Buod
Maaaring bumili ng ari-arian ang mga dayuhan sa Singapore, ngunit pangunahin itong mga pribadong condominium at apartment unit, ayon sa Singapore Land Authority (SLA). Ang mga landed home tulad ng bungalow, semi-detached at terrace house ay "restricted residential property" sa ilalim ng Residential Property Act at nangangailangan ng pag-apruba mula sa Land Dealings Approval Unit (LDAU) ng SLA.
Ang mas malaking gastos ay buwis. Mula noong 27 Abr 2023, nagbabayad ang mga dayuhan ng 60% Additional Buyer's Stamp Duty (ABSD) sa anumang pagbili ng residential property, ayon sa joint release ng MAS, Ministry of Finance at Ministry of National Development. Ang mga mamamayan ng United States, Iceland, Liechtenstein, Norway at Switzerland ay itinuturing na katulad ng mga Singapore citizen para sa stamp duty sa ilalim ng mga trade agreement ng Singapore sa kanilang mga bansa, ayon sa IRAS.
Ano ang ibig sabihin nito para sa mga mamimili ng Singapore mula sa ibang bansa
Maaari bang bumili ng ari-arian ang mga dayuhan sa Singapore nang walang pag-apruba?
Inililista ng SLA ang ari-arian na maaaring bilhin ng isang "foreign person" nang walang pag-apruba. Kabilang dito ang:
- mga condominium unit at flat unit sa mga pribadong development
- mga strata landed house sa loob ng isang aprubadong condominium development
- mga lease ng landed home hanggang pitong taon, kabilang ang mga opsyon sa pag-renew
- industrial at commercial property, shophouse para sa komersyal na gamit, at mga hotel na nakarehistro sa ilalim ng Hotels Act.
Tinutukoy ng SLA ang foreign person bilang sinumang hindi Singapore citizen, Singapore company, Singapore limited liability partnership o Singapore society. Kaya naman, ang mga permanent resident (PR) ay itinuturing na foreign person sa ilalim ng Act.
Ano ang nangangailangan ng pag-apruba ng SLA: mga landed home at Sentosa Cove
Sinasabi ng SLA na ang isang dayuhan ay kailangang makakuha ng apruba upang makabili ng bakanteng residential land; terrace, semi-detached at detached houses; strata landed houses sa labas ng aprubadong condominium (tulad ng townhouses at cluster houses); at landed homes sa Sentosa Cove.
Sinusuri ng SLA ang mga aplikasyon nang isa-isa. Kabilang sa mga nakasaad nitong salik ang hindi bababa sa limang taon bilang Singapore PR at isang "exceptional economic contribution" sa Singapore. Sinabi ng SLA na tumatagal ng humigit-kumulang 30 working days ang pagproseso kapag kumpleto na ang lahat ng dokumento, at ang mga mamimili ay maaaring humingi ng in-principle approval bago pumili ng tahanan.
May mga kundisyon ang apruba, ayon sa mga FAQ ng LDAU. Ang tahanan ay dapat para sa sariling pagtira ng may-ari at ng pamilya, hindi maaaring ipaupa, at hindi maaaring ibenta sa loob ng limang taon mula sa legal na pagkumpleto. Ang mga PR ay karaniwang limitado sa mga plot na hanggang 15,000 sq ft sa labas ng mga Good Class Bungalow area. Sa Sentosa Cove, nililimitahan ng LDAU ang lawak ng lupa sa 1,800 sq m at nangangailangan din ng owner-occupation. Ang mga paglabag ay maaaring magdala ng multa na hanggang S$200,000, hanggang tatlong taong pagkakabilanggo, o pareho.
Ang Sentosa Cove ang tanging landed estate na hiwalay na binanggit ng SLA. Kailangan pa rin ito ng apruba ng LDAU, ngunit itinuturing ito ng SLA bilang sarili nitong kategorya para sa mga dayuhang mamimili.
HDB flats at executive condominiums
Inilalarawan ng mga pahina ng eligibility ng HDB ang mga mamimili bilang Singapore citizen o PR households. Ang mga non-resident ay lumilitaw lamang bilang bahagi ng sambahayan ng isang citizen, tulad ng isang non-resident na asawa. Ang isang dayuhan na mag-isa ay hindi makakabili ng HDB flat.
Sarado rin sa mga dayuhan ang mga bagong executive condominium (EC). Sinasabi ng HDB na ang isang pamilyang nag-aapply para sa bagong EC ay dapat may kasamang Singapore citizen at hindi bababa sa isa pang citizen o PR, at ang mga single na nag-aapply nang magkasama ay dapat lahat citizens.
Ang mga EC ay nagiging bukas sa mga dayuhan lamang pagkatapos ng ganap na pagsasapribado. Noong 8 Mayo 2026, sinabi ng MND na para sa mga site ng EC na ang mga tender ay magsasara sa o pagkatapos ng petsang iyon, ang minimum na panahon ng paninirahan ay tataas mula lima hanggang 10 taon, at ang mga unit ay maaaring ibenta sa kahit sinong mamimili lamang pagkatapos ng ika-15 taon. Hanggang sa pagsasapribado, ang muling pagbebenta ay limitado sa mga mamamayan at PRs.
ABSD para sa mga dayuhan sa 2026
Ang mga rate sa ibaba ay nagmula sa 26 Abr 2023 na paglabas ng MAS/MOF/MND at nalalapat sa mga pagbili sa o pagkatapos ng 27 Abr 2023. Ang ABSD ay binabayaran sa ibabaw ng Buyer's Stamp Duty, ayon sa IRAS.
| Mamimili | 1st home | 2nd home | 3rd at mas huli |
|---|---|---|---|
| Singapore citizen | 0% | 20% | 30% |
| Singapore PR | 5% | 30% | 35% |
| Dayuhan | 60% | 60% | 60% |
| Entity | 65% | 65% | 65% |
Aling mga nasyonalidad ang nagbabayad ng ABSD tulad ng mga Singapore citizen?
Naglilista ang IRAS ng dalawang grupo na karapat-dapat sa ABSD remission sa ilalim ng mga trade agreement ng Singapore:
- mga nasyonal at permanenteng residente ng Iceland, Liechtenstein, Norway o Switzerland
- mga nasyonal ng Estados Unidos.
Sa ilalim ng Stamp Duties (Free Trade Agreements) (Remission of ABSD) Rules, ang remission ay katumbas ng agwat sa pagitan ng ABSD na sinisingil at ng ABSD na babayaran ng isang Singapore citizen. Ang isang may hawak ng pasaporte ng US na bumibili ng first home ay magbabayad samakatuwid ng citizen rate na 0%. Ang mga may hawak ng US green card ay hindi saklaw, dahil ang probisyon ng US ay nalalapat lamang sa mga nasyonal.
Mga batayan ng financing
Ang mga limitasyon ng loan-to-value (LTV) ng MAS ay nalalapat sa lahat ng indibidwal na nangungutang, at ang paliwanag nito ay hindi nagtatakda ng iba't ibang limitasyon para sa mga dayuhan. Para sa isang first housing loan, ang limitasyon ay 75% na may minimum na 5% cash down payment. Bumababa ito sa 55%, na may 10% cash, kung ang tenure ay lumampas sa 30 taon o ang loan ay tumagal lampas sa edad na 65. Para sa isang second loan, ang limitasyon ay 45% o 25%, na may hindi bababa sa 25% sa cash.
Ang MAS ay naglalagay ng takda sa kabuuang pagbabayad ng utang sa 55% ng gross monthly income sa ilalim ng Total Debt Servicing Ratio. Ang loan tenure ay may takda na 35 taon para sa pribadong ari-arian.
Halimbawang pagkalkula (ilustrasyon lamang)
Kunin ang isang S$2m na condominium unit, lahat ng mamimili ay bumibili ng kanilang unang tahanan at kumukuha ng unang loan:
- Ang isang dayuhang mamimili ay nagbabayad ng S$1.2m sa ABSD (60%).
- Ang isang Singapore PR ay nagbabayad ng S$100,000 (5%).
- Ang isang US national ay hindi nagbabayad ng ABSD, katulad ng isang citizen.
Ang maximum na loan sa bawat kaso ay S$1.5m (75%), na may hindi bababa sa S$100,000 ng S$500,000 na down payment sa cash. Para sa dayuhang mamimili, ang ABSD lamang ay higit sa doble ng down payment. Ang mga figure na ito ay hindi kasama ang Buyer's Stamp Duty at legal fees.
FAQ
Maaari bang bumili ang isang dayuhan ng landed house sa Singapore? Sa pamamagitan lamang ng pag-apruba ng SLA. Tinatimbang ng SLA ang mga salik tulad ng hindi bababa sa limang taon bilang PR at economic contribution, at ang mga aprubadong tahanan ay dapat na owner-occupied.
Maaari bang bumili ang mga dayuhan ng executive condominium? Hindi bago o bago ang full privatisation. Para sa mga EC site na itinender mula 8 Mayo 2026, ang puntong iyon ay lilipat sa 15 taon, ayon sa MND.
Nagbabayad ba ang mga Amerikano ng 60% ABSD sa Singapore? Hindi. Ayon sa IRAS, ang mga US national ay tumatanggap ng parehong stamp duty treatment tulad ng mga Singapore citizen sa ilalim ng US–Singapore FTA.
Para sa edukasyon lamang — hindi tax, legal o investment advice. Kumpirmahin sa isang lisensyadong propesyonal.
Ano ang susunod na gagawin
- Suriin muna ang iyong katayuan: kumpirmahin kung ikaw ay dayuhan, PR o FTA national, at tingnan ang kasalukuyang talahanayan ng ABSD sa website ng IRAS bago ka pumirma ng option to purchase.
- Kung pinag-iisipan mo ang isang landed home o Sentosa Cove, maghain ng in-principle approval sa LDAU ng SLA bago ka magcommit, at maglaan ng hindi bababa sa 30 working days.
- I-modelo ang buong cash outlay, kabilang ang ABSD, Buyer's Stamp Duty at ang down payment, pagkatapos ay i-browse ang mga condominium listing: https://proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy
- Ihambing ang mga bagong private launch na maaaring bilhin ng mga dayuhan nang walang approval: https://proprkey.com/en/new-developments
- Kausapin ang isang conveyancing lawyer o mortgage adviser tungkol sa mga remission claim at loan eligibility: https://proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance