วิธีตรวจสอบว่าบ้านขายไปในราคาเท่าใดในสิงคโปร์: ข้อมูล HDB และ URA

สรุป

ใครก็ตามสามารถตรวจสอบได้ว่าคอนโด HDB ขายไปในราคาเท่าใด ชุดข้อมูลเปิดของคณะกรรมการที่อยู่อาศัยและการพัฒนา (HDB) บน data.gov.sg แสดงรายการราคาขายต่อตามเดือนที่จดทะเบียนตั้งแต่เดือนมกราคม 2017 มีการอัปเดตทุกวัน และมีธุรกรรม 243,611 รายการ ณ วันที่ 27 ต.ค. 2026 สำหรับที่อยู่อาศัยเอกชน บริการอิเล็กทรอนิกส์ด้านธุรกรรมขององค์การพัฒนาเมือง (URA) ใช้ข้อมูลคาเวียตและข้อมูลที่นักพัฒนาส่งมา กระทรวงการพัฒนาชาติ (MND) กล่าวในเดือนมกราคม 2025

ดัชนีราคาตอบคำถามที่แตกต่างออกไป ดัชนีของ URA และ HDB แสดงให้เห็นว่าราคาของที่อยู่อาศัยที่เทียบเคียงกันเคลื่อนไหวอย่างไรในช่วงหนึ่งไตรมาส ไม่ใช่ราคาที่แท้จริงของที่อยู่อาศัยใดที่อยู่อาศัยหนึ่ง ทั้งสองมีประโยชน์เมื่อคุณกำหนดหรือทดสอบราคา ตราบใดที่คุณรู้ว่าสิ่งใดที่แต่ละแห่งไม่ได้รวมไว้

สิ่งนี้หมายความอย่างไรสำหรับผู้ซื้อและผู้ขายในสิงคโปร์

คอนโด HDB: บันทึกการขายต่อ

แต่ละบันทึกในชุดข้อมูลของ HDB ระบุเดือน เมือง ประเภทคอนโด บล็อก ชื่อถนน ช่วงชั้น พื้นที่ใช้สอย รุ่นคอนโด วันที่เริ่มสัญญาเช่า สัญญาเช่าคงเหลือ และราคาขายต่อ HDB ไม่รวมการขายระหว่างญาติและการขายต่อของหุ้นบางส่วน เนื่องจากอาจไม่สะท้อนราคาตลาดเต็มรูปแบบ และอธิบายว่าราคาเป็นเพียงตัวบ่งชี้เท่านั้น

มีรายละเอียดสามประการที่สำคัญเมื่อคุณเปรียบเทียบ เดือนที่แสดงคือเมื่อการขายต่อได้รับการจดทะเบียนกับ HDB ซึ่งเกิดขึ้นหลังจากตกลงราคาในใบจองแล้ว ชั้นมีเป็นช่วง ดังนั้นคอนโดสองยูนิตในช่วงชั้นเดียวกันอาจอยู่ห่างกันหลายชั้น และพื้นที่ใช้สอยรวมถึงพื้นที่เว้นที่ซื้อเพิ่ม พื้นที่ที่เพิ่มภายใต้โครงการปรับปรุงของ HDB และดาดฟ้า ซึ่งอาจทำให้ราคาต่อตารางเมตรคลาดเคลื่อน

ที่อยู่อาศัยเอกชน: คาเวียตและช่องว่างของมัน

ดัชนีราคาของ URA อ้างอิงจากคำบอกกล่าว (caveat) ที่ยื่นต่อสำนักงานทะเบียนที่ดินสิงคโปร์ในขั้นตอนการจองสิทธิ์ ตามบันทึกของ URA เกี่ยวกับดัชนีดังกล่าว MND กล่าวว่า e-Service ของ URA ใช้ข้อมูลคำบอกกล่าวและข้อมูลที่นักพัฒนาส่งมา และข้อมูลกรรมสิทธิ์และความเป็นเจ้าของนั้นมีอยู่ใน Integrated Land Information Service (INLIS) ซึ่งบริหารโดย Singapore Land Authority (SLA) โดยไม่คำนึงว่ามีการยื่นคำบอกกล่าวหรือไม่ ดังนั้นการขายภาคเอกชนที่ไม่มีการยื่นคำบอกกล่าวอาจไม่ปรากฏใน e-Service ของ URA แต่จะไม่หายไปจากทะเบียนกรรมสิทธิ์

