สรุป

กำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์โดยทั่วไปไม่ต้องเสียภาษี เนื่องจากถือเป็นกำไรจากทุน (capital gains) ตามที่หน่วยงานสรรพากรแห่งสิงคโปร์ (Inland Revenue Authority of Singapore หรือ IRAS) ระบุ อย่างไรก็ตาม กำไรดังกล่าวอาจถูกจัดเก็บเป็นรายได้หากมีเจตนาแสวงหากำไรหรือผู้ขายประกอบธุรกิจซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

IRAS พิจารณาข้อเท็จจริงเป็นรายกรณีไป ซึ่งรวมถึงความถี่ในการซื้อและขาย เหตุผลในการซื้อและขาย ว่าผู้ขายมีศักยภาพทางการเงินที่จะถือครองอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาวหรือไม่ และระยะเวลาที่ถือครอง กำไรที่ต้องเสียภาษีจะต้องแจ้งภายใต้หมวด "รายได้อื่น" (Other Income) สำหรับบุคคลธรรมดาที่มีถิ่นที่อยู่ในสิงคโปร์ อัตราภาษีเงินได้อยู่ระหว่าง 0% ถึง 24% ตั้งแต่ปีประเมินภาษี 2024 เป็นต้นไป

สิ่งนี้หมายความอย่างไรสำหรับผู้ขายและนักลงทุนในสิงคโปร์

ปัจจัยที่ IRAS พิจารณา

IRAS ระบุปัจจัยเหล่านี้ไว้ในหน้าเว็บเกี่ยวกับกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ (ปรับปรุงเมื่อ 27 ก.พ. 2026):

  • ความถี่ของธุรกรรม
  • เหตุผลในการซื้อและขาย
  • ศักยภาพทางการเงินในการถือครองอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว
  • ระยะเวลาการถือครอง

เอกสารการฝึกอบรมของ IRAS เกี่ยวกับภาษีเงินได้ระบุ "สัญลักษณ์แห่งการค้า" (badges of trade) ไว้แปดประการ และระบุว่าไม่มีปัจจัยใดปัจจัยหนึ่งเพียงอย่างเดียวที่ชี้ขาดได้

สิ่งที่ศาลพิจารณา

ในคดี BQY v Comptroller of Income Tax ซึ่งตัดสินในเดือนมีนาคม 2018 ศาลสูง (High Court) ยืนยันการจัดเก็บภาษีจากกำไรประมาณ 16 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ที่นักธุรกิจรายหนึ่งและภรรยาของเขาได้รับจากบ้านแนวราบสามหลัง คู่สามีภรรยาดังกล่าวซื้ออสังหาริมทรัพย์แนวราบห้าหลังระหว่างปี 1997 ถึง 2012 และขายต่อสามหลังดังนี้:

อสังหาริมทรัพย์ซื้อขายกำไร
Wilby Roadมิ.ย. 2005, 5.4 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์มี.ค. 2006, 6.25 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์580,255 ดอลลาร์สิงคโปร์
Brizay Parkต.ค. 2009, 20.4 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ก.ค. 2010, 35 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์13,617,092 ดอลลาร์สิงคโปร์
Garlick Avenueต.ค. 2010, 18.7 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ม.ค. 2011, 21.8 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์1,849,989 ดอลลาร์สิงคโปร์

ที่มา: คำพิพากษาศาลสูง [2018] SGHC 75.

คู่รักกล่าวว่าพวกเขาซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย แต่พวกเขาไม่เคยย้ายเข้าไปอยู่ในบ้านทั้งสามหลังเลย และยังคงพำนักอยู่ที่บ้านของตนบนถนนเวสต์โคสต์ ผู้พิพากษาชู ฮัน เต็ก วินิจฉัยว่า "เรื่องนี้ต้องตัดสินโดยการพิจารณาเจตนาของผู้ซื้อในขณะที่เขาซื้อทรัพย์สิน" ซึ่งอนุมานได้จากพฤติกรรม และได้ยกคำอุทธรณ์ของพวกเขา กำไรดังกล่าวถูกประเมินภายใต้มาตรา 10(1)(g) แห่งพระราชบัญญัติภาษีเงินได้ ซึ่งครอบคลุมถึงกำไรหรือผลประโยชน์ที่มีลักษณะเป็นรายได้

