สรุป

ก่อนที่คุณจะจ่ายเงินซื้อบ้านส่วนบุคคลในสิงคโปร์ คุณสามารถตรวจสอบได้ว่าใครเป็นเจ้าของตามกฎหมาย สำนักงานที่ดินสิงคโปร์ (Singapore Land Authority หรือ SLA) จำหน่ายบันทึกโฉนดที่ดินและกรรมสิทธิ์ผ่านบริการ Integrated Land Information Service (INLIS) โดยไม่มีค่าสมัครสมาชิก ตารางค่าธรรมเนียมของ SLA ซึ่งปรับปรุงล่าสุดในเดือนกันยายน 2025 กำหนดราคาข้อมูลที่ดินและกรรมสิทธิ์ไว้ที่ S$5.25 และสำเนาอิเล็กทรอนิกส์ของโฟลิโอโฉนดที่ดิน ซึ่งเป็นบันทึกในทะเบียนที่ดิน ไว้ที่ S$16 รวม GST

เมื่อคุณชำระเงินมัดจำแล้ว การจดทะเบียนข้อโต้แย้งสิทธิ (caveat) จะปกป้องสิทธิเรียกร้องของคุณจนกว่าการซื้อจะเสร็จสมบูรณ์ การยื่นจดทะเบียนมีค่าใช้จ่าย S$64.45 ตามตารางเดียวกัน และจากนั้น SLA มักจะส่งหนังสือแจ้ง caveat ไปยังเจ้าของ เจ้าของบ้านส่วนบุคคลและแฟลต HDB สามารถดูข้อมูลโฉนดที่ดินและแผนที่ของตนเองได้ฟรีด้วย Singpass ตามที่ SLA ระบุ

สิ่งนี้หมายความอย่างไรสำหรับผู้ซื้อและเจ้าของในสิงคโปร์

สิ่งที่ INLIS จำหน่าย

SLA ระบุผลิตภัณฑ์ Land Titles สี่รายการบน INLIS ได้แก่ Property Title Information, Property Title Information with Survey Map, Property Ownership Information และ Land Information – Lot Particulars สำหรับอสังหาริมทรัพย์ส่วนบุคคล Property Ownership Information จะแสดงเจ้าของที่จดทะเบียน คุณสามารถค้นหาด้วยที่อยู่ ชื่ออาคารหรือโครงการ รหัสไปรษณีย์ หมายเลขแปลงที่ดิน หมายเลขยูนิตแบบแบ่งชั้น หรือหมายเลขโฉนดที่ดิน ตามที่ SLA ระบุ

มีข้อจำกัดสองประการที่สำคัญ ทะเบียนโฉนดที่ดิน (Land Titles Registry) ไม่ได้เก็บรักษาบันทึกที่อยู่ ดังนั้น SLA จึงขอให้ผู้ใช้ตรวจสอบว่าที่อยู่ตรงกับหมายเลขแปลงที่ดินก่อนค้นหา และผลิตภัณฑ์ข้อมูลกรรมสิทธิ์ไม่รวมตราสารที่ยังอยู่ระหว่างการจดทะเบียนซึ่งอาจส่งผลต่อกรรมสิทธิ์ SLA จำหน่ายรายละเอียดของตราสารที่อยู่ระหว่างการจดทะเบียนเป็นบันทึกแยกต่างหาก

INLIS ยังมีข้อมูลจากหน่วยงานอื่นด้วย รวมถึงแผนแนวถนนและแผนคุ้มครองทางรถไฟของการขนส่งทางบก (Land Transport Authority) ค่าธรรมเนียมชำระด้วยบัตรเดบิตหรือเครดิต หรือ NETS GIRO

บันทึกมีค่าใช้จ่ายเท่าไร

บันทึกหรือบริการค่าธรรมเนียม SLA รวม GST
รายละเอียดอสังหาริมทรัพย์และที่ดินS$4.70
ข้อมูลที่ดินและกรรมสิทธิ์S$5.25
รายละเอียดเจ้าของกรรมสิทธิ์S$5.80
รายละเอียดตราสารที่อยู่ระหว่างดำเนินการS$7.90
พิมพ์ดัชนีคำคัดค้านอิเล็กทรอนิกส์S$8.40
พิมพ์โฟลิโออิเล็กทรอนิกส์S$16.00
การยื่นหรือขยายคำคัดค้านS$64.45
การถอนคำคัดค้านS$49.15
การจดทะเบียนโอนหรือจำนองS$68.30 (S$38.30 สำหรับแฟลต HDB)

