Thuế trước bạ bổ sung dành cho người mua (ABSD) Singapore 2026 Theo bậc: Mức thuế dành cho Công dân Singapore, Thường trú nhân, Người nước ngoài, Tổ chức

Thuế Trước Bạ Người Mua (BSD) 1–4% Theo Bậc

Trước khi xem xét ABSD, mọi người mua bất động sản nhà ở tại Singapore trước tiên phải trả Thuế Trước Bạ Người Mua (BSD) tiêu chuẩn, áp dụng cho tất cả người mua bất kể tình trạng cư trú hay số lượng bất động sản. BSD trong năm 2026 tuân theo thang thuế lũy tiến dựa trên giá mua hoặc giá trị thị trường của bất động sản, tùy theo mức nào cao hơn. Biểu BSD hiện hành là: 1% cho 180.000 SGD đầu tiên, 2% cho 180.000 SGD tiếp theo, 3% cho 640.000 SGD tiếp theo và 4% cho bất kỳ số tiền còn lại nào vượt quá 1.000.000 SGD. Ví dụ: một bất động sản được mua với giá 2 triệu SGD sẽ phải chịu BSD khoảng 64.600 SGD, trong khi một căn nhà trị giá 1,5 triệu SGD sẽ phải trả 44.600 SGD và một căn hộ trị giá 800.000 SGD sẽ phải trả 18.600 SGD tiền thuế trước bạ tiêu chuẩn trước khi xem xét ABSD. BSD luôn được tính trước và tạo thành mức thuế cơ sở để áp dụng các tỷ lệ phần trăm ABSD.

Cấu Trúc Bậc Thuế ABSD

Công Dân Singapore (SC)

Công dân Singapore được hưởng chế độ ABSD thuận lợi nhất, với mức thuế theo bậc được hiệu chỉnh dựa trên số lượng bất động sản nhà ở sở hữu tại thời điểm mua. Công dân Singapore mua bất động sản nhà ở đầu tiên phải trả 0% ABSD — không phải trả thêm khoản thuế nào ngoài BSD tiêu chuẩn. Đối với bất động sản nhà ở thứ hai, mức ABSD là 17%, áp dụng cho mức cao hơn giữa giá mua hoặc giá trị thị trường. SC mua bất động sản thứ ba trở lên phải đối mặt với mức ABSD 25%. Điều quan trọng cần lưu ý là các số lượng này bao gồm tất cả các bất động sản nhà ở được sở hữu riêng lẻ, chung hoặc với tư cách là người được ủy thác tại Singapore. Bất động sản mua ở nước ngoài không được tính vào tổng số ABSD, cũng như các bất động sản phi nhà ở như đơn vị thương mại, không gian công nghiệp hoặc nhà phố có phân khu thương mại. Các cặp vợ chồng người Singapore đã kết hôn mà cả hai đều là SC và không sở hữu bất kỳ bất động sản nhà ở nào tại thời điểm mua vẫn đủ điều kiện được miễn giảm ABSD 0% cho bất động sản đầu tiên khi mua chung. Đối với các cặp vợ chồng có quốc tịch hỗn hợp, mức ABSD cao hơn của một trong hai người mua sẽ được áp dụng cho toàn bộ giao dịch mua.

Thường Trú Nhân Singapore (SPR)

Thường trú nhân Singapore tuân theo cấu trúc ba bậc tương tự nhưng với mức thuế cao hơn so với công dân. SPR mua bất động sản nhà ở đầu tiên tại Singapore phải chịu ABSD 5%, bất động sản thứ hai phải chịu ABSD 25%, và bất động sản thứ ba hoặc bất kỳ bất động sản nhà ở nào tiếp theo phải chịu mức ABSD 30%. Cựu công dân Singapore đã từ bỏ quyền công dân và nhận tư cách SPR sẽ được xử lý theo biểu ABSD dành cho SPR kể từ ngày chấm dứt quyền công dân, không có quyền bảo lưu nào đối với các quyền lợi theo bậc SC trước đây. Thường trú nhân mua chung với vợ/chồng là SC có thể tận dụng các quy tắc miễn giảm nếu bất động sản được mua chung; tuy nhiên, mức ABSD dành cho PR sẽ được áp dụng khi người mua là PR được tính là người mua cá nhân hoặc nếu người vợ/chồng là SC đã sở hữu bất động sản nhà ở. Các cặp vợ chồng SC-SPR nên xem xét kỹ lưỡng công cụ kiểm tra tính đủ điều kiện miễn giảm ABSD của IRAS trước khi cam kết mua.

Người Mua Cá Nhân Nước Ngoài

Người mua cá nhân nước ngoài — những cá nhân không phải là Công dân Singapore cũng không phải là Thường trú nhân — phải trả mức ABSD cố định 60% cho bất kỳ giao dịch mua bất động sản nhà ở nào tại Singapore, bất kể đó là bất động sản đầu tiên, thứ hai hay tiếp theo. Mức thuế cố định 60% này được áp dụng trong các biện pháp hạ nhiệt thị trường vào tháng 12 năm 2021 và vẫn được duy trì qua các đợt rà soát năm 2023 và 2026. Công dân của Iceland, Liechtenstein, Na Uy hoặc Thụy Sĩ, cũng như Công dân của Hoa Kỳ, được đối xử như Công dân Singapore cho các mục đích BSD theo các hiệp định song phương hiện hành và phải trả ABSD theo biểu thuế bậc SC thay vì mức 60% dành cho người nước ngoài. Tất cả những người mang hộ chiếu nước ngoài khác phải chịu mức ABSD cố định 60% bất kể tình trạng thẻ thăm viếng dài hạn, giấy phép lao động hay giấy phép cư trú. Việc mua bất động sản nhà ở của người mua nước ngoài thông qua người đại diện hoặc trung gian cũng phải chịu ABSD 60%, với sự giám sát bổ sung theo ABSD 15% đối với quỹ tín thác phi cá nhân khi áp dụng.

Mức Thuế cho Pháp Nhân / Chủ Đầu Tư Phát Triển Nhà Ở (65% với Điều Kiện Miễn Giảm)

Việc mua bất động sản nhà ở tại Singapore bởi các pháp nhân — bao gồm công ty, hiệp hội, hội đoàn và tập đoàn — phải chịu mức ABSD 65% trên giá mua hoặc giá trị thị trường, tùy theo mức nào cao hơn. Tuy nhiên, các chủ đầu tư phát triển nhà ở đủ điều kiện được phê duyệt theo khung Giấy Chứng Nhận Đủ Điều Kiện (QC) của Cơ Quan Tái Phát Triển Đô Thị (URA) có thể nộp đơn xin miễn giảm ABSD tùy thuộc vào các điều kiện cụ thể. Việc miễn giảm ABSD 65% cho các chủ đầu tư phát triển nhà ở được phê duyệt yêu cầu phát triển và bán tất cả các căn hộ trong vòng năm năm kể từ ngày mua đất, tuân thủ các hướng dẫn về số lượng căn hộ tối đa và giá cả, cũng như tuân thủ mọi mốc thời gian hoàn thành xây dựng và bán hàng bổ sung. Các chủ đầu tư không đáp ứng thời hạn năm năm có thể bị thu hồi số ABSD đã được miễn giảm cộng với lãi suất tích lũy 5% mỗi năm. Các pháp nhân không phải là chủ đầu tư mua bất động sản nhà ở cho mục đích nắm giữ cho thuê không đủ điều kiện được miễn giảm và phải trả toàn bộ ABSD 65% mà không có quyền kháng nghị. Việc mua bởi các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs) niêm yết trên Sở Giao Dịch Chứng Khoán Singapore có thể đủ điều kiện cho các khuôn khổ ABSD có cấu trúc theo các thỏa thuận riêng được MAS chấp thuận, tùy thuộc vào các điều kiện công bố thông tin và thời gian nắm giữ liên tục.

ABSD Bổ Sung 15% cho Quỹ Tín Thác Phi Cá Nhân

Một khoản phụ thu ABSD bổ sung 15% áp dụng cho việc mua bất động sản nhà ở thông qua các quỹ tín thác phi cá nhân, được cộng thêm vào mức ABSD cơ bản áp dụng cho hồ sơ người được ủy thác hoặc người thụ hưởng. Điều này có nghĩa là việc mua qua quỹ tín thác bởi một người được ủy thác là công ty đại diện cho người thụ hưởng nước ngoài sẽ phải đối mặt với mức ABSD 60% dành cho người nước ngoài cộng với ABSD 15% dành cho quỹ tín thác phi cá nhân, tổng cộng là 75%. ABSD bổ sung 15% không áp dụng cho các quỹ tín thác cá nhân được thành lập vì mục đích phúc lợi chính đáng, chẳng hạn như chuyển nhượng quỹ tín thác được HDB chấp thuận cho mục đích lập kế hoạch di sản khi người thụ hưởng là con hoặc vợ/chồng là Công dân Singapore hoặc SPR được chỉ định, cũng như các quỹ tín thác trần (bare trusts) khi những người thụ hưởng được xác định là cá nhân và ABSD đã được đánh giá ở mức thuế bậc cá nhân chính xác. Những người được ủy thác được yêu cầu khai báo cấu trúc quỹ tín thác và chi tiết người thụ hưởng trong quá trình đóng dấu thuế với IRAS, với các hình phạt cho việc không khai báo sẽ phải chịu các khoản phạt thuế trước bạ lên tới 400% số thuế còn thiếu cộng với lãi suất hàng năm 6% được cộng dồn hàng tháng.

Hoàn Lại Thuế Trước Bạ cho Chủ Sở Hữu Mua Bất Động Sản Thay Thế sau Bán Nhà Tập Thể (En-bloc)

Chủ sở hữu bất động sản bán bất động sản nhà ở của họ thông qua bán tập thể (en-bloc) và mua một bất động sản nhà ở thay thế trong vòng 24 tháng kể từ khi hoàn tất việc bán en-bloc có thể đủ điều kiện được hoàn lại ABSD và BSD theo chương trình thay thế en-bloc của IRAS. Khoản hoàn lại áp dụng cho mức thấp hơn giữa ABSD/BSD đã trả cho bất động sản thay thế hoặc thuế trước bạ áp dụng cho giá trị bán của căn hộ en-bloc đã bán. Để đủ điều kiện, người bán phải đã nắm giữ căn hộ en-bloc ít nhất 3 năm trước ngày bán tập thể và bất động sản thay thế phải được mua trong khoảng thời gian từ 6 tháng trước ngày ký thỏa thuận bán tập thể đến 24 tháng sau đó. Khoản hoàn lại được xử lý thông qua việc nộp hồ sơ trên cổng MyTax của IRAS kèm theo các tài liệu hỗ trợ bao gồm thỏa thuận bán tập thể, hợp đồng mua bán bất động sản thay thế và bằng chứng về quyền sở hữu. Các khoản hoàn lại được phê duyệt thường được xử lý trong vòng 12–3 tháng kể từ khi hoàn tất việc xem xét hồ sơ.

Quy Trình Đóng Dấu Thuế Điện Tử (E-Stamping) của IRAS

Tất cả các khoản thanh toán thuế trước bạ bao gồm BSD và ABSD tại Singapore được xử lý thông qua cổng Đóng Dấu Thuế Điện Tử (e-Stamping) của Cơ Quan Thuế Vụ Nội Địa Singapore (IRAS), được quản lý bởi các văn phòng dịch vụ được cấp phép theo StampDuty@SG Service Bureaus để đóng dấu điện tử cho các tài liệu. Thời hạn đóng dấu thuế là trong vòng 14 ngày kể từ ngày thực hiện văn bản tại Singapore hoặc 30 ngày nếu văn bản được thực hiện ở nước ngoài và được nhận tại Singapore. Người mua có thể tự nộp hồ sơ hoặc thuê một công ty luật hoặc văn phòng dịch vụ đóng dấu điện tử được cấp phép để nộp. Thanh toán có thể được thực hiện qua GIRO, chuyển khoản FAST, thẻ ghi nợ hoặc thẻ tín dụng, hoặc thông qua các cổng thanh toán được IRAS chấp thuận. IRAS khuyến nghị nộp hồ sơ sớm để tránh các khoản phạt thanh toán trễ bắt đầu ở mức 5% số thuế chưa nộp sau ngày đến hạn, tăng thêm 1% mỗi tháng cho việc tiếp tục không thanh toán lên đến mức phạt tối đa là 12 điểm phần trăm bổ sung. Cổng MyTax của IRAS cung cấp máy tính thuế trước bạ cho phép người mua tiềm năng nhập giá mua, tình trạng cư trú của người mua, số lượng bất động sản và cơ cấu quyền sở hữu để ước tính chính xác tổng nghĩa vụ BSD và ABSD trước khi cam kết mua bất động sản.