คดีนี้ขึ้นอยู่กับพฤติกรรม: สิ่งที่ผู้ซื้อทำกับบ้านแต่ละหลังนับตั้งแต่วันที่ซื้อ ไม่ใช่สิ่งที่พวกเขากล่าวในภายหลังว่าพวกเขาวางแผนไว้

อากรแสตมป์ผู้ขายเป็นค่าธรรมเนียมแยกต่างหาก

อากรแสตมป์ผู้ขาย (Seller's Stamp Duty หรือ SSD) กำหนดโดยระยะเวลาที่คุณถือครองบ้าน สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยที่ซื้อในหรือหลังวันที่ 4 ก.ค. 2025 กระทรวงการคลัง (MOF) ได้ปรับขึ้นอัตราและขยายระยะเวลาการถือครองจากสามปีเป็นสี่ปี:

ระยะเวลาการถือครองอัตรา SSDอัตราก่อนวันที่ 4 ก.ค. 2025
ไม่เกิน 1 ปี16%12%
มากกว่า 1 ปี ถึง 2 ปี12%8%
มากกว่า 2 ปี ถึง 3 ปี8%4%
มากกว่า 3 ปี ถึง 4 ปี4%0%
มากกว่า 4 ปี0%0%

ที่มา: MOF, 3 ก.ค. 2025.

MOF อ้างถึงการเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วของธุรกรรมการซื้อขายบ้านส่วนบุคคลที่มีระยะเวลาการถือครองสั้น และการขายช่วงก่อนโครงการเสร็จ (sub-sales) ของยูนิตที่ยังสร้างไม่เสร็จ

ตัวอย่างประกอบ: กำไรที่ถูกเก็บภาษีเป็นรายได้

ตัวอย่างประกอบเท่านั้น การคำนวณโดย ProprKey โดยใช้อัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาของผู้มีถิ่นที่อยู่ในสิงคโปร์ของ IRAS จากปีการประเมิน 2024

  • ผู้พักอาศัยที่มีรายได้ที่ต้องเสียภาษี S$600,000 จากแหล่งอื่นขายคอนโดด้วยกำไร S$200,000 และ IRAS ประเมินกำไรดังกล่าวเป็นรายได้
  • สมมติว่าไม่มีการหักลดหย่อนอื่นใด รายได้ที่ต้องเสียภาษีจะเพิ่มขึ้นเป็น S$800,000 ซึ่งทั้งหมดอยู่ในช่วงอัตรา 23% สำหรับรายได้ตั้งแต่ S$500,001 ถึง S$1,000,000 ดังนั้นกำไรดังกล่าวจึงเพิ่มภาษี S$46,000
  • หากคอนโดถูกซื้อในหรือหลังวันที่ 4 ก.ค. 2025 และขายภายในสี่ปี จะต้องชำระ SSD ในอัตราตามระยะเวลาการถือครองเมื่อขายด้วย

เพื่อการศึกษาเท่านั้น — ไม่ใช่คำแนะนำด้านภาษี กฎหมาย หรือการลงทุน โปรดยืนยันกับผู้เชี่ยวชาญที่ได้รับใบอนุญาต

สิ่งที่ต้องทำต่อไป

  • เก็บบันทึกตั้งแต่วันที่คุณซื้อว่าทำไมคุณจึงซื้อ: คุณวางแผนจะอยู่อาศัยในบ้านหรือปล่อยให้เช่า และคุณจัดหาเงินทุนมาอย่างไร
  • หากคุณอาจขายภายในสี่ปีนับจากวันที่ซื้อ ให้คำนวณ SSD ก่อนประกาศขาย
  • หากคุณซื้อและขายบ้านหลายหลังในช่วงเวลาสั้น ๆ ให้ปรึกษาที่ปรึกษาด้านภาษีว่า IRAS อาจมองรูปแบบดังกล่าวอย่างไรก่อนที่คุณจะยื่นแบบ
  • หากกำไรต้องเสียภาษี ให้ประกาศภายใต้ "รายได้อื่น" เมื่อคุณยื่นแบบแสดงรายการภาษี
  • เปรียบเทียบบ้านที่ขายโดยคำนึงถึงแผนการถือครองที่ยาวนานขึ้น: https://proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy
  • พูดคุยกับที่ปรึกษาด้านภาษีที่ผ่านการตรวจสอบหรือทนายความด้านการโอนกรรมสิทธิ์ก่อนที่คุณจะลงนาม: https://proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance

แหล่งอ้างอิง