SSD สิงคโปร์ 2026: การขายบ้านภายในสี่ปีมีค่าใช้จ่ายสูงถึง 16% — สิ่งที่ผู้ขายต้องตรวจสอบ

สรุป

ภาษีอากรแสตมป์ของผู้ขาย (Seller's Stamp Duty หรือ SSD) ในสิงคโปร์ปี 2026 ใช้อัตรา 16%, 12%, 8% หรือ 4% เมื่ออสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยที่ซื้อในหรือหลังวันที่ 4 ก.ค. 2025 ถูกขายภายในสี่ปี ตามแบบประกาศ SSD ของกรมสรรพากรสิงคโปร์ (Inland Revenue Authority of Singapore หรือ IRAS) ซึ่งปรับปรุงเมื่อ 4 ก.ค. 2025 ที่อยู่อาศัยที่ถือครองเกินสี่ปีไม่ต้องเสีย SSD

ในแถลงการณ์ร่วมเมื่อ 3 ก.ค. 2025 กระทรวงการพัฒนาชาติ กระทรวงการคลัง และองค์การเงินตราแห่งสิงคโปร์ ได้ขยายระยะเวลาการถือครองจากสามปีเป็นสี่ปี และเพิ่มอัตราแต่ละช่วงขึ้นสี่เปอร์เซ็นต์

รัฐบาลอ้างถึงการเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วของธุรกรรมภาคเอกชนที่มีการถือครองระยะสั้น และการขายช่วงก่อนสร้างเสร็จของยูนิตที่ยังไม่แล้วเสร็จ

สิ่งนี้หมายความอย่างไรสำหรับผู้ขายในสิงคโปร์

SSD เป็นภาษีที่เรียกเก็บจากผู้ขาย แยกจากภาษีอากรแสตมป์ของผู้ซื้อ สำหรับผู้ที่ซื้อหลังวันที่ 3 ก.ค. 2025 การออกก่อนกำหนดโดยไม่เสีย SSD นั้นต้องรออีกสี่ปี ซึ่งเปลี่ยนการคำนวณสำหรับการอัปเกรดระยะสั้นหรือการขายช่วง

อัตรา SSD สิงคโปร์ 2026 ตามวันที่ซื้อ

แบบประกาศของ IRAS กำหนดอัตราตามวันที่ได้มา โดยมีสองระบบที่เกี่ยวข้องกับเจ้าของส่วนใหญ่:

แบบฟอร์มแสดงให้เห็นว่าการซื้อตั้งแต่วันที่ 14 ม.ค. 2011 ถึง 10 มี.ค. 2017 เผชิญกับตารางสี่ปีในอัตรา 16% ถึง 4% เช่นเดียวกัน ดังนั้นการเปลี่ยนแปลงในเดือนกรกฎาคม 2025 จึงได้ฟื้นฟูโครงสร้างนั้นกลับมา

บ้านที่ซื้อเมื่อวันที่ 1 มิ.ย. 2025 ยังคงอยู่ภายใต้ตารางสามปี

วันที่ใดนับเป็นการได้มาและการจำหน่าย

IRAS กำหนดแต่ละจุดสิ้นสุดของระยะเวลาการถือครองตามลำดับความสำคัญที่กำหนดไว้

สำหรับวันที่ซื้อหรือได้มา แบบฟอร์มของ IRAS ระบุตามลำดับดังนี้: วันที่ใช้สิทธิ์ตามสัญญาให้สิทธิ์ซื้อ (Option to Purchase หรือ OTP); วันที่ของสัญญาซื้อขาย; วันที่ของสัญญาเช่า (สำหรับแฟลต HDB ใหม่และแฟลตทดแทนจากโครงการ SERS); และวันที่โอนกรรมสิทธิ์ หากไม่มีกรณีใดข้างต้นใช้บังคับ

สำหรับวันที่ขายหรือจำหน่าย ลำดับคือ: วันที่ผู้ซื้อใช้สิทธิ์ตาม OTP; วันที่ลงนามในสัญญาซื้อขาย; หรือวันที่โอนกรรมสิทธิ์ หากไม่มีกรณีใดในสองกรณีแรกใช้บังคับ

ในคำตอบของ IRAS บน Ask Gov ผู้ซื้อรายหนึ่งจ่ายค่าธรรมเนียมการจองเมื่อวันที่ 15 พฤษภาคม 2025 แต่ใช้สิทธิ์ตาม OTP เมื่อวันที่ 9 กรกฎาคม 2025 IRAS ระบุว่าวันที่ซื้อคือวันที่ 9 กรกฎาคม 2025 ดังนั้นจึงใช้ระยะเวลาสี่ปี และจะไม่มี SSD ต้องชำระสำหรับการขายในหรือหลังวันที่ 9 กรกฎาคม 2029

วิธีคำนวณและชำระ SSD

คำถามที่พบบ่อยของ IRAS ระบุว่าอัตรา SSD ใช้กับราคาขายหรือมูลค่าตลาด ณ วันที่จำหน่าย แล้วแต่จำนวนใดสูงกว่า การขายในราคาที่ต่ำกว่ามูลค่าตลาดยังคงถูกเก็บภาษีตามมูลค่าตลาด

