การซื้อแฟลต HDB มือสองในฐานะเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เอกชนในปี 2026: ไม่ต้องรอ 15 เดือนตั้งแต่เดือนกรกฎาคม ขายภายในหกเดือน — และ ABSD ได้รับการยกเว้นสำหรับพลเมือง

สรุป

เจ้าของอสังหาริมทรัพย์เอกชนในสิงคโปร์ไม่จำเป็นต้องรอ 15 เดือนก่อนซื้อ flats มือสองของ HDB อีกต่อไป ในการประกาศลงวันที่ 27 ก.ค. 2026 คณะกรรมการที่อยู่อาศัยและการพัฒนา (HDB) ระบุว่าเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เอกชนและอดีตเจ้าของที่ซื้อ flats มือสองที่ไม่ได้รับเงินอุดหนุนโดยไม่ใช้สินเชื่อที่อยู่อาศัยของ HDB จะไม่ต้องเผชิญกับระยะเวลารอ 15 เดือนอีกต่อไป โดยมีผลทันที

เงื่อนไขอื่น ๆ ยังคงอยู่ เจ้าของต้องมีจดหมายรับรองคุณสมบัติ flats ของ HDB (HFE) และผู้ที่ซื้อก่อนต้องจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์เอกชนของตน ทั้งในสิงคโปร์หรือต่างประเทศ ภายในหกเดือนหลังการซื้อ flats มือสองเสร็จสมบูรณ์ HDB ระบุ ด้วยกฎข้อนี้ กรมสรรพากรภายในของสิงคโปร์ (IRAS) จึงคืนอากรแสตมป์ผู้ซื้อเพิ่มเติม (ABSD) สำหรับ flats ทั้งจำนวนเมื่อผู้ซื้ออย่างน้อยหนึ่งรายเป็นพลเมือง และสามารถลดเหลือ 5% สำหรับผู้พำนักถาวร

สิ่งนี้หมายความสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เอกชนในสิงคโปร์

สิ่งที่เปลี่ยนแปลงในเดือนกรกฎาคม

ก่อนการเปลี่ยนแปลง มีเพียงพลเมืองที่มีอายุ 55 ปีขึ้นไปที่ย้ายไป flats มือสองขนาดสี่ห้องหรือเล็กกว่าที่ได้รับการยกเว้นจากระยะเวลารอ HDB ระบุ การยกเลิกนี้ครอบคลุมเส้นทางหนึ่ง ผู้ซื้อ flats ที่ได้รับเงินอุดหนุน คอนโดมิเนียมระดับผู้บริหารจากผู้พัฒนา หรือ flats ที่ได้รับเงินทุนจากสินเชื่อ HDB ยังคงต้องเผชิญกับระยะเวลารอ 30 เดือน

แหล่งที่มา: HDB, 27 ก.ค. 2026; กระทรวงการพัฒนาชาติ (MND), คำตอบเป็นลายลักษณ์อักษรลงวันที่ 7 ต.ค. 2026.

ในคำตอบเป็นลายลักษณ์อักษรลงวันที่ 7 ต.ค. 2026 กระทรวงกลาโหม (MND) ระบุว่ากฎการรอ 30 เดือนยังคงใช้กับแฟลตใหม่ แฟลตมือสองที่ซื้อด้วยเงินช่วยเหลือที่อยู่อาศัยจาก CPF และแฟลตที่ซื้อด้วยสินเชื่อ HDB และกระทรวงได้รับคำอุทธรณ์ประมาณ 900 ถึง 1,300 รายต่อปีเพื่อขอยกเว้นกฎดังกล่าว

หกเดือนในการขาย

HDB ระบุว่าเจ้าของที่ซื้อแฟลตก่อนจะต้องจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลทั้งหมด ทั้งในประเทศและต่างประเทศ ภายในหกเดือนนับจากวันที่ทำการซื้อขายแฟลตมือสองเสร็จสมบูรณ์ หน้าคุณสมบัติของผู้มีสิทธิ์ของ HDB สำหรับคู่รักและครอบครัวกำหนดกฎหกเดือนเดียวกันนี้ไว้ แม้ว่าบางส่วนของหน้าดังกล่าวยังคงแสดงถ้อยคำการรอแบบเดิมอยู่

อากรแสตมป์: ยกเว้นภายใต้เงื่อนไข

แฟลตที่ซื้อในขณะที่คุณยังเป็นเจ้าของบ้านส่วนบุคคลจะนับเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยแห่งที่สองของคุณ ABSD สำหรับอสังหาริมทรัพย์แห่งที่สองคือ 20% สำหรับพลเมือง และ 30% สำหรับผู้พำนักถาวร ภายใต้อัตราที่บังคับใช้ตั้งแต่ 27 เม.ย. 2023

