สรุป

สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ เส้นทางฟรีโฮลด์มาตรฐานของประเทศไทยยังคงเป็น ยูนิตคอนโดมิเนียมที่จดทะเบียน ซึ่งถือครองในชื่อของผู้ซื้อเอง — ไม่ใช่ โฉนดที่ดิน ภายใต้ มาตรา 19 ทวิ ของ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 การถือครองของชาวต่างชาติต้องไม่เกิน 49% ของพื้นที่ยูนิตรวมในอาคารนั้น ข้อมูลอัปเดตของ ThaiLawOnline วันที่ 5 กันยายน 2026 ระบุว่าข้อเสนอที่จะยกเพดานเป็น 75% และข้อเสนอสัญญาเช่า 99 ปี ยังคงเป็น เพียงข้อเสนอเท่านั้น — ยังไม่มีร่างกฎหมายแก้ไขยื่นเข้าสภา; เพดาน 49% และเพดานสัญญาเช่า 30 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ยังคงเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับ

ประเด็นเชิงปฏิบัติสองข้อสำคัญกว่าความมองโลกในแง่ดีจากโบรชัวร์ ข้อแรก ตรวจสอบโควตาต่างชาติที่เหลืออยู่ เป็นลายลักษณ์อักษร กับนิติบุคคลอาคารชุดก่อนวางเงินมัดจำก้อนใหญ่ การจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินต้องใช้หลักฐานนั้น ข้อสอง เงินที่ใช้ซื้อโดยปกติจะต้องโอนเข้าประเทศไทยเป็นสกุลเงินต่างประเทศ พร้อมหลักฐาน ธุรกรรมแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ ของธนาคารที่ตรงกับชื่อผู้ซื้อและราคา

แยกกันนั้น พฤษภาคม 2026 หนังสือเวียนเร่งด่วนของกรมที่ดิน (เอกสารอ้างอิงหลัก มท 0515.2/ว 10722, 15 พฤษภาคม 2026) เข้มงวดการบังคับใช้เรื่อง ที่ดิน nominee ภายใต้อำนาจตามประมวลกฎหมายที่ดินที่มีอยู่แล้ว หนังสือเวียนเหล่านั้น ไม่ได้ เขียนเพดานโควตาคอนโดมิเนียมใหม่ แต่เพิ่มการตรวจสอบการถือครองที่ดินผ่านตัวแทน — โดยเฉพาะในจังหวัดที่ระบุชื่อ เช่น ภูเก็ต เชียงใหม่ และชลบุรี

เพื่อการศึกษาเท่านั้น — ไม่ใช่คำแนะนำด้านภาษี กฎหมาย หรือการลงทุน ตรวจสอบกฎหมายและข้อกำหนดการโอนกับที่ปรึกษากฎหมายและสำนักงานที่ดินสำหรับยูนิตและวันที่โอนที่เฉพาะเจาะจง

สิ่งนี้หมายความอย่างไรสำหรับประเทศไทย

ผู้ซื้อในเอเชีย-แปซิฟิกที่เปรียบเทียบประเทศไทยกับตลาดอื่นควรจำลอง กฎหมายตามที่เขียนไว้: โควตาคอนโดฟรีโฮลด์ 49%, หลักฐานการโอนเงิน และไม่ควรสันนิษฐานว่าพาดหัวข่าว 75% หรือ 99 ปีจะช่วยกู้ดีลได้ ภาวะตลาดคอนโดที่เป็นของผู้ซื้อ (ดูงานวิจัยกรุงเทพฯ ไตรมาส 1 2026) ไม่ได้ทำให้กฎการถือครองผ่อนลง ชั้นวางสาธารณะที่ว่างเปล่าจนกว่าผู้เชี่ยวชาญและประกาศจะผ่านการตรวจสอบยังคงเป็นเจตนาภายใต้นโยบายตรวจสอบเท่านั้น

สิ่งที่ต้องทำต่อไป

  • ขอจดหมายโควตาต่างชาติที่มีวันที่จากนิติบุคคลก่อนล็อกเงินมัดจำก้อนใหญ่
  • งบประมาณค่าธรรมเนียมการโอนมาตรฐานสำหรับผู้ซื้อฟรีโฮลด์ชาวต่างชาติ; อย่าสันนิษฐานว่าการลดค่าธรรมเนียมสำหรับคนไทยจะใช้กับคุณ
  • นักพัฒนาและมืออาชีพ: เข้าร่วมเส้นทางที่ผ่านการตรวจสอบได้ที่ proprkey.com/en/onboarding

แหล่งอ้างอิง