HDB papuntang pribadong tahanan sa 2026: MOP, timing at ang 20% ABSD refund

Ang mga may-ari ng HDB ay makakabili lamang ng pribadong ari-arian pagkatapos ng kanilang minimum occupation period. Ang mag-asawang mamamayan na magbebenta muna ay hindi nagbabayad ng ABSD; kung bibili muna sila, magbabayad sila ng 20% nang paunang bayad at maibabalik lamang ito kung maibebenta ang flat sa loob ng anim na buwan.

Buod

Ang mga may-ari ng HDB flat sa Singapore ay makakabili ng pribadong residential property lamang pagkatapos ng minimum occupation period (MOP) ng kanilang flat: limang taon para sa standard flats at 10 taon para sa Plus at Prime flats, ayon sa Housing & Development Board (HDB). Pagkatapos nito, ang pagkakasunod-sunod ng kanilang pagpirma ang magtatakda kung may Additional Buyer's Stamp Duty (ABSD) na babayaran.

Ang isang Singapore Citizen na walang ibang pag-aaring bahay ay hindi nagbabayad ng ABSD sa isang pribadong condo kung ang option to purchase para sa pagbebenta ng kanilang HDB flat ay naisagawa muna, ayon sa Inland Revenue Authority of Singapore (IRAS). Kung ang pribadong bahay ang unang binili, ang mag-asawang mamamayan ay nagbabayad ng 20% ABSD dito at maibabalik lamang ang pera kung ang flat ay maibebenta sa loob ng anim na buwan, sa ilalim ng mga patakaran ng remission ng IRAS.

Ano ang ibig sabihin nito para sa mga Singapore HDB upgrader

Una, ang MOP

Binibilang ng HDB ang MOP mula sa araw na makuha mo ang possession ng flat hanggang sa mas maagang petsa ng pag-exercise mo ng option o pagpirma ng sale and purchase agreement para sa pribadong bahay, kahit na ito ay itinatayo pa lamang. Ang mga panahon na ang buong flat ay ipinaupa, o kapag nilabag ang lease, ay hindi kasama sa bilang. Hanggang sa matapos ang MOP, hindi ka maaaring magmay-ari ng pribadong property, kabilang ang paghawak nito sa trust o pagiging beneficiary, ayon sa HDB.

Pagkatapos ng MOP, ang isang sambahayan na may hindi bababa sa isang Singapore Citizen na may-ari ay maaaring panatilihin ang flat kapag bumili ito ng pribadong property. Kung ang lahat ng may-ari ay permanent resident, dapat nilang ipaalam sa HDB bago mag-exercise ng option sa isang pribadong bahay sa Singapore at ibenta ang flat sa loob ng anim na buwan mula sa pagkuha nito.

Ruta uno: ibenta muna ang flat

Inirerequires ng HDB na ang Intent to Sell ng mga nagbebenta ay may bisa nang hindi bababa sa pitong araw bago sila magbigay ng option to purchase. Para sa stamp duty, itinuturing ng IRAS na naibenta na ang isang property kapag naisagawa na ang option o sale agreement, kahit hindi pa natatapos ang pagbebenta.

Ang kahirapan ay ang agwat. Kung nag-commit ka nang bumili ng isang tapos nang property sa Singapore, maaaring payagan ka ng HDB na manatili sa flat nang hanggang tatlong buwan pagkatapos matapos ang resale, kung papayag ang iyong buyer. Walang karagdagang extension. Kapag natapos ang pagbebenta, ang CPF savings na ginamit mo, kasama ang interes, ay babalik sa iyong CPF Ordinary Account, ayon sa HDB.

Ruta dalawa: bumili muna, pagkatapos i-claim pabalik ang ABSD

Mula noong 27 Abr 2023, ang ABSD ay 20% sa ikalawang tahanan ng isang citizen at 30% mula sa ikatlo; ang mga permanent resident ay nagbabayad ng 5%, 30% at 35%, ayon sa Ministry of Finance (MOF) at IRAS. Ang stamp duty ay dapat bayaran sa loob ng 14 na araw mula sa pagpirma, at ang huli na pagbabayad ay maaaring magdulot ng multa na hanggang apat na beses ng duty, ayon sa IRAS.

Ibinabalik ng IRAS ang ABSD para sa isang mag-asawa lamang kung natutugunan ang lahat ng kondisyon nito:

hindi bababa sa isang asawa ay Singapore Citizen, at ang ikalawang tahanan ay binili sa parehong pangalan lamang
walang asawa ang nagmamay-ari ng higit sa isang residential property nang binili ito
ang unang tahanan ay naibenta sa loob ng anim na buwan mula sa petsa ng pagbili para sa isang tapos nang property, o sa loob ng anim na buwan mula sa mas maaga sa Temporary Occupation Permit (TOP) o Certificate of Statutory Completion (CSC) para sa isang itinatayo pa lamang
nananatiling kasal ang mag-asawa, hindi nagbabago ang pagmamay-ari ng ikalawang tahanan kapag naibenta ang una, at wala silang binibiling iba pang residential property sa pagitan.