สำหรับแฟลต HDB นั้น IRAS จะยกเว้นให้ IRAS ระบุในคำตอบที่เผยแพร่ต่อคำถามของผู้ซื้อว่า "เนื่องจากกฎของ HDB กำหนดให้ผู้ซื้อจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์ส่วนบุคคลของตนภายใน 6 เดือนนับจากการซื้อแฟลตมือสอง การยกเว้น ABSD จะมอบให้ล่วงหน้าแก่ผู้ซื้อแฟลต HDB" (HDB นับจากวันที่โอนกรรมสิทธิ์เสร็จสมบูรณ์) การยกเว้นจะเป็นแบบเต็มจำนวนหากผู้ซื้ออย่างน้อยหนึ่งคนเป็นพลเมือง IRAS ระบุว่าผู้พำนักถาวรที่ซื้อแฟลตมือสองก่อนขายบ้านปัจจุบันของตนสามารถได้รับการลดหย่อนเหลือ 5% ในทั้งสองกรณี การยกเว้นจะมอบให้ล่วงหน้า

การจัดหาเงินทุนสำหรับแฟลต

เจ้าของทรัพย์สินส่วนบุคคลที่อยู่ในช่วงเวลา 30 เดือนไม่สามารถใช้สินเชื่อ HDB ได้ ดังนั้นพวกเขาจึงต้องใช้สินเชื่อธนาคารหรือเงินทุนของตนเอง หากบ้านส่วนบุคคลยังมีสินเชื่อที่อยู่อาศัยค้างอยู่ สินเชื่อธนาคารสำหรับแฟลตจะนับเป็นสินเชื่อที่อยู่อาศัยรายที่สอง ซึ่งธนาคารกลางสิงคโปร์ (MAS) กำหนดเพดานอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าที่ 45% เทียบกับ 75% สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยรายแรก สินเชื่อธนาคารสำหรับแฟลต HDB ยังอยู่ภายใต้เพดานอัตราส่วนการชำระหนี้ต่อรายได้ 30% ของ MAS อีกด้วย

ราคาเป็นอย่างไรบ้าง

ราคาขายต่อลดลง 0.1% ในไตรมาสแรกของปี 2026 และ 0.3% ในไตรมาสที่สอง HDB ระบุในข่าวประชาสัมพันธ์เมื่อวันที่ 27 ก.ค.

ตัวอย่างประกอบ: แฟลตขายต่อราคา S$700,000

เป็นเพียงตัวอย่างประกอบเท่านั้น คำนวณโดย ProprKey โดยไม่รวมอากรแสตมป์ผู้ซื้อ ค่าธรรมเนียม และส่วนต่างใด ๆ ระหว่างราคากับการประเมินมูลค่า

คู่สมรสที่แต่งงานแล้ว ทั้งคู่เป็นพลเมือง ถือครองคอนโดที่มีสินเชื่อธนาคาร และซื้อแฟลตขายต่อราคา S$700,000 ก่อนที่จะขายคอนโด IRAS จะคืน ABSD จำนวน S$140,000 เมื่อ HDB อนุมัติการซื้อ และจากนั้นคู่สมรสมีเวลาหกเดือนนับจากวันที่โอนกรรมสิทธิ์เสร็จสิ้นเพื่อขายคอนโด สินเชื่อธนาคารสำหรับแฟลตของพวกเขานับเป็นสินเชื่อที่อยู่อาศัยรายที่สอง ดังนั้นจึงต้องไม่เกิน S$315,000 (45%) เหลือ S$385,000 ที่ต้องจ่ายจากเงินทุนของตนเอง หากพวกเขาขายคอนโดและชำระสินเชื่อของคอนโดก่อน แฟลตสามารถมีสินเชื่อที่อยู่อาศัยรายแรกได้สูงสุด S$525,000 (75%) ภายใต้การทดสอบรายได้ของ MAS

เพื่อการศึกษาเท่านั้น — ไม่ใช่คำแนะนำด้านภาษี กฎหมาย หรือการลงทุน โปรดยืนยันกับผู้เชี่ยวชาญที่ได้รับใบอนุญาต