ดัชนีแต่ละตัววัดอะไร

*แหล่งที่มา: บันทึกชุดข้อมูลของ URA และ Singapore Department of Statistics บน data.gov.sg.*

วิธีการแบบเฮโดนิกจะปรับความแตกต่างของที่อยู่อาศัยที่ขายไป เช่น ขนาดและทำเลที่ตั้ง เพื่อให้ไตรมาสที่มีการซื้อขายบ้านขนาดใหญ่หรือบ้านในย่านใจกลางมากขึ้นไม่ทำให้ดัชนีสูงขึ้นเพียงเพราะปัจจัยนั้น

ตัวเลข headline อาจปกปิดช่องว่างที่กว้างระหว่างแต่ละกลุ่มได้ ในไตรมาส 3 ปี 2026 ดัชนีโดยรวมของ URA เพิ่มขึ้น 1.4% ขณะที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ใช่ที่ดินเพิ่มขึ้น 2.3% ในเขต Outside Central Region เพิ่มขึ้น 0.3% ในเขต Core Central Region และไม่เปลี่ยนแปลงในเขต Rest of Central Region URA กล่าวเมื่อวันที่ 23 ต.ค. ดัชนีราคาขายต่อของ HDB อยู่ที่ 202.5 ในไตรมาส 3 ปี 2026 ลดลง 0.1% จากไตรมาส 2 และเป็นการลดลงติดต่อกันเป็นไตรมาสที่สาม HDB กล่าว ประมาณการเบื้องต้นอยู่ที่ 202.4 ลดลง 0.2%

ตัวเลขเบื้องต้นและตัวเลขสุดท้าย

ทั้งสองหน่วยงานเผยแพร่การประมาณการเบื้องต้นก่อนที่จะนับไตรมาสเต็ม จากนั้นจึงเผยแพร่ตัวเลขสุดท้ายประมาณสามสัปดาห์ต่อมา การประมาณการเบื้องต้นของ URA อาศัยข้อมูลจนถึงกลางเดือนสุดท้าย และตัวเลขสุดท้ายอาจแตกต่างออกไป ดังนั้นควรใช้ตัวเลขรายไตรมาสฉบับสุดท้ายเมื่อคุณปรับราคา

ตัวอย่างประกอบ: การนำยอดขายเดิมมาปรับให้เป็นปัจจุบัน

ตัวอย่างประกอบเท่านั้น การคำนวณของ ProprKey โดยใช้ระดับดัชนีที่เผยแพร่

• ยูนิตที่ขายไปในราคา S$600,000 ในไตรมาสที่ 1 ปี 2026 เมื่อดัชนีของ HDB อยู่ที่ 203.4 จะมีมูลค่าประมาณ S$598,200 ที่ระดับ 202.8 ของไตรมาสที่ 2 ปี 2026 หากเคลื่อนไหวตามดัชนีพอดี
• คอนโดมูลค่า S$1.5 ล้านในเขต Outside Central Region ที่เคลื่อนไหวตามการเพิ่มขึ้น 2.3% ในไตรมาสที่ 3 ของดัชนี non-landed ของ URA สำหรับภูมิภาคนั้น จะมีมูลค่าสูงขึ้นประมาณ S$34,500

บ้านหลังเดียวอาจเคลื่อนไหวมากกว่าหรือน้อยกว่าดัชนีก็ได้ บันทึกของ HDB ให้เพียงช่วงชั้น และไม่ได้ระบุถึงทิศทาง วิว หรือสภาพ ซึ่งเป็นเหตุผลที่ผู้ประเมินราคาต้องตรวจสอบตัวบ้านเอง

