สรุป

อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยข้ามคืนสิงคโปร์แบบทบต้นระยะสามเดือน (Singapore Overnight Rate Average หรือ SORA) ซึ่งเป็นหนึ่งในเกณฑ์อ้างอิงที่ธนาคารใช้กำหนดราคาสินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบดอกเบี้ยลอยตัว อยู่ที่ 1.25% ณ วันที่ 19 ต.ค. 2026 ตามตารางอัตราดอกเบี้ยในประเทศของธนาคารกลางสิงคโปร์ (MAS) โดยปรับขึ้นทุกสิ้นเดือนนับตั้งแต่เดือนเมษายน ซึ่งขณะนั้นอยู่ที่ 1.03% ตามตารางเดียวกัน

อัตราดังกล่าวยังคงต่ำกว่า 1.32% ที่บันทึกไว้ ณ สิ้นเดือนตุลาคม 2025 และต่ำกว่า 3.75% ณ สิ้นเดือนพฤศจิกายน 2023 (MAS) มาก อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ concessional ของ HDB ยังคงอยู่ที่ 2.6% ต่อปี ตั้งแต่วันที่ 1 ต.ค. ถึง 31 ธ.ค. 2026 คณะกรรมการ CPF ระบุเมื่อวันที่ 22 ก.ย. 2026

สิ่งนี้หมายความอย่างไรสำหรับผู้กู้ในสิงคโปร์

SORA ส่งผลถึงค่างวดของคุณอย่างไร

SORA คืออัตราเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักด้วยปริมาณธุรกรรมกู้ยืมในตลาดเงินสดข้ามคืนระหว่างธนาคารสกุล SGD แบบไม่มีหลักประกันในสิงคโปร์ ระหว่างเวลา 8.00 น. ถึง 18.15 น. MAS เผยแพร่อัตราของแต่ละวันในวันทำการถัดไป

ธนาคารไม่ได้กำหนดราคาสินเชื่อที่อยู่อาศัยจาก SORA ของวันใดวันหนึ่ง แพ็กเกจ SORA ใช้ค่าเฉลี่ยทบต้นของ SORA รายวันในช่วงหนึ่ง สาม หรือหกเดือน และอัตรารวมทั้งหมดจะบวกส่วนต่างของธนาคารเข้ากับค่าเฉลี่ยนั้น MoneySense ระบุ สินเชื่อ SOR และ SIBOR แบบเก่าจะรีเซ็ตจากอัตราของวันใดวันหนึ่ง ซึ่งอาจเปลี่ยนแปลงอย่างฉับพลันในวันรีเซ็ต SOR ถูกยกเลิกเมื่อวันที่ 30 มิ.ย. 2023 และ SIBOR มีกำหนดสิ้นสุดหลังวันที่ 31 ธ.ค. 2024

ค่าเฉลี่ยสามเดือนจะมองย้อนหลังไปสามเดือน ดังนั้นการเปลี่ยนแปลงของอัตราข้ามคืนจึงส่งผลถึงผู้กู้อย่างค่อยเป็นค่อยไป ณ วันที่ 19 ต.ค. ค่าเฉลี่ยหนึ่งเดือนอยู่สูงกว่าค่าเฉลี่ยสามเดือนและหกเดือน ซึ่งหมายความว่าอัตราข้ามคืนในช่วงหนึ่งเดือนที่ผ่านมามีค่าเฉลี่ยสูงกว่าในช่วงสามหรือหกเดือนที่ผ่านมา

基准利率利率日期来源
隔夜 SORA1.32%2026年10月19日MAS 国内利率
1个月复利 SORA1.32%2026年10月19日MAS 国内利率
3个月复利 SORA1.25%2026年10月19日MAS 国内利率
6个月复利 SORA1.20%2026年10月19日MAS 国内利率
3个月复利 SORA1.03%2026年4月底MAS 国内利率
3个月复利 SORA1.32%2025年10月底MAS 国内利率
HDB 优惠贷款利率2.6%2026年10月1日至12月31日CPF 局

สินเชื่อ HDB หรือสินเชื่อธนาคาร: เปรียบเทียบมากกว่าอัตราดอกเบี้ย

อัตราดอกเบี้ย HDB ถูกกำหนดไว้ที่ 0.1 เปอร์เซ็นต์พอยต์เหนืออัตราบัญชีสามัญ (OA) ของ CPF ซึ่งคงอยู่ที่พื้น 2.5% ตั้งแต่เดือนตุลาคมถึงธันวาคม 2026 คณะกรรมการ CPF กล่าว อัตราดอกเบี้ยลอยตัวของธนาคารคืออัตราอ้างอิงบวกกับมาร์จิ้นของธนาคาร ดังนั้นควรเปรียบเทียบอัตรารวมทั้งหมดแทนที่จะดูแค่ SORA เงื่อนไขก็แตกต่างกันเช่นกัน ตามข้อมูลของคณะกรรมการ CPF สินเชื่อ HDB ไม่มีระยะเวลาล็อกอินและไม่มีค่าปรับสำหรับการชำระคืนก่อนกำหนด และคุณสามารถรีไฟแนนซ์ไปยังธนาคารได้ทุกเมื่อ ขึ้นอยู่กับการอนุมัติของธนาคาร เมื่อคุณทำเช่นนั้นแล้ว คุณจะไม่สามารถกลับไปใช้สินเชื่อ HDB ได้ แพ็กเกจของธนาคารโดยทั่วไปมีระยะล็อกอินหนึ่งถึงสามปี และการชำระคืนหรือรีไฟแนนซ์ภายในระยะเวลาดังกล่าวอาจมีค่าปรับประมาณ 1.5% ของยอดสินเชื่อคงค้าง นอกเหนือจากค่าธรรมเนียมกฎหมายและการประเมินราคา และการเรียกคืนเงินอุดหนุนหรือส่วนลด

