สรุป

ดีลการขายต่อมีจำนวนมากกว่าการขายบ้านใหม่ในตลาดเอกชนของสิงคโปร์ในไตรมาสที่สองของปี 2026 โดยอยู่ที่ 3,813 ยูนิต เทียบกับ 2,141 ยูนิตที่ผู้พัฒนาขายได้ ไม่รวมเอ็กเซกคิวทีฟคอนโดมิเนียม ตามข้อมูลของการทบทวนการพัฒนาเมือง (Urban Redevelopment Authority หรือ URA) การซื้อขายต่อมักเริ่มต้นด้วยสัญญาให้สิทธิ์ซื้อ (option to purchase หรือ OTP) ที่เจรจาระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย

แม่แบบ OTP มาตรฐานบนเว็บไซต์ของสภาตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ (Council for Estate Agencies หรือ CEA) เปิดโอกาสให้สิทธิ์คงอยู่เป็นเวลาสองสัปดาห์ เว้นแต่คู่สัญญาจะตกลงกำหนดเวลาอื่น เมื่อผู้ซื้อใช้สิทธิ์แล้ว กรมสรรพากรภายในของสิงคโปร์ (Inland Revenue Authority of Singapore หรือ IRAS) จะนับว่าบ้านถูกซื้อแล้ว และอากรแสตมป์ของผู้ซื้อ (buyer's stamp duty หรือ BSD) จะครบกำหนดภายใน 14 วัน ตัวเลขสุดท้ายของ URA สำหรับไตรมาสที่ 3 ปี 2026 ซึ่งเผยแพร่เมื่อวันที่ 23 ต.ค. ระบุว่าราคาบ้านเอกชนที่ไม่ใช่ที่ดินเพิ่มขึ้น 1.0% จากไตรมาสก่อนหน้า และดัชนีโดยรวมเพิ่มขึ้น 1.4%

สิ่งนี้หมายความอย่างไรสำหรับผู้ซื้อคอนโดในสิงคโปร์

ขั้นตอนโดยสรุป

ขั้นตอนสิ่งที่เกิดขึ้นกำหนดเวลา
ตรวจสอบสินเชื่อสอบถามธนาคารของคุณว่าคุณกู้ได้เท่าใดก่อนที่คุณจะจ่ายเงินมัดจำใด ๆ
การตรวจสอบตรวจสอบผู้ขาย สิทธิในทรัพย์สิน การใช้งานที่ได้รับอนุญาต และค่าธรรมเนียมค้างชำระก่อนที่คุณจะจ่ายค่าธรรมเนียมสิทธิ์
สิทธิ์คุณจ่ายเงินค่าสิทธิ์ ผู้ขายให้สิทธิ์สองสัปดาห์ตามแม่แบบมาตรฐาน หรือตามที่ตกลง
การใช้สิทธิ์คุณลงนามและจ่ายเงินมัดจำก่อนที่สิทธิ์จะหมดอายุ
อากรแสตมป์BSD บวกอากรแสตมป์ผู้ซื้อเพิ่มเติม (additional buyer's stamp duty หรือ ABSD) หากเข้าเงื่อนไข14 วันนับจากวันที่ใช้สิทธิ์ 30 วันหากลงนามในต่างประเทศ
การเรียกเอกสารทนายของคุณตรวจสอบว่าแผนงานของรัฐส่งผลกระทบต่อทรัพย์สินหรือไม่ตามที่ตกลง เช่น 7 วันก่อนการโอนกรรมสิทธิ์
การโอนกรรมสิทธิ์คุณจ่ายยอดคงเหลือและรับบ้านวันที่ระบุไว้ในสัญญาสิทธิ์

แหล่งที่มา: คู่มือการซื้อของ URA (ปรับปรุงเมื่อ 29 มิ.ย. 2026); รายการตรวจสอบผู้ซื้อและแม่แบบ OTP ของ CEA; IRAS.

ก่อนที่คุณจะจ่ายค่าธรรมเนียมสิทธิ์

รายการตรวจสอบของผู้ซื้อของ CEA ระบุสิ่งที่ต้องตรวจสอบก่อนที่เงินจะเปลี่ยนมือ ยืนยันตัวตนและความเป็นเจ้าของของผู้ขาย ระยะเวลาการถือครองและพื้นที่ และข้อกำหนดภาระติดพันใด ๆ ที่บุคคลภายนอกได้ยื่นไว้ จากนั้นตรวจสอบการใช้งานที่ได้รับอนุมัติ ภาษีทรัพย์สินที่ค้างชำระ ค่าบำรุงรักษาและค่าบริการที่กำหนดโดยนิติบุคคลบริหารจัดการ (MCST) สถานะการล้มละลายของผู้ขาย และหากมีตัวแทนเข้ามาเกี่ยวข้อง ให้ตรวจสอบการขึ้นทะเบียนของตัวแทนกับ CEA

