเขตการใช้ที่ดินที่ Slim Barracks Rise สำหรับที่อยู่อาศัย สามารถยื่นข้อโต้แย้งได้จนถึงวันที่ 6 พ.ย.

สิ่งนี้หมายความอย่างไรสำหรับผู้ซื้อในสิงคโปร์

เขตต่างๆ หมายความว่าอย่างไร

เอกสารชี้แจงแผนแม่บท 2025 อธิบายแต่ละเขต ดังต่อไปนี้มีความสำคัญที่สุดเมื่อคุณพิจารณาที่ดินรอบๆ บ้าน:

เขตสิ่งที่เอกสารชี้แจงระบุว่าเป็นสำหรับ
ที่อยู่อาศัยการพัฒนาที่อยู่อาศัยเป็นหลัก
ที่อยู่อาศัยพร้อมพาณิชยกรรมที่ชั้น 1ที่อยู่อาศัยเป็นหลัก โดยมีการใช้พาณิชยกรรมเฉพาะที่ชั้น 1 เท่านั้น
พาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยการพัฒนาผสมผสานระหว่างพาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยเป็นหลัก
Whiteการรวมกันของการใช้ประโยชน์สองประเภทขึ้นไปเป็นโครงการพัฒนาแบบผสมผสาน
Reserve Siteการใช้ประโยชน์ที่ยังไม่ได้กำหนด
Open Spaceพื้นที่เปิดโล่ง

ที่มา: URA, เอกสารชี้แจงแผนแม่บท 2025.

Reserve Site ที่อยู่ข้างบ้านหมายความว่าการใช้ประโยชน์ในอนาคตยังไม่ได้ถูกกำหนด

อัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดินและความสูง

อัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน (plot ratio) คือ "อัตราส่วนระหว่างพื้นที่อาคารกับพื้นที่ดิน" และตัวเลขบนผังคือความเข้มข้นสูงสุดที่อนุญาตได้ ตามที่ระบุใน Written Statement หน่วยงานผู้มีอำนาจสามารถอนุมัติได้น้อยกว่านั้น และผังระบุว่าผังไม่ได้ให้สิทธิในการพัฒนา หรือสิทธิที่จะสร้างได้ถึงระดับสูงสุด

ภาพประกอบเท่านั้น การคำนวณของ ProprKey โดยใช้คำนิยามจาก Written Statement บนพื้นที่ดิน 10,000 ตารางเมตร อัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน 2.1 อนุญาตให้มีพื้นที่อาคารได้สูงสุด 21,000 ตารางเมตร ที่ 3.5 เพดานคือ 35,000 ตารางเมตร มากกว่าสองในสาม

สำหรับแฟลตและคอนโดมิเนียม แนวทางของ URA กำหนดขีดจำกัดจำนวนชั้นตามอัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดินเฉพาะบนพื้นที่ที่ถูกแบ่งเขต Residential เท่านั้น:

อัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดินรวมจำนวนชั้นสูงสุดใกล้ Singapore Botanic Gardens
1.454
1.61210
2.12420
2.83630
สูงกว่า 2.8มากกว่า 36มากกว่า 30

ที่มา: URA, Development Control, Flats and Condominiums: Building Height (ปรับปรุง 7 มิ.ย. 2026)

ข้อกำหนดอื่น ๆ อาจกำหนดความสูงที่ต่ำกว่าได้ รวมถึงข้อกำหนดความสูงทางเทคนิคใน Building Height Plan ของ URA ข้อกำหนดระดับบล็อกถนน และข้อกำหนดด้านการอนุรักษ์หรือการออกแบบผังเมือง ในกรณีที่พื้นที่หนึ่งมีการแบ่งเขตแบบผสม (mixed-use) หรือมีอัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดินที่ไม่ได้มาตรฐาน URA จะเป็นผู้กำหนดขีดจำกัดจำนวนชั้นเมื่อพิจารณาคำขออนุญาตพัฒนา

ผังเปลี่ยนแปลงอย่างไรระหว่างการทบทวน

ภายใต้กฎข้อ 4 ของ Planning (Master Plan) Rules เมื่อข้อเสนอเพื่อแก้ไข Master Plan ได้ถูกยื่นต่อรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการพัฒนาชาติแล้ว URA จะเผยแพร่ประกาศ สำเนาที่รับรองแล้วสามารถตรวจดูได้ที่ URA Centre จนถึงกำหนดเวลาตามประกาศ และการคัดค้านต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษรถึงปลัดกระทรวงการพัฒนาชาติ (MND) และต้องระบุเหตุผล ภายใต้กฎข้อ 5

ประกาศล่าสุดสองฉบับที่ครอบคลุมที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย:

ประกาศที่ตั้งการเปลี่ยนแปลงที่เสนอผู้คัดค้านภายใน
23 ต.ค. 2026Upper Changi Road / Upper Changi Linkที่ดินที่อยู่อาศัยอัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน 2.1 เพิ่มเป็นสูงสุด 3.5; ที่ดินถนนเปลี่ยนเขตเป็นที่อยู่อาศัยที่ 3.56 พ.ย. 2026
23 ต.ค. 2026Slim Barracks Rise / Nepal Park / North Buona Vista Roadที่ดินว่างเปล่าและที่ดินถนนเปลี่ยนเป็นที่อยู่อาศัยพร้อมพาณิชย์ชั้น 1 สูงสุด 5.5; ที่ดินพาณิชย์และที่ดินถนนเปลี่ยนเป็นที่อยู่อาศัยสูงสุด 2.06 พ.ย. 2026
23 ต.ค. 2026Boon Lay Driveที่ดินที่อยู่อาศัยที่ 2.8 และ 3.0 กำหนดใหม่เป็นสูงสุด 2.8 หรือ 3.2; ที่ดินบางส่วนเปลี่ยนเป็นพื้นที่เปิดโล่งและถนน และที่ดินถนนเปลี่ยนเป็นที่อยู่อาศัยที่ 2.86 พ.ย. 2026
2 ต.ค. 2026Tomlinson Roadที่อยู่อาศัยที่ 2.8 เพิ่มเป็นสูงสุด 3.531 ต.ค. 2026
2 ต.ค. 2026Brickland Closeพาณิชย์และที่อยู่อาศัยที่ 3.0 เพิ่มเป็นสูงสุด 4.031 ต.ค. 2026

ที่มา: URA ประกาศการแก้ไขที่เสนอต่อ Master Plan 2025 วันที่ 2 และ 23 ต.ค. 2026

ประกาศไม่ได้ระบุเหตุผลของการเปลี่ยนแปลง เมื่อเทียบกับตารางความสูงของ URA ข้อเสนอ Upper Changi จะย้ายที่ดินจากช่วง 24 ชั้นไปยังช่วงมากกว่า 36 ชั้น ภายใต้การควบคุมความสูงอื่น ๆ ของ URA

สิ่งที่หมายความเมื่อคุณซื้อ

สำหรับผู้ซื้อที่จ่ายเพื่อวิว การแบ่งเขตและอัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดินของที่ดินระหว่างบ้านกับวิวนั้นบอกได้มากกว่าเส้นขอบฟ้าในปัจจุบัน ที่ดินที่อยู่อาศัยที่ 2.1 ข้างอาคารเตี้ยสามารถตามแนวทางของ URA รองรับอาคารสูงถึง 24 ชั้น และการเพิ่มเป็น 3.5 จะยกช่วงนั้นขึ้นเหนือ 36 ชั้น อัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดินที่สูงขึ้นข้างเคียงยังอนุญาตให้สร้างพื้นที่ใช้สอยได้มากขึ้น

เจ้าของที่อยู่ใกล้การเปลี่ยนแปลงที่เสนอมีช่วงเวลาสั้นในการตอบโต้ ประกาศวันที่ 23 ต.ค. มีระยะเวลาสองสัปดาห์ และการคัดค้านต้องระบุเหตุผล

เพื่อการศึกษาเท่านั้น — ไม่ใช่คำแนะนำด้านภาษี กฎหมาย หรือการลงทุน โปรดยืนยันกับผู้เชี่ยวชาญที่ได้รับใบอนุญาต

สิ่งที่ต้องทำต่อไป

  • ค้นหาบ้านและแปลงที่ดินโดยรอบบนแผนที่ Master Plan ของ URA SPACE และบันทึกโซนและอัตราส่วนพื้นที่ (plot ratio) ของแต่ละแปลง
  • ใช้ตารางความสูงของ URA เพื่อแปลงอัตราส่วนพื้นที่เหล่านั้นเป็นช่วงจำนวนชั้น และบันทึก Reserve Site หรือ White site ใด ๆ ที่อยู่ใกล้เคียง
  • ก่อนที่คุณจะจ่ายค่าธรรมเนียมออปชัน ตรวจสอบรายการแก้ไขที่เสนอสำหรับพื้นที่นั้นของ URA และยื่นข้อโต้แย้งใด ๆ เป็นลายลักษณ์อักษรต่อ MND ก่อนกำหนดเส้นตายตามประกาศ
  • เรียกดูบ้านที่ขายอยู่และเปรียบเทียบสภาพแวดล้อมโดยรอบ: https://proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy
  • ขอให้ทนายความด้านการโอนกรรมสิทธิ์ที่ผ่านการรับรองตรวจสอบเรื่องการวางผังที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สิน: https://proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance

แหล่งอ้างอิง