สิ่งที่ต้องทำต่อไป

• ยื่นขอจดหมาย HFE ก่อนที่คุณจะดูแฟลต และยืนยันกับ HDB ว่ามีระยะเวลารอ (wait-out) ใดบ้างที่ใช้กับคุณ (ถ้ามี)
• ตัดสินใจว่าจะขายก่อนหรือซื้อก่อน หากคุณซื้อก่อน ให้วางแผนให้การขายทรัพย์สินส่วนตัวเสร็จสิ้นภายในหกเดือนนับจากวันที่โอนแฟลตเสร็จ
• สอบถามธนาคารของคุณว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีอยู่จะส่งผลต่อเงินกู้ที่คุณจะได้รับสำหรับแฟลตอย่างไร ก่อนที่คุณจะจ่ายค่าธรรมเนียมออปชัน
• หากไม่มีผู้ซื้อที่เป็นพลเมือง ให้เผื่องบประมาณสำหรับ ABSD 5% สำหรับแฟลตหลังการลดหย่อน
• เรียกดูแฟลตมือสองของ HDB และที่อยู่อาศัยส่วนตัวที่ขาย: https://proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy
• พูดคุยกับที่ปรึกษาสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ผ่านการรับรองหรือทนายความด้านการโอนกรรมสิทธิ์: https://proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance

แหล่งอ้างอิง

• การยกเลิกระยะเวลารอ 15 เดือนสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลที่ซื้อ flats รีเซลของ HDB ที่ไม่ได้รับเงินอุดหนุน — คณะกรรมการที่อยู่อาศัยและการพัฒนา — เจ้าหน้าที่ — 2026-07-27 — เข้าถึงเมื่อ 2026-10-27 — https://www.hdb.gov.sg/hdb-pulse/news/2026/removal-of-the-15-month-wait-out-period-for-private-residential-property-owners
• คำตอบเป็นลายลักษณ์อักษรโดยรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการพัฒนาชาติเกี่ยวกับการอุทธรณ์เพื่อยกเว้นระยะเวลารอ 30 เดือนสำหรับอดีตเจ้าของบ้านส่วนบุคคลในการซื้อ flats ของ HDB ที่ได้รับเงินอุดหนุน — กระทรวงการพัฒนาชาติ — เจ้าหน้าที่ — 2026-10-07 — เข้าถึงเมื่อ 2026-10-27 — https://www.mnd.gov.sg/newsroom/parliament-matters/q-as/view/written-answer-by-minister-of-national-development-on-appeals-to-waive-30-month-wait-out-period-for-former-private-homeowners-to-buy-subsidised-hdb-flats
• คู่สมรสและครอบครัว (สิทธิ์ในการได้ flat เงินอุดหนุน และเงินกู้) — คณะกรรมการที่อยู่อาศัยและการพัฒนา — เจ้าหน้าที่ — เข้าถึงเมื่อ 2026-10-27 — https://www.hdb.gov.sg/buying-a-flat/flat-grant-and-loan-eligibility/couples-and-families
• มาตรการเพื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ยั่งยืน — กระทรวงการคลัง กระทรวงการพัฒนาชาติ และธนาคารกลางสิงคโปร์ — เจ้าหน้าที่ — 2023-04-26 — https://www.mof.gov.sg/news-resources/newsroom/measures-for-a-sustainable-property-market/
• ฉันเป็นพลเมืองสิงคโปร์ที่ปัจจุบันเป็นเจ้าของ flat ส่วนบุคคล หากฉันจะดาวน์เกรดไปเป็น flat รีเซลของ HDB ฉันต้องจ่ายอากรแสตมป์ผู้ซื้อเพิ่มเติม (ABSD) สำหรับ flat รีเซลของ HDB หรือไม่ — หน่วยงานรายได้ภายในของสิงคโปร์ — เจ้าหน้าที่ — https://ask.gov.sg/iras/questions/cln4esmvj003o5v0xawe9oj18
• ฉันเป็นพลเมืองสิงคโปร์โสดและปัจจุบันเป็นเจ้าของยูนิตคอนโดมิเนียม หากฉันซื้อ flat รีเซลของ HDB ฉันต้องจ่ายอากรแสตมป์ผู้ซื้อเพิ่มเติม (ABSD) หรือไม่ — หน่วยงานรายได้ภายในของสิงคโปร์ — เจ้าหน้าที่ — https://ask.gov.sg/iras/questions/cls0zg27p00o8oimjuhz4q6cl
• ผู้พำนักถาวรสิงคโปร์ (SPRs) มีหน้าที่ต้องจ่าย ABSD 30% เมื่อซื้อ flat รีเซลของ HDB ก่อนขายทรัพย์สินปัจจุบันหรือไม่ — หน่วยงานรายได้ภายในของสิงคโปร์ — เจ้าหน้าที่ — https://ask.gov.sg/iras/questions/cml60nffg001sfge6vvtikoej
• นโยบายมหาภาค (Macroprudential) ในสิงคโปร์ — ธนาคารกลางสิงคโปร์ — เจ้าหน้าที่ — https://www.mas.gov.sg/publications/macroprudential-policies-in-singapore