สิ่งที่ต้องทำต่อไป

• กรองบันทึกการขายต่อของ HDB สำหรับบล็อกและประเภทแฟลตของคุณ และเปรียบเทียบสิ่งที่เหมือนกันกับสิ่งที่เหมือนกัน: ช่วงชั้น พื้นที่ใช้สอย และสัญญาเช่าคงเหลือ: https://data.gov.sg/datasets/d_8b84c4ee58e3cfc0ece0d773c8ca6abc/view
• สำหรับบ้านส่วนตัว ให้ค้นหาการขายที่มีการจดทะเบียนภาระติดพัน (caveated sales) ในโครงการเดียวกัน และขอให้ทนายความของคุณตรวจสอบโฉนดบน INLIS หากดูเหมือนว่าการขายล่าสุดขาดหายไป
• ปรับปรุงการขายเก่าให้เป็นปัจจุบันด้วยการเปลี่ยนแปลงดัชนีระหว่างไตรมาส และใช้ตัวเลขรายไตรมาสแบบเต็มแทนการประมาณการเบื้องต้น
• เปรียบเทียบราคาเสนอขายในปัจจุบันกับบันทึกข้อมูล: https://proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy
• พูดคุยกับที่ปรึกษาสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ได้รับการยืนยันหรือทนายความด้านการโอนกรรมสิทธิ์ก่อนที่คุณจะตัดสินใจ: https://proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance

แหล่งอ้างอิง

• ราคาแฟลตมือสองตามวันที่จดทะเบียนตั้งแต่ ม.ค. 2017 เป็นต้นไป — คณะกรรมการที่อยู่อาศัยและการพัฒนา (data.gov.sg) — เจ้าหน้าที่ — https://data.gov.sg/datasets/d_8b84c4ee58e3cfc0ece0d773c8ca6abc/view
• ดัชนีราคาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยเอกชน (ไตรมาสฐาน 2009-Q1 = 100) รายไตรมาส — การท่าเรือแห่งชาติสิงคโปร์ (Urban Redevelopment Authority) (data.gov.sg) — เจ้าหน้าที่ — 2026-07-27 — https://data.gov.sg/datasets/d_97f8a2e995022d311c6c68cfda6d034c/view
• ดัชนีราคาขายต่อของคณะกรรมการที่อยู่อาศัยและการพัฒนา (HDB) (1Q2009 = 100) รายไตรมาส — กรมสถิติสิงคโปร์ ข้อมูลจาก HDB (data.gov.sg) — เจ้าหน้าที่ — 2026-07-24 — https://data.gov.sg/datasets/d_f0c768860912d66940efdac9435dc046/view
• การเผยแพร่สถิติอสังหาริมทรัพย์ไตรมาสที่ 3 ปี 2026 — การท่าเรือแห่งชาติสิงคโปร์ (Urban Redevelopment Authority) — เจ้าหน้าที่ — 2026-10-23 — เข้าถึงเมื่อ 2026-10-27 — https://www.ura.gov.sg/news/media/pr26-73/
• คำตอบเป็นลายลักษณ์อักษรของกระทรวงการพัฒนาชาติเกี่ยวกับการรวมรายละเอียดของธุรกรรมที่ไม่มีการยื่นคำร้อง (caveat) ไว้ในบริการอิเล็กทรอนิกส์ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยเอกชนของ URA — กระทรวงการพัฒนาชาติ — เจ้าหน้าที่ — 2025-01-07 — เข้าถึงเมื่อ 2026-10-27 — https://www.mnd.gov.sg/newsroom/parliament-matters/q-as/view/written-answer-by-ministry-of-national-development-on-inclusion-of-details-of-transactions-where-caveats-are-not-lodged-on-ura-s-private-residential-property-transactions-e-service
• ข้อมูลที่อยู่อาศัยสาธารณะไตรมาสที่ 3 ปี 2026 และอุปทานแฟลตที่กำลังจะมาถึง — คณะกรรมการที่อยู่อาศัยและการพัฒนา — เจ้าหน้าที่ — 2026-10 — เข้าถึงเมื่อ 2026-10-27 — https://www.hdb.gov.sg/hdb-pulse/news/2026/3rd-quarter-2026-public-housing-data-and-upcoming-flat-supply