อัตราคงที่หรือลอยตัว

แพ็กเกจอัตราคงที่จะคงอัตราเดิมไว้ในช่วงสองสามปีแรก หลังจากนั้นอัตราจะกลายเป็นแบบลอยตัว MoneySense กล่าว แพ็กเกจลอยตัวจะติดตามอัตราอ้างอิง เช่น SORA อัตรา OA ของ CPF หรืออัตราบอร์ดของธนาคาร และอัตราอ้างอิงสามารถเปลี่ยนแปลงได้ทุกเมื่อ ธนาคารต้องแจ้งให้คุณทราบล่วงหน้า โดยปกติ 30 วัน ก่อนเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของคุณ และเอกสารข้อมูลสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะระบุค่าปรับการชำระคืนก่อนกำหนดใด ๆ

การรีไพรซ์หรือการรีไฟแนนซ์

การรีไพรซ์หมายถึงการย้ายไปยังแพ็กเกจใหม่กับธนาคารปัจจุบันของคุณ ส่วนการรีไฟแนนซ์หมายถึงการย้ายสินเชื่อไปยังผู้ให้กู้รายอื่น MoneySense กล่าว สำหรับบ้านที่เจ้าของอยู่อาศัยเอง MAS ไม่กำหนดให้ต้องผ่านอัตราส่วนการชำระหนี้รวม (TDSR) หรืออัตราส่วนการชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัย (MSR) เมื่อคุณรีไฟแนนซ์ แม้ว่าการประเมินเครดิตของผู้ให้กู้เองยังคงมีผลบังคับใช้ สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน อัตราส่วนดังกล่าวมีผลบังคับใช้ เว้นแต่ผู้กู้จะตกลงชำระคืนอย่างน้อย 3% ของยอดคงค้างภายในระยะเวลาสูงสุดสามปี MAS ไม่ได้กำหนดวงเงินสินเชื่อต่อมูลค่า (LTV) ตามกฎระเบียบสำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่รีไฟแนนซ์แล้ว SORA ที่ต่ำลงไม่ได้เพิ่มจำนวนเงินที่คุณสามารถกู้ได้สำหรับการซื้อใหม่ สำหรับ TDSR นั้น MAS กำหนดให้ผู้ให้กู้คำนวณค่างวดสินเชื่อที่อยู่อาศัยในอัตราที่สูงกว่าระหว่าง 4% หรืออัตรา "thereafter" ของสินเชื่อ

ตัวอย่างประกอบ: สินเชื่อ S$600,000 ระยะเวลา 25 ปี

ตัวอย่างประกอบเท่านั้น การคำนวณของ ProprKey สำหรับค่างวดรายเดือนในอัตราคงที่ อัตรา 1.5% และ 2.0% เป็นเพียงตัวอย่าง ไม่ใช่ใบเสนอราคาจากธนาคาร

อัตราดอกเบี้ยค่างวดรายเดือน
1.5%ประมาณ S$2,400
2.0%ประมาณ S$2,543
2.6% (อัตรา HDB, ตุลาคมถึงธันวาคม 2026)ประมาณ S$2,722
4.0% (อัตราขั้นต่ำของ MAS สำหรับการทดสอบ TDSR)ประมาณ S$3,167

สำหรับสินเชื่อนี้ ส่วนต่างครึ่งจุดระหว่าง 1.5% และ 2.0% เพิ่มขึ้นประมาณ S$143 ต่อเดือน

คำถามที่พบบ่อย

SORA ที่ต่ำลงทำให้ผมกู้ได้มากขึ้นหรือไม่? ไม่ ผู้ให้กู้คำนวณค่างวดสำหรับ TDSR ที่ไม่ต่ำกว่า 4% ต่อปี ไม่ว่าเกณฑ์อ้างอิงจะเป็นเท่าใด ผมสามารถย้ายสินเชื่อธนาคารไปเป็นสินเชื่อ HDB ได้หรือไม่? ไม่ ผู้ซื้อแฟลต HDB ไม่สามารถรีไฟแนนซ์สินเชื่อธนาคารด้วยสินเชื่อ HDB ได้ ตามข้อมูลของ MoneySense และคณะกรรมการ CPF เพื่อการศึกษาเท่านั้น — ไม่ใช่คำแนะนำด้านภาษี กฎหมาย หรือการลงทุน โปรดยืนยันกับผู้เชี่ยวชาญที่ได้รับใบอนุญาต

สิ่งที่ควรทำต่อไป

  • ตรวจสอบวันสิ้นสุดระยะล็อกอินและค่าปรับในเอกสารข้อเท็จจริงของสินเชื่อก่อนที่คุณจะขอแพ็กเกจใหม่
  • ขอข้อเสนอการปรับราคาจากธนาคารปัจจุบันของคุณก่อน จากนั้นเปรียบเทียบอัตรารวมและอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (EIR) ของผู้ให้กู้อื่น ตามที่ MoneySense แนะนำ
  • ติดตาม SORA ทบต้นระยะสามเดือนพร้อมกับส่วนต่างที่แพ็กเกจของคุณบวกเข้าไป
  • หากคุณถือสินเชื่อ HDB ให้ชั่งน้ำหนักการไม่มีระยะล็อกอินเทียบกับอัตราของธนาคารก่อนรีไฟแนนซ์ เพราะการสลับเป็นแบบทางเดียว
  • พูดคุยกับที่ปรึกษาสินเชื่อที่ผ่านการตรวจสอบหรือทนายความด้านโอนอสังหาริมทรัพย์: proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance
  • เปรียบเทียบบ้านกับงบประมาณของคุณ: proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy

แหล่งอ้างอิง