URA เตือนว่าผู้ซื้ออาจต้องรับผิดชอบต่องานต่อเติม ส่วนต่อขยาย หรือการใช้งานที่ไม่ได้รับอนุญาตหลังจากรับโอนทรัพย์สินแล้ว ดังนั้นควรขอแบบแปลนที่ได้รับอนุมัติจากผู้ขาย หรือซื้อบันทึกการวางผังจาก URA URA ระบุว่าเจ้าของแฟลต HDB และเอ็กเซกคิวทีฟคอนโดมิเนียมต้องมีคุณสมบัติครบตามระยะเวลาการอยู่อาศัยขั้นต่ำ (MOP) ของ HDB ก่อนซื้ออสังหาริมทรัพย์เอกชน และผู้ที่ไม่ใช่พลเมืองต้องได้รับอนุมัติจากผู้ควบคุมอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยของ Singapore Land Authority จึงจะซื้อบ้านแบบมีที่ดินได้

ออปชันและการใช้สิทธิ

ภายใต้แม่แบบของ CEA ผู้ซื้อจ่ายเงินออปชันเพื่อแลกกับสิทธิในการซื้อ หากไม่ได้ใช้สิทธิภายในเวลาที่กำหนด ออปชันจะเป็นโมฆะและเงินจะถูกยึดตกเป็นของผู้ขาย ในการใช้สิทธิ ผู้ซื้อลงนามและจ่ายเงินมัดจำ ซึ่งกำหนดเป็นเปอร์เซ็นต์ของราคาหักด้วยเงินออปชัน

นี่คือข้อกำหนดในแม่แบบของ CEA สำหรับเจ้าของที่ทำธุรกรรมด้วยตนเอง แม่แบบเปิดโอกาสให้คู่สัญญาตกลงกันเรื่องเงินออปชัน เปอร์เซ็นต์เงินมัดจำ และวันโอนกรรมสิทธิ์ และให้ขายโดยส่งมอบทรัพย์สินในสภาพว่างหรือภายใต้สัญญาเช่าที่มีอยู่ แบบฟอร์มที่ตัวแทนและทนายความใช้ อาจแตกต่างกัน ดังนั้นโปรดตรวจสอบตัวเลขในเอกสารที่คุณลงนาม

อากรแสตมป์: นาฬิกา 14 วัน

IRAS นับว่าอสังหาริมทรัพย์ถูกซื้อเมื่อมีการลงนามในสัญญาออปชันหรือสัญญาซื้อขาย และถือวันที่ใช้สิทธิ์ OTP เป็นวันที่ซื้อ ต้องชำระ BSD ภายใน 14 วันนับจากวันนั้น หรือภายใน 30 วันนับจากวันที่ได้รับเอกสารในสิงคโปร์สำหรับเอกสารที่ลงนามในต่างประเทศ และการชำระล่าช้าอาจถูกปรับได้ถึงสี่เท่าของอากร BSD ชำระเป็นเงินสดก่อน จากนั้นจึงสามารถเบิกเงินจาก CPF มาคืนได้

BSD คำนวณจากราคาหรือมูลค่าตลาดที่สูงกว่า: 1% สำหรับ 180,000 ดอลลาร์สิงคโปร์แรก, 2% สำหรับ 180,000 ดอลลาร์สิงคโปร์ถัดไป, 3% สำหรับ 640,000 ดอลลาร์สิงคโปร์ถัดไป, 4% สำหรับ 500,000 ดอลลาร์สิงคโปร์ถัดไป, 5% สำหรับ 1.5 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ถัดไป และ 6% สำหรับส่วนที่เกิน 3 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ ตามข้อมูลจากกระทรวงการคลัง สำหรับการซื้อตั้งแต่ 15 ก.พ. 2023 ตั้งแต่ 27 เม.ย. 2023 ABSD อยู่ที่ 20% สำหรับบ้านหลังที่สองของพลเมือง และ 30% ตั้งแต่หลังที่สาม; 5%, 30% และ 35% สำหรับผู้พำนักถาวร; 60% สำหรับชาวต่างชาติ; และ 65% สำหรับนิติบุคคล

ผู้ที่อัปเกรดบ้านควรระวังลำดับการลงนาม IRAS ระบุว่าพลเมืองสิงคโปร์ที่ไม่มีบ้านอื่นเป็นเจ้าของไม่ต้องจ่าย ABSD สำหรับคอนโดมิเนียมเอกชน หากมีการลงนามในออปชันสำหรับการขายแฟลต HDB ของตนก่อน

รู้คำตอบเรื่องสินเชื่อก่อน

สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยครั้งแรก ธนาคารสามารถปล่อยกู้ได้สูงสุด 75% โดยต้องมีเงินสดอย่างน้อย 5% หากระยะเวลากู้ไม่เกิน 30 ปีและสิ้นสุดภายในอายุ 65 ปี มิฉะนั้นเพดานจะอยู่ที่ 55% โดยต้องมีเงินสด 10% ตามข้อมูลจากธนาคารกลางสิงคโปร์ (MAS) ภายใต้อัตราส่วนภาระหนี้ต่อรายได้รวม (TDSR) การชำระหนี้ทั้งหมดถูกจำกัดไว้ที่ 55% ของรายได้ต่อเดือน URA แนะนำให้ตรวจสอบคุณสมบัติการกู้ก่อนชำระเงินมัดจำ

การเรียกเอกสารเพิ่มเติมและการโอนกรรมสิทธิ์

แม่แบบกำหนดให้การขายขึ้นอยู่กับการได้รับคำตอบที่น่าพอใจต่อข้อซักถามทางกฎหมายตามปกติ ซึ่งส่วนใหญ่แสดงให้เห็นว่าแผนการพัฒนาของรัฐบาลส่งผลกระทบต่อทรัพย์สินหรือไม่ หากคำตอบไม่เป็นที่น่าพอใจ แม่แบบอนุญาตให้ผู้ซื้อบอกเลิกสัญญาได้ คู่สัญญากำหนดเส้นตายการตอบกลับและวันที่โอนกรรมสิทธิ์

ตัวอย่างประกอบ: คอนโดมูลค่า 1.5 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์

ตัวอย่างประกอบเท่านั้น พลเมืองสิงคโปร์ซื้อบ้านหลังแรกในราคา 1.5 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ ด้วยสินเชื่อธนาคารระยะเวลา 25 ปีที่สิ้นสุดก่อนอายุ 65 ปี และการประเมินมูลค่าตรงกับราคา

  • BSD คือ 44,600 ดอลลาร์สิงคโปร์ (1,800 + 3,600 + 19,200 + 20,000 ดอลลาร์สิงคโปร์) ครบกำหนดภายใน 14 วันนับจากวันที่ใช้สิทธิ์ออปชัน ไม่มี ABSD เรียกเก็บ
  • ธนาคารสามารถให้กู้ได้สูงสุด 1,125,000 ดอลลาร์สิงคโปร์ หรือ 75% ต้องชำระเป็นเงินสดอย่างน้อย 75,000 ดอลลาร์สิงคโปร์ หรือ 5% ส่วนอีก 300,000 ดอลลาร์สิงคโปร์สามารถมาจากเงินสด CPF หรือทั้งสองอย่าง
  • หากผู้ซื้อมีบ้านอยู่แล้ว ABSD ในอัตรา 20% จะเพิ่มอีก 300,000 ดอลลาร์สิงคโปร์

คำถามที่พบบ่อย

ฉันมีเวลานานเท่าใดในการใช้สิทธิ์ออปชันสำหรับคอนโดมือสอง? สองสัปดาห์นับจากวันที่ระบุในออปชันตามแม่แบบของ CEA เว้นแต่คู่สัญญาจะกำหนดเส้นตายอื่น

ฉันจะได้เงินค่าออปชันคืนหรือไม่หากถอนตัว? ไม่ได้ตามแม่แบบ หากออปชันหมดอายุ เงินค่าออปชันจะถูกริบเป็นของผู้ขาย

เพื่อการศึกษาเท่านั้น — ไม่ใช่คำแนะนำด้านภาษี กฎหมาย หรือการลงทุน โปรดยืนยันกับผู้เชี่ยวชาญที่ได้รับใบอนุญาต

สิ่งที่ต้องทำต่อไป

  • ขออนุมัติเบื้องต้นจากธนาคารของคุณก่อนชำระค่าธรรมเนียมออปชัน
  • ขอแผนที่ได้รับอนุมัติจากผู้ขาย หรือซื้อบันทึกการวางแผนจาก URA แล้วนำมาเปรียบเทียบกับยูนิต: https://eservice.ura.gov.sg/buyplanningrecords
  • บันทึกสามวันที่ทันทีที่คุณลงนาม: วันหมดอายุของออปชัน กำหนดชำระอากรแสตมป์ภายใน 14 วัน และวันโอนกรรมสิทธิ์
  • เปรียบเทียบบ้านมือสองที่ขายอยู่: https://proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy
  • ขอให้นักกฎหมายด้านการโอนอสังหาริมทรัพย์หรือที่ปรึกษาสินเชื่อจำนองที่ผ่านการตรวจสอบแล้วตรวจทานออปชันก่อนที่คุณจะลงนาม: https://proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance

แหล่งอ้างอิง