แบบฟอร์มการยื่นคำร้องระบุว่า SSD ต้องชำระภายใน 14 วันหลังวันที่ขายหรือจำหน่าย และอาจมีค่าปรับสูงถึงสี่เท่าของอากรสำหรับการชำระล่าช้าหรือไม่ชำระ IRAS ระบุในคำตอบบน Ask Gov ว่า SSD ต้องชำระเป็นเงินสดเท่านั้น ไม่สามารถชำระจากเงินออม CPF ได้

ตัวอย่างการคำนวณ (เพื่อประกอบความเข้าใจเท่านั้น)

ผู้ซื้อใช้สิทธิ์ตาม OTP เมื่อวันที่ 1 สิงหาคม 2025 และต่อมาขายในราคา 2.0 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ โดยมีมูลค่าตลาด 1.95 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ SSD จะคำนวณจากจำนวนที่สูงกว่า คือ 2.0 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์

如果业主改为在2025年5月1日、即变更之前购买，则2027年6月1日的出售将适用4%（80,000新元），而2028年和2029年的出售则无需缴纳SSD。

SSD适用或不适用的常见情况

IRAS已直接处理了若干情况：

• 组屋单位。 2025年7月3日的政府公告表示，由于组屋单位的最短居住期，修订后的SSD不影响组屋业主。
• 继承房产。 IRAS表示，取得日期为死者最初取得该房产的日期。如果该持有期在出售日期时已经结束，则无需缴纳SSD。
• 离婚转让。 IRAS表示，如果符合减免条件，因婚姻法律程序而产生的转让无需缴纳BSD、额外买方印花税（ABSD）和SSD。
• 配偶之间的赠与和部分份额。 IRAS表示，如果某一份额是后来取得的，例如通过配偶赠与取得，则该份额的持有期从其自身的取得日期起算。一名丈夫于2022年3月收到妻子的半数份额，并于2022年9月出售，则该半数份额需缴纳SSD。
• 中止的交易。 IRAS表示，对于符合《中止的买卖协议减免条件》的已撤销或中止的买卖协议，可减免超过50新元的BSD、ABSD和SSD。

SSD如何与BSD和ABSD相互作用

แบบฟอร์มการประกาศของ IRAS ระบุว่า หากต้องชำระ SSD แต่ยังชำระไม่เต็มจำนวน เอกสารจะไม่ถือว่าประทับตราอย่างถูกต้อง แม้ว่าจะชำระ BSD แล้วก็ตาม แหล่งข้อมูลของ IRAS ที่ตรวจสอบไม่ได้ระบุความเชื่อมโยงเพิ่มเติมใด ๆ นอกเหนือจากการลดหย่อนข้างต้น

คำถามที่พบบ่อย

ระยะเวลาการถือครอง SSD ในสิงคโปร์ในปี 2026 คือเท่าใด? สี่ปีสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยที่ซื้อในหรือหลังวันที่ 4 ก.ค. 2025 ตามข้อมูลของ IRAS บ้านที่ซื้อระหว่างวันที่ 11 มี.ค. 2017 ถึง 3 ก.ค. 2025 ยังคงใช้ระยะเวลาสามปี

SSD คำนวณจากอะไร? จากราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาขายหรือมูลค่าตลาด ณ เวลาที่จำหน่าย ตามข้อมูลของ IRAS

SSD ใช้กับแฟลต HDB หรือไม่? รัฐบาลกล่าวว่าการเปลี่ยนแปลงในปี 2025 ไม่ส่งผลกระทบต่อเจ้าของ HDB เนื่องจากระยะเวลาการอยู่อาศัยขั้นต่ำ (Minimum Occupation Period)

เพื่อการศึกษาเท่านั้น — ไม่ใช่คำแนะนำด้านภาษี กฎหมาย หรือการลงทุน โปรดยืนยันกับผู้เชี่ยวชาญที่ได้รับใบอนุญาต

สิ่งที่ต้องทำต่อไป

• ค้นหาวันที่ใช้สิทธิ OTP หรือวันที่ในสัญญาซื้อขาย (Sale and Purchase Agreement) ของคุณ เนื่องจากวันที่ดังกล่าว ไม่ใช่วันที่ชำระค่าธรรมเนียมออปชัน เป็นจุดเริ่มต้นของการนับเวลา SSD
• นับไปข้างหน้าสี่ปี (สามปีสำหรับการซื้อระหว่างวันที่ 11 มี.ค. 2017 ถึง 3 ก.ค. 2025) และคำนวณราคาสำหรับการขายออกก่อนกำหนดโดยใช้ตารางข้างต้น
• ปรึกษาทนายความด้านการโอนกรรมสิทธิ์เพื่อตรวจสอบความเป็นเจ้าของร่วม หุ้นที่ได้รับมรดกหรือได้รับเป็นของขวัญ ซึ่งอาจมีระยะเวลาการถือครองแยกกัน ค้นหาผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการรับรองได้ที่ https://proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance
• เปรียบเทียบราคาขายต่อที่ประกาศในปัจจุบันก่อนตัดสินใจว่าจะถือครองหรือขาย: https://proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy
• หากคุณกำลังซื้อโครงการใหม่ ให้คำนึงถึงระยะเวลา SSD สี่ปีในแผนการขายออกของคุณเมื่อเปรียบเทียบโครงการต่าง ๆ: https://proprkey.com/en/new-developments

แหล่งอ้างอิง

• อากรแสตมป์ผู้ขาย (SSD) สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย — หน่วยงานภาษีสรรพากรแห่งสิงคโปร์ — เจ้าหน้าที่ — เข้าถึงเมื่อ 2026-10-27 — https://www.iras.gov.sg/taxes/stamp-duty/for-property/selling-or-disposing-property/seller%27s-stamp-duty-%28ssd%29-for-residential-property
• อากรแสตมป์ผู้ขาย (SSD) สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย มาตรา 22A พระราชบัญญัติอากรแสตมป์ แบบฟอร์มคำประกาศ — หน่วยงานภาษีสรรพากรแห่งสิงคโปร์ — เจ้าหน้าที่ — 2025-07-04 — https://www.iras.gov.sg/docs/default-source/uploadedfiles/pdf/declaration-form-ssd-for-residential-properties.pdf?sfvrsn=eef90150_21
• อากรแสตมป์ผู้ขาย (SSD) สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย: คำถามที่พบบ่อย — หน่วยงานภาษีสรรพากรแห่งสิงคโปร์ — เจ้าหน้าที่ — 2026-10-08 (เข้าถึง) — https://www.iras.gov.sg/media/docs/default-source/uploadedfiles/pdf/faqs-on-ssd-residential10c3.pdf?sfvrsn=27c18395_2
• การขยายระยะเวลาการถือครองของอากรแสตมป์ผู้ขาย (SSD) และอัตรา SSD ที่สูงขึ้นสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย — กระทรวงการคลัง (ประกาศร่วมกับ MND และ MAS) — เจ้าหน้าที่ — 2025-07-03 — https://www.mof.gov.sg/news-resources/newsroom/extension-of-the-holding-period-of-seller-s-stamp-duty-ssd-and-higher-ssd-rates-for-residential-properties/
• SSD สำหรับคอนโดมือสองที่ใช้สิทธิ์ OTP เมื่อ 9 ก.ค. 2025 — หน่วยงานภาษีสรรพากรแห่งสิงคโปร์ (Ask Gov) — เจ้าหน้าที่ — 2026-10-08 (เข้าถึง) — https://ask.gov.sg/iras/questions/cmkvvuo6k003gpwb8orevgauy
• SSD สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับมรดกซึ่งขายทันที — หน่วยงานภาษีสรรพากรแห่งสิงคโปร์ (Ask Gov) — เจ้าหน้าที่ — 2026-10-08 (เข้าถึง) — https://ask.gov.sg/iras/questions/cml5ypmtz0013m9b1u5rqzfa4
• อากรแสตมป์สำหรับการโอนส่วนแบ่งอสังหาริมทรัพย์ในกรณีหย่า — หน่วยงานภาษีสรรพากรแห่งสิงคโปร์ (Ask Gov) — เจ้าหน้าที่ — 2026-10-08 (เข้าถึง) — https://ask.gov.sg/iras/questions/clx2orhqf002k54a6bb8ayc89
• SSD หลังจากคู่สมรสยกส่วนแบ่งครึ่งหนึ่งให้ — หน่วยงานภาษีสรรพากรแห่งสิงคโปร์ (Ask Gov) — เจ้าหน้าที่ — 2026-10-08 (เข้าถึง) — https://ask.gov.sg/iras/questions/cln4esmvk00425v0x99u14f53
• SSD สำหรับส่วนแบ่งบางส่วนที่ได้มาจากผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วม — หน่วยงานภาษีสรรพากรแห่งสิงคโปร์ (Ask Gov) — เจ้าหน้าที่ — 2026-10-08 (เข้าถึง) — https://ask.gov.sg/iras/questions/cmkvvy35j004pxefr71rrbn7y
• การชำระ SSD ด้วยเงินออม CPF — หน่วยงานภาษีสรรพากรแห่งสิงคโปร์ (Ask Gov) — เจ้าหน้าที่ — 2026-10-08 (เข้าถึง) — https://ask.gov.sg/iras/questions/cln4esmvc001e5v0x21o4xbap
• การคืนอากรแสตมป์สำหรับธุรกรรมที่ยกเลิกโดยความยินยอมร่วมกัน — หน่วยงานภาษีสรรพากรแห่งสิงคโปร์ (Ask Gov) — เจ้าหน้าที่ — 2026-10-08 (เข้าถึง) — https://ask.gov.sg/iras/questions/cm5nammsh001z48aotweswukh