สรุป

การซื้อคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่ในสิงคโปร์เริ่มต้นด้วยค่าจองอย่างน้อย 5% ของราคาเพื่อซื้อสิทธิ์ในการซื้อ (option to purchase) ภายใต้กฎระเบียบผู้พัฒนาที่อยู่อาศัย (Housing Developers Rules) ผู้พัฒนาจะต้องส่งมอบสัญญาซื้อขาย (S&PA) และโฉนดที่ดินภายใน 14 วันนับจากวันที่ออกสิทธิ์ และจากนั้นผู้ซื้อมีเวลาสามสัปดาห์ในการลงนาม ตามคู่มือผู้ซื้อบ้าน (Home Buyers' Guide) ของการทบทวนการพัฒนาเมือง (Urban Redevelopment Authority หรือ URA) การลงนามทำให้เงินดาวน์รวมเป็น 20% ของราคา งวดต่อๆ มาจะเป็นไปตามการก่อสร้าง โดย 25% ครบกำหนดเมื่อมีการออกใบอนุญาตเข้าพักอาศัยชั่วคราว (Temporary Occupation Permit หรือ TOP)

การชำระเงินจากนั้นจะเป็นไปตามกำหนดการที่แน่นอนในแบบฟอร์ม 5 ของกฎระเบียบผู้พัฒนาที่อยู่อาศัย ตั้งแต่ 20% เมื่อลงนาม ไปจนถึง 25% เมื่อ TOP และ 15% สุดท้ายเมื่อได้รับใบรับรองการก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์ตามกฎหมาย (Certificate of Statutory Completion)

สิ่งนี้หมายความอย่างไรสำหรับผู้ซื้อชาวสิงคโปร์

ลำดับการซื้อ ทีละขั้นตอน

ขั้นตอนสิ่งที่เกิดขึ้นแหล่งอ้างอิง
ก่อนที่คุณจะจองผู้พัฒนาจะต้องให้ข้อมูลโครงการและข้อมูลยูนิตที่บังคับตามกฎแก่คุณก่อนที่จะรับค่าธรรมเนียมการจองURA
ตัวเลือกในการซื้อค่าธรรมเนียมการจองอย่างน้อย 5% ของราคาซื้อHousing Developers Rules, rule 8
การส่งมอบสัญญาสัญญาซื้อขาย (S&PA) และโฉนดที่ดินจะถูกส่งมอบให้คุณหรือทนายความของคุณภายใน 14 วันนับจากวันที่ให้ตัวเลือกURA Home Buyers' Guide
การใช้สิทธิลงนามใน S&PA ภายในสามสัปดาห์นับจากการส่งมอบ และชำระส่วนที่เหลือของเงินดาวน์ 20%; ผู้พัฒนาอาจอนุญาตให้มีเวลาถึงแปดสัปดาห์นับจากวันที่ให้ตัวเลือกสำหรับการชำระเงินนั้นHousing Developers Rules, rule 11; URA Home Buyers' Guide
การก่อสร้างงวดการชำระเงินจะครบกำหนดเมื่อแต่ละขั้นตอนการก่อสร้างที่ระบุไว้ใน S&PA เสร็จสิ้นURA Home Buyers' Guide
TOP25% ของราคาซื้อ; จะได้รับกุญแจเมื่อชำระเงินแล้วURA
การเสร็จสมบูรณ์ภายใน 14 วันนับจากหนังสือแจ้งให้เสร็จสมบูรณ์ (Notice to Complete) ของผู้พัฒนาURA Home Buyers' Guide
หลังการส่งมอบระยะเวลารับผิดชอบต่อข้อบกพร่อง 12 เดือน; ผู้พัฒนาต้องแก้ไขข้อบกพร่องภายในหนึ่งเดือนนับจากที่คุณแจ้งURA

S&PA สำหรับยูนิตแบบสตราตาจะเป็นไปตามแบบฟอร์ม 5 (Form 5) ของ Housing Developers Rules ซึ่งกำหนดตารางการชำระเงินดังนี้:

ขั้นตอนสัดส่วนของราคา
ลงนามใน S&PA (รวมค่าธรรมเนียมการจอง)20%
ฐานรากเสร็จสมบูรณ์10%
โครงคอนกรีตเสริมเหล็ก10%
ผนังpartition5%
หลังคาหรือเพดาน5%
ประตู หน้าต่าง การเดินสายไฟฟ้า และระบบประปา5%
ที่จอดรถ ถนน และท่อระบายน้ำ5%
TOP25%
หนังสือรับรองการเสร็จสมบูรณ์ตามกฎหมาย (Certificate of Statutory Completion)15%

แหล่งที่มา: Housing Developers Rules, Form 5 (SSO) การชำระเงินบางส่วนจะถูกส่งไปยังผู้รับฝากเงิน (stakeholder) จนกว่าจะเสร็จสมบูรณ์

ผู้พัฒนาต้องใช้ตัวเลือกและ S&PA ที่กำหนดไว้ และการเปลี่ยนแปลงใด ๆ นอกเหนือจากการแก้ไขที่ URA อนุมัติล่วงหน้าจำเป็นต้องได้รับอนุมัติจากผู้ควบคุมที่อยู่อาศัย URA กล่าว

ค่าใช้จ่ายในการถอนตัว

หากคุณไม่ใช้สิทธิ์ตามตัวเลือก ผู้พัฒนาอาจเก็บค่าจอง 25% และคืนอีก 75% ตามคู่มือของ URA เมื่อลงนามใน S&PA แล้ว ความเสี่ยงจะสูงขึ้น หากการชำระเงินใด ๆ ค้างชำระเกิน 14 วันหลังจากครบกำหนด ผู้พัฒนาอาจถือว่า S&PA ถูกบอกปัดและริบ 20% ของราคาซื้อ การชำระล่าช้ายังมีดอกเบี้ยตามสูตรที่กำหนดไว้ใน S&PA

เงินผ่อนของคุณไปที่ใด

ทุกงวดที่ได้รับก่อน TOP รวมถึงค่าจอง และงวดที่ครบกำหนด ณ TOP ต้องชำระเข้าบัญชีโครงการของโครงการ ภายใต้กฎข้อ 3 ของกฎผู้พัฒนาที่อยู่อาศัย (บัญชีโครงการ) การถอนเงินจำกัดเฉพาะวัตถุประสงค์ที่กฎระบุไว้ และบัญชีสามารถปิดได้หลังจากออกหนังสือรับรองการเสร็จสมบูรณ์ตามกฎหมายและทุกการขายเสร็จสิ้นแล้วเท่านั้น (กฎข้อ 9) ผู้พัฒนายังสามารถถอนเงินโดยใช้หนังสือค้ำประกันของธนาคารในจำนวนเดียวกัน โดยได้รับอนุมัติเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้ควบคุม (กฎข้อ 10)

โครงการที่มีมากกว่าสี่ยูนิตต้องมีใบอนุญาตผู้พัฒนาที่อยู่อาศัย URA กล่าว ใบอนุญาตขายอนุญาตให้ขายยูนิตได้ ในขณะที่ใบอนุญาตห้ามขายอนุญาตให้ก่อสร้างเท่านั้น ผู้ซื้อสามารถตรวจสอบว่าใบอนุญาตของผู้พัฒนายังใช้ได้หรือไม่ผ่าน One-Stop Developers' Portal ของ URA และ URA เผยแพร่รายชื่อผู้พัฒนาที่ถูกตัดสิทธิ์จากการขายที่ดินหรือถูกระงับการขาย

เงินสด CPF และอากรแสตมป์

องค์การเงินตราแห่งสิงคโปร์ (MAS) กำหนดให้เงินดาวน์ขั้นต่ำเป็นเงินสด 5% สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยครั้งแรกที่ระดับอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่า (LTV) 75% ขีดจำกัดจะลดลงเหลือ 55% โดยต้องเป็นเงินสด 10% หากระยะเวลาผ่อนชำระเกิน 30 ปีหรือเกินอายุ 65 ปี คณะกรรมการ CPF กล่าวว่าเงินออมในบัญชีสามัญ (Ordinary Account) สามารถนำไปใช้จ่ายสำหรับเงินดาวน์ สินเชื่อที่อยู่อาศัย และค่าอากรแสตมป์และค่าธรรมเนียมทางกฎหมายได้ ภายใต้ขีดจำกัดการใช้งาน

อากรแสตมป์ผู้ซื้อ (BSD) เรียกเก็บในอัตรา 1% สำหรับ 180,000 ดอลลาร์สิงคโปร์แรก, 2% สำหรับ 180,000 ดอลลาร์สิงคโปร์ถัดไป, 3% สำหรับ 640,000 ดอลลาร์สิงคโปร์ถัดไป, 4% สำหรับ 500,000 ดอลลาร์สิงคโปร์ถัดไป, 5% สำหรับ 1.5 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ถัดไป และ 6% สำหรับส่วนที่เกินกว่านั้น IRAS กล่าว อากรแสตมป์ผู้ซื้อเพิ่มเติม (ABSD) ใช้บังคับเพิ่มเติม: 20% สำหรับบ้านหลังที่สองของพลเมือง และ 30% ตั้งแต่หลังที่สามเป็นต้นไป; 5%, 30% และ 35% สำหรับผู้พำนักถาวร; และ 60% สำหรับชาวต่างชาติ ต้องชำระอากรแสตมป์ภายใน 14 วันนับจากวันลงนาม หรือภายใน 30 วันนับจากวันที่ได้รับในสิงคโปร์หากลงนามในต่างประเทศ และการชำระล่าช้าอาจถูกปรับได้ถึงสี่เท่าของอากร IRAS กล่าว อากรแสตมป์ผู้ขายใช้บังคับหากคุณขายภายในสี่ปีนับจากการได้มา สำหรับบ้านที่ซื้อในหรือหลังวันที่ 4 ก.ค. 2025

ตัวอย่างประกอบ: ยูนิตราคา 2 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์

ตัวอย่างประกอบเท่านั้น โดยสมมติค่าจอง 5% และสินเชื่อที่อยู่อาศัยครั้งแรกที่ LTV 75% ค่าจองคือ 100,000 ดอลลาร์สิงคโปร์ และขั้นต่ำ 5% ของ MAS หมายความว่าอย่างน้อย 100,000 ดอลลาร์สิงคโปร์ของเงินดาวน์ต้องเป็นเงินสด การใช้สิทธิเลือกซื้อต้องจ่ายเพิ่มอีก 300,000 ดอลลาร์สิงคโปร์เพื่อให้ถึง 20% จากเงินสดหรือเงินออม CPF การถอนตัวก่อนลงนามจะมีค่าใช้จ่าย 25,000 ดอลลาร์สิงคโปร์ ซึ่งเป็นหนึ่งในสี่ของค่าจอง เมื่อถึง TOP จะถึงกำหนดชำระ 500,000 ดอลลาร์สิงคโปร์ ผู้ซื้อที่ผิดนัดหลังจากลงนามมีความเสี่ยงที่จะสูญเสีย 400,000 ดอลลาร์สิงคโปร์ เงินกู้สูงสุดตามเงื่อนไขเหล่านี้คือ 1.5 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์

คำถามที่พบบ่อย

ค่าจองสำหรับคอนโดใหม่ในสิงคโปร์เท่าไร? อย่างน้อย 5% ของราคาซื้อ ภายใต้ข้อกำหนดที่ 8 ของ Housing Developers Rules

ฉันมีเวลานานเท่าใดในการลงนามหลังจากจอง? สามสัปดาห์นับจากวันที่คุณได้รับ S&PA และโฉนดที่ดิน ซึ่งผู้พัฒนาจะต้องส่งมอบภายใน 14 วันนับจากวันตัวเลือก

ฉันจะเสียอะไรหากเปลี่ยนใจ? หากคุณไม่ใช้สิทธิ์ตามตัวเลือก ผู้พัฒนาอาจเก็บค่าจอง 25%

เพื่อการศึกษาเท่านั้น — ไม่ใช่คำแนะนำด้านภาษี กฎหมาย หรือการลงทุน โปรดยืนยันกับผู้เชี่ยวชาญที่ได้รับใบอนุญาต

สิ่งที่ต้องทำต่อไป

  • ก่อนชำระค่าจอง ให้ขอข้อมูลโครงการที่บังคับและตรวจสอบใบอนุญาตของผู้พัฒนาได้ที่ One-Stop Developers' Portal ของ URA
  • ให้ทนายความตรวจสอบ S&PA โฉนดที่ดิน และการแก้ไขใด ๆ ภายในกรอบเวลาสามสัปดาห์
  • บันทึกกำหนดเส้นตายอากรแสตมป์ 14 วันนับจากวันลงนาม
  • เตรียมเงินสดสำหรับเงินดาวน์ขั้นต่ำ 5% ของ MAS และยืนยันวงเงิน CPF และสินเชื่อของคุณก่อนจอง
  • เปรียบเทียบโครงการเปิดใหม่ปัจจุบันตามราคาต่อตารางฟุตและราคารวม: https://proprkey.com/en/new-developments
  • เปรียบเทียบกับคอนโดมือสองที่โอนแล้วในพื้นที่เดียวกัน: https://proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy
  • พูดคุยกับทนายความด้านการโอนกรรมสิทธิ์หรือที่ปรึกษาสินเชื่อที่ผ่านการยืนยัน: https://proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance

แหล่งอ้างอิง