Sinasabi ng IRAS na hindi nito palalawigin ang anim na buwang deadline dahil sa mga kondisyon ng merkado o personal na kalagayan. Para sa mga pagbili na inihain sa o pagkatapos ng 2 Hul 2023, awtomatikong ibinabalik ang ABSD sa loob ng anim na linggo mula nang ma-stamp ang pagbebenta ng unang tahanan.

Ang pautang

Itinatakda ng Monetary Authority of Singapore (MAS) ang mga limitasyon sa loan-to-value (LTV) batay sa bilang ng mga pautang pabahay na mayroon na ang isang nangungutang. Kung wala itong natitirang pautang, makakapagpautang ang isang bangko ng hanggang 75% ng presyo, na may hindi bababa sa 5% na binabayaran sa cash. Kung may isa, ang limitasyon ay 45%, na may hindi bababa sa 25% sa cash. Bumababa ang dalawang limitasyon sa 55% at 25% ayon sa pagkakabanggit kung ang isang pautang para sa pribadong ari-arian ay tumatagal nang higit sa 30 taon o lumampas sa ika-65 na kaarawan ng nangungutang.

Ang mga pagbabayad sa lahat ng utang ay may takda na 55% ng gross monthly income sa ilalim ng total debt servicing ratio (TDSR), at dapat subukan ng mga bangko ang mga pautang pabahay sa interest rate na hindi bababa sa 4%, ayon sa MAS. Para sa mga upgrader, pinapayagan ng MAS ang mga bangko na huwag isama ang mga pagbabayad sa HDB flat kung ang nangungutang ay pumirma ng undertaking sa HDB na ibebenta ito sa loob ng itinakdang panahon at nagpahayag na gagawin nila ito, may hawak ng liham ng HDB na nag-aapruba sa pagbebenta, o ganap nang nabayaran ang pautang na iyon.

Ilustrasyon: isang S$1.8 milyong resale condo

Ilustrasyon lamang. Kalkulasyon ng ProprKey para sa isang mag-asawang Singapore Citizens na nakatugon sa MOP, nagmamay-ari lamang ng kanilang HDB flat at kumukuha ng 25-taong bank loan na magtatapos bago ang edad 65.

Ang Buyer's Stamp Duty (BSD) ay S$59,600 sa alinmang ruta, sa ilalim ng mga rate ng MOF para sa mga pagbili mula 15 Peb 2023, na tumataas mula 1% sa unang S$180,000 hanggang 5% sa bahaging lampas S$1.5 milyon.
Ibenta muna: walang ABSD, sa kondisyon na naisagawa na ng bumibili ng flat ang option bago bumili ang mag-asawa.
Bumili muna: S$360,000 na ABSD ang dapat bayaran sa loob ng 14 na araw at ire-refund kung maibenta ang flat sa loob ng anim na buwan mula sa petsa ng pagbili.
Kung walang natitirang housing loan, ang bangko ay maaaring magpautang ng hanggang S$1.35 milyon, at hindi bababa sa S$90,000 ang dapat bayaran sa cash. Kung may isa, ang cap ay S$810,000, at hindi bababa sa S$450,000 ang dapat cash.

Para sa edukasyon lamang — hindi tax, legal o investment advice. Kumpirmahin sa isang lisensyadong propesyonal.

Ano ang susunod na gawin

Kumpirmahin ang petsa ng pagtatapos ng iyong MOP sa HDB bago ka magsimulang manood ng mga private home.
Humingi sa iyong bangko ng in-principle approval, at itanong kung paano nito bibilangin ang loan sa iyong flat kung ang loan na iyon ay natitira pa kapag nangutang ka.
Kung bibili ka muna, ilagay sa iyong diary ang remission deadline at ilista ang flat nang maaga nang sapat para maisagawa ang option nito nang maaga bago iyon.
Kung magbebenta ka muna at nakatuon ka na sa isang completed property, sumang-ayon sa anumang temporary stay na hanggang tatlong buwan sa iyong bumibili.
Ihambing ang mga private home for sale, at new launches, kung saan ang anim na buwan ay nagsisimula sa TOP o CSC: https://proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy at https://proprkey.com/en/new-developments
Hilingin sa isang verified mortgage adviser o conveyancing lawyer na suriin ang iyong timeline: https://proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance