日本2026年固定資產稅：按評估值徵收1.4%，住宅用地稅基減至六分之一——並將於2027年重新估值

摘要

日本的固定資產稅（固定資産税）是每年向土地、建築物及營業資產徵收的市町村稅。根據總務省（MIC）的說明，此稅向每年1月1日登記為業主的人徵收，標準稅率為課稅價值的1.4%；市町村可透過條例設定不同稅率。東京都市稅務局表示，在東京23區，固定資產稅由東京都政府直接徵收，並在城市化地區加徵0.3%的都市計畫稅（都市計画税）。

此稅是根據市町村按照國家估價標準評定的價值，而非市場價格或遺產稅路線價。土地及建築物每三年重新估價一次；目前的基準年為2024財政年度，因此下一次重估將於2027財政年度起適用。

這對日本業主的意義

稅單如何計算

資料來源：總務省；東京都稅務局。

住宅用地減免

根據東京都稅務局的說明，住宅用地按其評定價值的一部分徵稅：

在公寓大廈中，每個單位計為一戶住宅。在23區，小型住宅用地的都市計劃稅於2026財政年度亦減半。於1月1日沒有住宅在其上的土地，包括正在興建住宅的土地，不獲減免，惟符合條件的重建除外。

負擔調整

由於估值可能跳升，土地的應課稅值會逐步上升至其完整水平。東京表示，對於低於完整水平的住宅用地，應課稅值每年按完整應課稅值的5%上升。

新住宅

東京表示，符合樓面面積條件的新住宅，其最多120平方米居住空間的固定資產稅可獲減半，為期三個財政年度；而樓高三層或以上的防火建築則為五年。獲認證的長壽命住宅可獲五年及七年。

誰繳付及何時繳付

於1月1日在登記冊上的擁有人須就整年負責，即使該物業於1月2日售出亦然。東京表示，將該年稅款由買賣雙方分攤，是雙方協定的商業慣例，並非法律規則。稅單會連同通知於第一期繳款月份寄出，並分四期繳付；在23區，該四期分別為6月、9月、12月及2月。若擁有人於某市町村的土地估值低於30萬日圓，或建築物估值低於20萬日圓，則不徵稅；總務省表示，由2027財政年度起，建築物門檻將提高至30萬日圓。

示例：東京的一間新屋

僅供示例，採用東京本身的例子。 對於一幅估值4,500萬日圓的150平方米土地，連同一間估值900萬日圓的新建100平方米木造房屋，東京計算2026財政年度的稅款為：土地約99,750日圓，房屋在扣除新住宅減免後約63,000日圓，另加土地的都市計劃稅22,500日圓及房屋的都市計劃稅27,000日圓。

常見問題

日本的固定資產稅率是多少？ 標準為應稅價值的 1.4%，各市町村可依條例調整。 下一次重新評估是何時？ 2027 財政年度；目前的基準年度為 2024 財政年度。 固定資產稅是否以路線價（rosenka）為基礎？ 否。它採用由市町村根據總務省（MIC）標準所設定的評定價值。

僅供教育用途——並非稅務、法律或投資建議。請向持牌專業人士確認。

下一步

• 每年查看您稅單上的評定價值；您可在 4 月的檢查期間查閱可比較的價值。
• 若您興建、拆除或改變住宅用途，請通知稅務局；土地減免取決於此。
• 買賣時以書面協定該年度稅款的分攤方式。
• 尋找經認證的物業管理人員處理帳單與通知：https://proprkey.com/en/pros?segment=operations
• 請經認證的稅務顧問檢查您的情況：https://proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance

引用

固定資產稅概要（Overview of fixed asset tax）— 總務省 — 職員 — 無日期 — www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/149767_08.html 地方稅制度｜固定資產稅（Local tax system: fixed asset tax）— 總務省 — 職員 — 無日期 — www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/150790_15.html 固定資產稅・都市計劃稅（土地・家屋）（Fixed asset tax and city planning tax: land and buildings）— 東京都主稅局 — 職員 — 2026 — www.tax.metro.tokyo.lg.jp/kazei/real_estate/kotei_tosi