Buod
Ang mga may-ari ng mas lumang condominium sa Singapore ay mangangailangan ng mas kaunting suporta para ibenta nang sama-sama ang kanilang estate. Iniharap ni Law Minister Edwin Tong ang Second Reading ng Land Titles (Strata) (Amendment) Bill 2026 sa Parliament noong 8 Sep 2026. Binabawasan nito ang en bloc consent threshold mula 80% hanggang 70% para sa mga development na may edad 40 hanggang 59 taon, at hanggang 65% para sa mga may edad 60 o higit pa, ayon sa Ministry of Law (MinLaw). Nananatili sa 90% ang mga threshold para sa mga development na wala pang 10 taon at 80% para sa mga may edad 10 hanggang 39.
Wala pa sa bisa ang mga bagong patakaran. Magsisimula ang mga ito sa petsang iaanunsyo ng Minister sa Government Gazette, at sinabi ng MinLaw na ang petsa ng pagsisimula ay "iaanunsyo, kapag handa na". Ginagawa rin ng parehong batas na mas mahirap simulan ang isang benta at pinaiikli ang oras para mangolekta ng mga pirma.
Ano ang ibig sabihin nito para sa mga may-ari ng condo sa Singapore
Ano ang nagbabago sa ilalim ng 2026 collective sale rules
| Patakaran | Kasalukuyan | Pagkatapos ng pagsisimula |
|---|---|---|
| Pahintulot, wala pang 10 taon | 90% | 90% |
| Pahintulot, 10 hanggang 39 taon | 80% | 80% |
| Pahintulot, 40 hanggang 59 taon | 80% | 70% |
| Pahintulot, 60 taon pataas | 80% | 65% |
| Suportang kailangan para tumawag ng pulong upang bumuo ng collective sale committee (CSC) | 20% ng share value o 25% ng mga unit | 35% ng share value o mga unit |
| Oras para mangolekta ng mga pirma, binibilang mula sa una | 12 buwan | 6 buwan |
| Restriction period pagkatapos ng nabigong pagtatangka | 2 taon | 3 taon |
| Cap sa extra payment na iniutos ng korte sa isang objector | 0.25% ng sale proceeds ng unit | 0.5%, o S$2,000 kung mas mataas |
Sources: MinLaw release (4 Aug 2026) at Second Reading speech (8 Sep 2026).
Sinabi ng MinLaw na ang kasalukuyang mga threshold ay mula pa noong 1999.
Ilang estate ang nasa mga bagong band
Humigit-kumulang isa sa bawat 20 na non-landed private homes ay hindi bababa sa 40 taong gulang na ngayon: mga 20,000 unit sa halos 250 development, sabi ni Mr Tong sa Parliament.
Ang Bill ay nagpapahintulot din sa mga private residential development na hindi strata-titled, kung saan ang mga may-ari ng flat ay may hawak na lease ngunit hindi nagmamay-ari ng lupa, na maibenta nang sama-sama sa ilalim ng parehong age-based thresholds, sabi niya.
Bakit bumababa ang threshold ngayon
Mas malaki ang gastos sa pagpapanatili ng mga lumang bloke. Sinabi ni Law Minister Edwin Tong sa Parliament na ang lift modernisation ay nagsisimula sa S$120,000 bawat lift at ang buong replacement ay nagkakahalaga ng S$200,000 hanggang S$300,000, at ang maintenance fees at sinking fund contributions ay maaaring tumaas ng hanggang 50% habang tumatanda ang mga development. "It cannot be right that a 10-year-old development and a 44-year-old development continue to face the same threshold," sabi niya.
Mas maraming oras din ang nakukuha ng mga developer sa malalaking site. Nagbabayad sila ng 40% Additional Buyer's Stamp Duty (ABSD) sa residential land, kung saan 35 percentage points ang nire-remit upfront at kinukuha muli kasama ang interes kung hindi nila maabot ang itinakdang deadlines. Pinalawig ng Ministry of Finance at Ministry of National Development ang mga deadline na iyon para sa mga en bloc site na binili mula 29 Jul 2026 na magbubunga ng hindi bababa sa 1.5 beses ng kasalukuyang bilang ng mga tahanan. Ang mga proyektong may 700 hanggang 1,399 unit ay may anim na taon na ngayon, mula sa 5.5, para tapusin at maibenta ang bawat unit. Ang mga proyektong may 1,400 unit o higit pa ay may pitong taon, kung saan hindi bababa sa kalahati ang naibenta sa pagtatapos ng ikaanim na taon.
Ano ang hindi binabago ng mas mababang threshold
Ang mga may-ari na hindi pumipirma ay pinapanatili ang kanilang mga safeguard. Ang isang Strata Titles Board o ang High Court ay dapat aprubahan ang pagbebenta at matiyak na ito ay ginawa nang may mabuting pananampalataya, at ang isang pagbebenta ay hindi maaaring magpatuloy kung ang isang objector ay makakaranas ng financial loss o hindi mababayaran ang mortgage sa unit, sabi ng MinLaw.
Ang mas mababang threshold ay hindi sa sarili nito ay nangangahulugang maipagbibili ang isang development: kailangan pa rin ng isang sale ng buyer at ang mga approval sa itaas.
Ilustrasyon: isang 300-unit na estate na 45 taong gulang
Ilustrasyon lamang, na ipinapalagay na ang bawat unit ay may parehong share value at strata area. Sa ilalim ng kasalukuyang mga patakaran, ang isang sale ay nangangailangan ng 240 owners (80%). Pagkatapos ng commencement, nangangailangan ito ng 210 (70%). Ang pagtawag ng meeting para bumuo ng CSC ay mangangailangan ng 105 owners (35%), kumpara sa 60 ngayon sa 20% share-value test. Para sa isang objector na ang bahagi sa proceeds ay S$1.8 million, ang pinakamataas na maidaragdag ng korte ay tumataas mula S$4,500 tungo sa S$9,000.
Mga transitional na patakaran
Karamihan sa mga pagbabago ay nalalapat kung saan wala pang owner na pumirma sa collective sale agreement sa commencement date. Kung nagsimula na ang pagpirma sa isang development na 40 taong gulang o mas matanda, maaaring bumoto ang mga owner para tapusin ang agreement at magsimulang muli sa ilalim ng mga bagong patakaran, na may pitong buwan mula sa commencement para maabot ang threshold, ayon sa MinLaw.
FAQ
Kailan magkakabisa ang mga bagong en bloc threshold? Sa isang petsang iaanunsyo sa Government Gazette. Hindi pa ito inaanunsyo ng MinLaw.
Maaari pa bang tumutol ang isang owner na ayaw magbenta? Oo. Maaaring dinggin ang mga objector ng Strata Titles Board at pagkatapos ng High Court, at hindi maaaring magpatuloy ang isang sale kung sila ay makakaranas ng financial loss.
Para sa edukasyon lamang — hindi tax, legal o investment advice. Kumpirmahin sa isang lisensyadong propesyonal.
Ano ang susunod na gagawin
- Tanungin ang inyong management corporation para sa TOP at Certificate of Statutory Completion na mga petsa ng bawat bloke upang makita kung aling threshold ang malalapat.
- Kung may CSC na binubuo, tanungin ang reserve price at paraan ng paghahati bago ka pumirma, dahil ang anim na buwang window ay nag-iiwan ng mas kaunting oras mamaya.
- Bumibili sa isang mas lumang estate? Halagahan ito batay sa kondisyon, natitirang lease at upa, hindi sa posibleng en bloc premium: https://proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy
- Ihambing ang mas lumang resale homes sa mga kasalukuyang launch: https://proprkey.com/en/new-developments
- Kausapin ang isang verified na conveyancing lawyer o valuer bago pumirma sa isang collective sale agreement: https://proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance