概覽

日本每個物業擁有人——無論是個人、企業或非居民外國投資者——每年都面對兩項主要的物業層面稅項：固定資產稅（kotei shisan zei，固定資産税）及都市計劃稅（toshi keikaku zei，都市計画税）。兩者均由地方政府於每年1月1日按法定評估值徵收。這些是經常性持有成本，無論是否有收入產生均須每年繳付，與租金或資本增值的國家所得稅無關。

路線價評估制度（三年週期）

兩項稅項的評估基礎均為法定估價價值，日文稱為路線價（rosenka）。路線價由國稅廳公布，為全國每條指定路線或區域確立每平方米的評估土地價值。全面估值每三年僅透過實地調查及估價程序系統性地進行一次，結果作為整個三年週期的稅基。

最近一次全面重估於2025年進行，適用於2026年、2027年及2028年。除非出現合資格的用途變更、分割或重大結構改建而觸發中期調整，否則下一次重估要到2029年才會進行。2025年路線價反映全國住宅用地平均較2022年上升4.3%，東京23區為7.8%，大阪市為6.1%。路線價一直低於市場價值——城市住宅用地通常為實際成交價的60–80%，從而降低實際稅務負擔。

稅率：固定資產稅1.4% + 都市計劃稅0.3%

固定資產稅按全國標準稅率1.4%徵收，以總評估值（土地加建築物）計算。幾乎所有主要城市均採用1.4%的標準稅率。都市計劃稅上限為0.3%，僅適用於指定都市計劃區域內的物業，涵蓋大部分城市及近郊土地。偏遠鄉郊土地及總體規劃範圍以外的工業區則獲豁免。

合計而言，市區物業的法定最高稅率為路線價的1.7%，但分級住宅用地寬減大幅降低此稅率。對於小型地塊（200平方米或以下），評估土地價值在固定資產稅方面減免六分之一，在都市計劃稅方面減免三分之二。對於超過200平方米的住宅部分（最多為建築物佔地面積×10），兩項稅項均適用三分之一寬減。以典型120平方米市區地塊而言，實際綜合稅率約為總評估值（未計建築物折舊前）的0.35–0.45%。

建築物折舊：鋼筋混凝土 vs 木造

改良物的評估值按法定折舊表每年遞減，視乎建築方法而定。對於鋼筋混凝土及鋼骨鋼筋混凝土結構——公寓大廈及高層住宅——法定可使用年期為47年。折舊最初採用200%餘額遞減法，最後數年轉為直線法。鋼筋混凝土建築物在首15年每年損失約3.5–4.5%的評估建築物價值，其後減速，保養良好的建築物最終殘值約為15–20%。

對於木造結構（包括獨立屋及町屋），法定可使用年期為22年，首十年每年減少6–7%，反映較短的結構壽命及較高的火災風險。路線價下的結構折舊與所得稅扣減無關——物業在所得稅方面可能已完全折舊，但仍帶有正數的評估值。

五年非牟利機構及初創企業寬免

稅法為兩類機構提供五年寬免，經2024年改革續期，有效期至2030年3月31日。對於註冊非牟利機構（tokutei hieiri katsudo hojin），五年全額豁免適用於用於合資格活動——社會福利、社區中心、兒童照顧、公共利益研究——的土地及建築物。須於1月1日起90日內提出申請，並附上80%以上公共利益活動的證明。

對於認證初創企業——符合創新標準的少於10人公司——五年全額豁免適用於辦公室、實驗室及原型製作設施，每個集團上限為5億日圓，並設有七年追回條款。

度假屋（Bessou）第二居所處理

一個關鍵區別將主要居所與第二居所或度假屋（bessou，別荘）分開，涉及住宅用地寬減的資格。根據行政慣例，物業只有在指定為納稅人住民票（juminhyo）登記的住所時，才符合小型住宅寬減的資格。第二物業，包括輕井澤、新雪谷、熱海或伊豆的度假區度假屋，明確排除在寬減制度之外，無論業主使用頻率如何。影響相當重大，度假屋的年度稅務負擔通常為同等主要居所的3–4倍。部分度假區市政府（包括新雪谷及輕井澤）對每年空置300天以上的第二居所加收20–30%附加費。

遺產稅：路線價80%規則及貸款覆蓋

路線價制度亦規管遺產稅（souzoku zei，相続税）目的下的房地產估值。根據《繼承稅法》，土地按被繼承人死亡日期的路線價以八折計算——即「路線價80%規則」。加上路線價本身較市場折讓20–40%，遺產土地估值通常較公平市場價值低48–64%，相比按市值100%估值的資產，這是一項顯著優勢。

此框架支撐「路線價80%貸款覆蓋」規劃策略：以無追索權或有限追索權債務為房地產融資。由於負債按面值100%扣除，而資產按市值折讓36–52%估值，槓桿投資組合可以大幅減少或消除應課稅淨遺產。需要謹慎結構安排：商業上合理的條款、真實的抵押品、有文件記錄的金融機構——而非關聯方貸款，國稅廳經常對後者提出質疑。

繳稅時間表：2月預繳及4期分期

固定資產稅及都市計劃稅的稅單合併為一份年度通知，於每年4月底或5月初寄往業主登記地址，涵蓋1月1日的應計負債。每年有四個法定繳款日期：2月預繳，其後為4月、7月及12月的分期款項。確實日期因市政府而異，並會因應週末及公眾假期調整。

業主可於2月日期前一次過繳清，或分四期繳付，提早繳款沒有折扣，只要依期繳付，使用分期亦不收取利息附加費。沒有日本地址的外國非居民業主必須委任一名 resident 稅務代理人（kouzei dairinin，納税代理人）以接收通知及協助繳款。稅單不會郵寄至海外；在購入後60日內未能委任代理人可能導致罰款或加速追收。逾期罰款首兩個月按年利率2.5%累計，其後為8.7%，每日複利計算。