Lãi suất vay mua nhà Singapore năm 2026: SORA kỳ hạn 3 tháng tăng từ 1,03% vào tháng 4 lên 1,25% — và lãi suất vay HDB giữ nguyên ở mức 2,6% đến tháng 12

Tóm tắt

Lãi suất trung bình qua đêm Singapore (SORA) kỳ hạn ba tháng được ghép lãi, một trong những chuẩn tham chiếu mà các ngân hàng dùng để định giá các khoản vay mua nhà lãi suất thả nổi, là 1,25% vào ngày 19 tháng 10 năm 2026, theo bảng Lãi suất Nội địa của Cơ quan Tiền tệ Singapore (MAS). Lãi suất này đã tăng vào mỗi cuối tháng kể từ tháng Tư, khi nó ở mức 1,03%, theo cùng bảng đó. Con số này vẫn thấp hơn mức 1,32% được ghi nhận vào cuối tháng 10 năm 2025, và thấp hơn nhiều so với mức 3,75% vào cuối tháng 11 năm 2023 (MAS). Lãi suất cho vay ưu đãi HDB giữ nguyên ở mức 2,6% một năm từ ngày 1 tháng 10 đến ngày 31 tháng 12 năm 2026, theo Ban CPF cho biết vào ngày 22 tháng 9 năm 2026.

Điều này có ý nghĩa gì đối với người vay ở Singapore

SORA đến với khoản trả góp của bạn như thế nào

SORA là lãi suất bình quân gia quyền theo khối lượng của các giao dịch vay trong thị trường tiền mặt SGD liên ngân hàng qua đêm không có bảo đảm tại Singapore trong khoảng từ 8 giờ sáng đến 6 giờ 15 phút chiều. MAS công bố lãi suất của mỗi ngày vào ngày làm việc tiếp theo. Các ngân hàng không định giá khoản vay mua nhà dựa trên SORA của một ngày duy nhất. Các gói SORA sử dụng mức trung bình ghép lãi của SORA hằng ngày trong kỳ hạn một, ba hoặc sáu tháng, và lãi suất tổng cộng cộng thêm biên độ của ngân hàng vào mức trung bình đó, theo MoneySense. Các khoản vay SOR và SIBOR cũ hơn được điều chỉnh lại từ lãi suất của một ngày, có thể thay đổi đột ngột vào các ngày điều chỉnh. SOR đã bị ngừng vào ngày 30 tháng 6 năm 2023, và SIBOR dự kiến sẽ kết thúc sau ngày 31 tháng 12 năm 2024. Mức trung bình ba tháng nhìn lại trong ba tháng, vì vậy một thay đổi trong lãi suất qua đêm đến với người vay một cách dần dần. Vào ngày 19 tháng 10, mức trung bình một tháng cao hơn mức trung bình ba và sáu tháng, nghĩa là lãi suất qua đêm trong tháng vừa qua trung bình cao hơn so với trong ba hoặc sáu tháng vừa qua.

Vay HDB hay vay ngân hàng: so sánh nhiều hơn mức lãi suất

Lãi suất HDB được neo ở mức cao hơn 0,1 điểm phần trăm so với lãi suất Tài khoản Thường (OA) của CPF, vốn giữ ở mức sàn 2,5% từ tháng 10 đến tháng 12 năm 2026, theo Ban Quản lý CPF. Lãi suất thả nổi của ngân hàng là lãi suất chuẩn cộng với biên độ của ngân hàng, vì vậy hãy so sánh lãi suất tổng hợp thay vì chỉ so sánh bản thân SORA. Các điều khoản cũng khác nhau. Theo Ban Quản lý CPF, khoản vay HDB không có thời gian khóa lãi suất và không có phạt trả nợ trước hạn, và bạn có thể tái cấp vốn sang ngân hàng bất cứ lúc nào, tùy thuộc vào sự chấp thuận của ngân hàng. Một khi đã làm vậy, bạn không thể quay lại khoản vay HDB. Các gói vay ngân hàng thường có thời gian khóa lãi suất từ một đến ba năm, và việc trả nợ hoặc tái cấp vốn trong thời gian đó có thể tốn khoản phạt khoảng 1,5% dư nợ còn lại, cộng thêm phí pháp lý và phí định giá cùng việc thu hồi các khoản trợ cấp hoặc ưu đãi.

Cố định hay thả nổi

Một gói lãi suất cố định giữ nguyên lãi suất trong vài năm đầu, sau đó lãi suất trở thành thả nổi, theo MoneySense. Một gói thả nổi theo dõi lãi suất tham chiếu như SORA, lãi suất OA của CPF hoặc lãi suất cơ bản của ngân hàng, và lãi suất tham chiếu có thể thay đổi bất cứ lúc nào. Các ngân hàng phải thông báo trước cho bạn, thường là 30 ngày, trước khi thay đổi lãi suất khoản vay mua nhà của bạn, và bảng thông tin khoản vay bất động sản liệt kê mọi khoản phạt trả nợ trước hạn.

Định giá lại lãi suất hay tái cấp vốn

Định giá lại lãi suất nghĩa là chuyển sang một gói mới với ngân hàng hiện tại của bạn; tái cấp vốn nghĩa là chuyển khoản vay sang một bên cho vay khác, theo MoneySense. Đối với nhà ở do chủ sở hữu tự ở, MAS không yêu cầu phải đáp ứng tỷ lệ tổng nợ trên thu nhập (TDSR) hoặc tỷ lệ trả nợ trên thu nhập (MSR) khi bạn tái cấp vốn, mặc dù đánh giá tín dụng của chính bên cho vay vẫn được áp dụng. Đối với bất động sản đầu tư, các tỷ lệ này được áp dụng trừ khi người vay cam kết trả ít nhất 3% dư nợ còn lại trong tối đa ba năm. MAS không đặt giới hạn tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) theo quy định đối với các khoản vay mua nhà được tái cấp vốn. SORA thấp hơn không làm tăng số tiền bạn có thể vay cho một giao dịch mua mới. Đối với TDSR, MAS yêu cầu các bên cho vay tính toán các khoản trả góp khoản vay nhà ở theo mức cao hơn giữa 4% hoặc lãi suất "sau đó" của khoản vay.

Minh họa: khoản vay S$600.000 trong 25 năm

Chỉ mang tính minh họa. Tính toán của ProprKey về khoản trả góp hàng tháng ở một lãi suất không đổi. Các mức lãi suất 1,5% và 2,0% là ví dụ, không phải báo giá của ngân hàng.

Với khoản vay này, nửa điểm phần trăm giữa 1,5% và 2,0% cộng thêm khoảng S$143 mỗi tháng.

Câu hỏi thường gặp

SORA thấp hơn có giúp tôi vay được nhiều hơn không? Không. Người cho vay tính khoản trả góp cho TDSR ở mức không thấp hơn 4% một năm, bất kể lãi suất tham chiếu biến động thế nào. Tôi có thể chuyển khoản vay ngân hàng sang khoản vay HDB không? Không. Theo MoneySense và Ban CPF, người mua căn hộ HDB không thể tái cấp vốn khoản vay ngân hàng bằng khoản vay HDB. Chỉ nhằm mục đích giáo dục — không phải tư vấn thuế, pháp lý hay đầu tư. Hãy xác nhận với chuyên gia được cấp phép.

Việc cần làm tiếp theo

• Kiểm tra ngày kết thúc thời gian khóa lãi suất và mức phạt trong bảng thông tin khoản vay trước khi bạn yêu cầu gói mới.
• Trước tiên hãy hỏi ngân hàng hiện tại của bạn về ưu đãi tái định giá, sau đó so sánh lãi suất trọn gói và lãi suất hiệu dụng (EIR) của các bên cho vay khác, như MoneySense gợi ý.
• Theo dõi SORA ghép lãi kỳ hạn ba tháng cùng với biên độ mà gói của bạn cộng thêm vào đó.
• Nếu bạn đang có khoản vay HDB, hãy cân nhắc việc không có thời gian khóa lãi suất so với lãi suất ngân hàng trước khi tái cấp vốn, vì việc chuyển đổi chỉ một chiều.
• Trao đổi với chuyên viên tư vấn thế chấp đã được xác minh hoặc luật sư chuyển nhượng: proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance
• So sánh nhà ở với ngân sách của bạn: proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy

Trích dẫn

• "Chuyển sang SORA: Những điều bạn cần biết" — MoneySense — 2026-09-28 — www.moneysense.gov.sg/switching-to-sora-what-you-need-to-know/
• "Cách thức hoạt động của khoản vay mua nhà" — MoneySense — 2026-09-28 — www.moneysense.gov.sg/how-home-loans-work/
• "Vay HDB hay vay ngân hàng? 3 điểm khác biệt bạn nên biết" — Ban Quản trị CPF — 2026-06-12 — www.cpf.gov.sg/member/infohub/educational-resources/3-differences-between-hdb-loan-and-bank-loan
• "Chính phủ gia hạn mức lãi suất sàn 4 phần trăm đối với tiền trong Tài khoản Đặc biệt, MediSave và Hưu trí đến ngày 31 tháng 12 năm 2027" — Ban Quản trị CPF — 2026-09-22 — www.cpf.gov.sg/member/infohub/news/news-releases/government-extends-4-per-cent-interest-rate-floor-on-special-medisave-and-retirement-account-monies-until-31-december-2027
• "Quy định tái cấp vốn cho các khoản vay mua nhà" — Cơ quan Tiền tệ Singapore — 2018-07-05 — www.mas.gov.sg/regulation/explainers/refinancing-housing-loans
• "Cách tính TDSR" — Cơ quan Tiền tệ Singapore — 2018-07-05 — www.mas.gov.sg/regulation/explainers/tdsr-for-property-loans/calculating-tdsr
• "Lãi suất trong nước" — Cơ quan Tiền tệ Singapore — 2026-10-20 — eservices.mas.gov.sg/statistics/dir/DomesticInterestRates.aspx