Buwis sa kita mula sa pag-upa sa Singapore 2026: ibawas ang 15% ng upa kasama ang interes sa mortgage — o ang iyong aktwal na mga gastos, na may limang taon ng mga rekord

Buod

Ang upa mula sa isang tahanan sa Singapore ay binubuwisan batay sa netong halaga, ibig sabihin ang gross rent na binawasan ng mga pinapayagang gastos, ayon sa Inland Revenue Authority of Singapore (IRAS). Ang mga indibidwal na nagpapaupa ng residential property ay maaaring ibawas ang isang flat na 15% ng gross rent bilang deemed expenses, kasama pa ang kanilang mortgage interest, sa halip na pagsamahin ang aktwal na mga gastos. Nalalapat ang opsyon mula pa noong Year of Assessment (YA) 2016, at inilathala ng IRAS ang ikatlong edisyon ng gabay nito tungkol dito noong 30 Jan 2026.

Ang mga landlord na nagke-claim ng aktwal na mga gastos ay dapat magtago ng mga resibo nang hindi bababa sa limang taon. Hindi pinapayagan ng IRAS ang ilang mga gastos nang tuluyan, kabilang ang mga initial repairs at renovation. Mula noong YA 2022, ang mga gastos sa paghahanap ng tenant, kabilang ang una, ay maaaring ibawas para sa mga lease na hanggang tatlong taon.

Ano ang itinuturing na rental income

Ayon sa quick guide ng IRAS para sa YA 2026, kasama sa gross rent ang:

• upa para sa premises;
• upa para sa furniture at fittings;
• maintenance at iba pang bayarin na binabayaran ng tenant sa ilalim ng tenancy agreement.

Ang upang natanggap noong 2025 ay tinatasa sa YA 2026, gaya ng ipinapakita ng sariling worked example ng IRAS.

Para sa isang jointly owned na tahanan, ang upa ay binubuwisan sa lahat ng may-ari ayon sa kanilang bahagi sa property, sino man ang tumatanggap ng upa at sino man ang nagbayad para sa tahanan, ayon sa IRAS. Kung nagpapaupa ka lamang ng bahagi ng iyong tahanan, inia-apportion mo ang mga pinapayagang gastos ayon sa bilang ng mga silid na pinapaupahan.

Dalawang paraan para mag-claim ng mga gastos

Sources: IRAS e-Tax guide, 30 Jan 2026; IRAS Quick Guide for e-Filers, YA 2026.

Itinuturing ng IRAS na ang 15% ay karaniwang tugma sa mga karaniwang rental expense tulad ng property tax, maintenance fees at maliliit na repair, at ang halaga ay pre-filled sa online tax form. Ang deemed option ay may mga kondisyon:

• Saklaw lamang nito ang residential property. Ang property na maaaring gamitin, buo man o bahagi, para sa non-residential purpose sa ilalim ng Planning Act, tulad ng childcare centre o workers' dormitory, ay hindi kwalipikado.
• Dapat ay may naipasok kang kahit isang deductible expense maliban sa mortgage interest.
• Hindi ito available para sa rent na kinita sa pamamagitan ng Singapore partnership o para sa property na hawak sa trust.
• Sa anumang isang taon, ang parehong opsyon ay nalalapat sa lahat ng iyong tenanted residential property, bagama't maaari kang lumipat mula sa isang taon patungo sa susunod.
• Bawat co-owner ng jointly owned na bahay ay hiwalay na pumipili.
• Kung nag-claim ka ng deemed expenses at gusto mong lumipat sa actual expenses pagkatapos ng filing, dapat mong sabihan ang IRAS sa loob ng 30 araw mula sa petsa ng Notice of Assessment.

Ang mga non-resident individual ay maaari ring gumamit ng deemed option, gayundin ang mga may-ari na nagpapaupa ng kwarto sa isang HDB flat, ayon sa FAQ ng guide.

Ang worked example ng IRAS

Inilalarawan ng IRAS ang pagpili sa isang landlord, si Mr X, na nagparenta ng kanyang bahay sa S$4,000 kada buwan noong 2025:

Sa kasong ito, ang itinakdang opsyon ay nag-iiwan ng S$200 na mas mababang upa na bubuwisan, at si Mr X ay hindi kailangan ng mga resibo para sa S$7,200.

Ilustrasyon lamang, gamit ang mga bilang ng IRAS. Kung si Mr X ay gumastos ng S$10,000 sa mga pinapayagang gastos maliban sa interes, ang pag-claim ng aktwal na gastos ay magbabawas ng kanyang netong upa sa S$28,500, na S$2,800 na mas mababa kaysa sa ilalim ng itinakdang opsyon.