ที่มา: SLA, ค่าธรรมเนียมบริการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ (ปรับปรุงล่าสุด 17 ก.ย. 2025)

ตารางเดียวกันนี้ระบุการค้นหาอย่างเป็นทางการที่ S$54.25 ต่อใบรับรอง และการค้นหาอย่างเป็นทางการครั้งสุดท้ายที่ S$69.55

สิ่งที่ต้องตรวจสอบในโฉนด

  • เจ้าของ ชื่อในโฉนดควรตรงกับบุคคลที่คุณกำลังติดต่อด้วย หากมีเจ้าของจดทะเบียนมากกว่าหนึ่งคน ตรวจสอบให้แน่ใจว่าทุกคนเป็นคู่สัญญาในการขาย
  • คำคัดค้าน คำคัดค้านที่ยื่นโดยผู้ซื้อรายอื่นหมายความว่ามีบุคคลอื่นอ้างสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย ขอให้ทนายความของคุณอธิบายคำคัดค้านใด ๆ ก่อนที่คุณจะชำระเงิน
  • การจำนองและภาระผูกพัน CPF สิ่งเหล่านี้พบได้ทั่วไปในบ้านที่ซื้อด้วยสินเชื่อหรือเงินออม CPF สอบถามว่าจะมีการปลดภาระอย่างไรเมื่อเสร็จสิ้นการโอน SLA เรียกเก็บ S$45.30 สำหรับการจดทะเบียนการปลดภาระ
  • ตราสารที่อยู่ระหว่างดำเนินการ เนื่องจากผลิตภัณฑ์ข้อมูลกรรมสิทธิ์ไม่รวมรายการเหล่านี้ไว้ โปรดขอรายละเอียดตราสารที่อยู่ระหว่างดำเนินการเมื่อใกล้ถึงวันเสร็จสิ้นการโอน

คำคัดค้านปกป้องผู้ซื้ออย่างไร

คำเตือน (caveat) คือเอกสารทางกฎหมายที่ยื่นต่อ SLA โดยบุคคลที่อ้างว่ามีส่วนได้เสียในทรัพย์สิน และนายทะเบียนโฉนดที่ดินจะแจ้งเตือนเกี่ยวกับเอกสารดังกล่าวต่อทรัพย์สินนั้น SLA กล่าว ในการซื้อขายทั่วไป อาจมีสามฝ่ายที่ยื่นคำเตือนได้ ได้แก่ ผู้ซื้อ ในฐานะผู้ซื้อ หลังจากชำระเงินมัดจำแล้ว ธนาคาร ในฐานะผู้รับจำนอง หลังจากปล่อยเงินกู้แล้ว และคณะกรรมการ CPF ในฐานะผู้รับภาระผูกพัน หลังจากปล่อยเงินทุน CPF แล้ว SLA อธิบายว่าเป็น "ขั้นตอนป้องกันล่วงหน้าที่ผู้ยื่นคำเตือนดำเนินการระหว่างรอการโอนกรรมสิทธิ์ให้เสร็จสมบูรณ์"

เมื่อ SLA ยอมรับคำเตือนแล้ว SLA จะส่งหนังสือแจ้งคำเตือนตามมาตรา 117 แห่งพระราชบัญญัติโฉนดที่ดิน โดยปกติถึงเจ้าของ และถึงผู้ซื้อด้วยเมื่อธนาคารหรือคณะกรรมการ CPF เป็นผู้ยื่นคำเตือน เจ้าของที่ตกลงขายทรัพย์สิน กู้เงิน หรือใช้เงินทุน CPF ไม่จำเป็นต้องดำเนินการใด ๆ เจ้าของที่ไม่ได้ทำสิ่งใดในเหล่านี้ควรปรึกษาทนายความ SLA แนะนำ

นายทะเบียนไม่มีอำนาจถอนคำเตือนด้วยตนเอง เจ้าของที่โต้แย้งคำเตือนจำเป็นต้องมีคำสั่งศาลหรือต้องยื่นคำร้องเพื่อยกเลิกคำเตือนอันเป็นการกลั่นแกล้งตามมาตรา 127 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าว SLA กล่าว การยื่นคำร้องของผู้ถูกคำเตือนตามมาตรานั้นมีค่าธรรมเนียม 145 ดอลลาร์สิงคโปร์ และผู้ยื่นคำเตือนสามารถถอนคำเตือนได้ในราคา 49.15 ดอลลาร์สิงคโปร์

ทะเบียนที่ดินสองประเภท

สิงคโปร์มีทะเบียนสองประเภท ได้แก่ ทะเบียนตราสาร (Register of Deeds) สำหรับที่ดินตามกฎหมายจารีตประเพณี ภายใต้พระราชบัญญัติการจดทะเบียนตราสาร และทะเบียนโฉนดที่ดิน (Land Titles Register) สำหรับที่ดินที่มีโฉนด ภายใต้พระราชบัญญัติโฉนดที่ดิน ซึ่งเริ่มใช้ในปี 1960 ภายใต้ระบบโฉนดที่ดิน การจดทะเบียนเป็นสิ่งบังคับเพื่อโอนสิทธิในอสังหาริมทรัพย์หรือส่วนได้เสียในที่ดิน สำหรับที่ดินที่ยังไม่ได้จดทะเบียน การค้นหารายละเอียดแปลงที่ดิน (Lot Particulars) ของ SLA จะให้ข้อมูลอ้างอิงในดัชนีหนังสือที่ดิน (Index to Land Books) และดัชนีหนังสือคำเตือน (Index to Caveat Books) ซึ่งสามารถสั่งซื้อภาพของรายการในดัชนีได้

คำถามที่พบบ่อย

ฉันสามารถตรวจสอบได้หรือไม่ว่าใครเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ส่วนบุคคล? ได้ ข้อมูลความเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ของ INLIS แสดงเจ้าของที่จดทะเบียนของอสังหาริมทรัพย์ส่วนบุคคล ซึ่งค้นหาได้จากที่อยู่ รหัสไปรษณีย์ หรือเลขที่แปลงที่ดิน

เจ้าของสามารถตรวจสอบโฉนดของตนเองได้โดยไม่เสียค่าใช้จ่ายหรือไม่? ได้ เจ้าของที่มี Singpass แบบสองปัจจัยสามารถดูข้อมูลโฉนดและแผนที่สำหรับอสังหาริมทรัพย์ส่วนบุคคลหรือแฟลต HDB ของตนเองได้โดยไม่มีค่าใช้จ่าย SLA ระบุ

การค้นหาโฉนดแทนงานของทนายความของฉันหรือไม่? ไม่ การค้นหาแสดงสิ่งที่ทะเบียนมีอยู่ในวันที่คุณดำเนินการ ค้ำประกันของคุณและการตรวจสอบของทนายความของคุณครอบคลุมการซื้อจนถึงการโอนกรรมสิทธิ์เสร็จสมบูรณ์

เพื่อการศึกษาเท่านั้น — ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย โปรดยืนยันสถานะโฉนดของอสังหาริมทรัพย์เฉพาะกับทนายความของคุณก่อนที่คุณจะตัดสินใจ

สิ่งที่ต้องทำต่อไป

  • ก่อนที่คุณจะจ่ายค่าธรรมเนียมออปชัน ให้ซื้อบันทึกความเป็นเจ้าของหรือโฉนดบน INLIS และตรวจสอบเจ้าของ ค้ำประกัน และการจำนอง
  • ถามทนายความของคุณว่าพวกเขาจะยื่นค้ำประกันของคุณเมื่อใดหลังจากชำระเงินมัดจำแล้ว
  • หากคุณเป็นเจ้าของบ้าน ให้ตรวจสอบโฉนดของคุณด้วย Singpass และเก็บประกาศค้ำประกันใด ๆ ที่ SLA ส่งมาให้คุณ
  • เปรียบเทียบบ้านที่ได้รับการยืนยันแล้วสำหรับขาย: https://proprkey.com/en/properties
  • ค้นหาผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายหรือการเงินที่ได้รับการยืนยันสำหรับการซื้อของคุณ: https://proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance

การอ้างอิง