Ano ang hindi mo maaaring ibawas

Ang pahina ng IRAS tungkol sa kita mula sa ari-arian na ipinapaupa ay naglilista ng mga ito bilang hindi maibabawas laban sa upa:

• ang paunang pagbili ng muwebles at kagamitan, at ang kanilang depreciation;
• paunang pag-aayos, at renovation, mga dagdag at pagbabago sa ari-arian;
• mga pagbabayad ng principal ng loan;
• mga multa sa huli na pagbabayad ng property tax, at property tax na dinala mula sa mga nakaraang taon.

Ang mga gastos sa paghahanap ng nangungupahan ay itinuturing na naiiba. Mula sa YA 2022, ang komisyon ng ahente, advertising, mga legal na gastos at stamp duties para makakuha, magbigay, mag-renew o magpalawig ng lease ay maibabawas para sa una at mga susunod na nangungupahan. Ang IRAS ay hindi nagpapahintulot ng anumang bawas para sa isang lease, renewal o extension na may termino na higit sa tatlong taon (hindi binibilang ang anumang opsyon na i-renew o palawigin), para sa isang lease na nakuha, ibinigay o inilipat dahil ang isang negosyo ay binili, ibinenta o inayos muli, o para sa isang lease kung saan ang ari-arian ay ibinenta at ipinaupa pabalik sa nagbenta nito. Ang mga gastos sa pagpapanatili habang ang isang ari-arian ay bakante sa pagitan ng mga lease ay maibabawas din mula sa YA 2022, kung ang mga makatwirang pagsisikap ay ginawa upang makahanap ng nangungupahan.

Kung ang mga gastos ay lumampas sa upa, ang pagkalugi sa pagpapaupa ay hindi maaaring i-offset laban sa iyong iba pang kita, tulad ng kita sa trabaho, o i-carry forward. Bilang isang administratibong konsesyon, pinapayagan ka ng IRAS na i-offset ang pagkalugi sa isang property laban sa upa mula sa isa pang property sa parehong taon, sa kondisyon na ang lahat ng mga property ay pinauupahan sa mga presyo ng merkado.

Ano ang ibig sabihin nito para sa mga nagpaparent ng property sa Singapore

Marami sa mga gastos na hindi pinapayagan ng IRAS ay dumarating kasama ng unang pagpapaupa. Ang isang nagpaparent na naglalagay ng muwebles at nagpaparenovate ng bagong biniling condo ay hindi maaaring ibawas ang mga gastos na iyon, bagaman ang komisyon ng ahente at mga bayad sa legal para sa unang nangungupahan ay maaaring ibawas kung ang lease ay tatlong taon o mas maikli.

Pagkatapos niyon, ang pagpili ay tungkol sa mga papeles at mga bill sa pagkukumpuni. Sa isang taon na may kaunting pagkukumpuni, ang 15% na bawas ay maaaring tumapat o lumampas sa aktwal na mga gastos nang walang mga resibo para sa mga gastos na iyon, sa kondisyon na may natamo na kahit isang maibabawas na gastos maliban sa interes. Sa isang taon na may malalaking pagkukumpuni, ang aktwal na mga gastos ay maaaring sulit sa pagtatala, ngunit ang pagpiling iyon ay nalalapat sa bawat tahanan na iyong pinauupahan sa taong iyon.

Dapat tandaan ng mga mag-asawa ang tuntunin sa pagmamay-ari. Ang isang tahanan na hawak sa 50:50 ay binubuwisan ng kalahati sa bawat may-ari, kahit na ang lahat ng upa ay ibinabayad sa isang account lamang.

Edukasyon lamang — hindi payo sa buwis, legal o pamumuhunan. Kumpirmahin sa isang lisensyadong propesyonal.

Ano ang susunod na gagawin

• Alinman sa opsyon na piliin mo, itago ang iyong mga statement ng mortgage interest mula sa bangko nang hindi bababa sa limang taon upang suportahan ang claim sa interes; mabuting kasanayan ang itago ang kasunduan sa pag-upa kasama ng mga ito.
• Kung maaari kang mag-claim ng aktwal na mga gastos, itago ang mga invoice para sa pag-aayos, insurance at maintenance sa loob ng limang taon.
• Bago ka mag-file, ihambing ang iyong aktwal na mga gastos maliban sa interes sa 15% ng iyong gross rent.
• Magtanong sa isang verified na abogado sa ari-arian o propesyonal sa pananalapi upang suriin ang iyong posisyon: https://proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance
• Maghanap ng verified na property management team upang pangasiwaan ang mga pag-aayos at itago ang mga papeles: https://proprkey.com/en/pros?segment=operations