摘要
日本2026年的城市物業故事仍然圍繞著入境需求展開。7月帶來了344萬名外國訪客，創下該月紀錄，其中來自南韓和台灣的客流尤其強勁。與此同時，國土交通省（MLIT）的《地價LOOK報告》指出，主要城市中全部80個受調查的高強度使用地區均錄得地價上升，受到公寓需求、穩定的寫字樓需求，以及對零售店舖和酒店持續的興趣所支撐。這種組合之所以重要，是因為它使需求在城市各個層面保持廣泛：當訪客流量維持高位、寫字樓地區保持活躍時，酒店、車站周邊零售、服務式公寓和混合用途項目均能受益。
這對日本意味著什麼
對於東京、大阪、福岡及其他門戶市場而言，結論不僅僅是「旅遊業回來了」。而是入境需求現在與本地城市需求並行運作，而非取而代之。國土交通省的季度報告指出，所有受調查的商業區均持續錄得增長，並強調零售、酒店和寫字樓需求的持續支撐。這使最強勁的地區更具韌性，因為它們並不依賴單一的租戶基礎。
訪客的構成也很重要。《每日新聞》報道，僅7月台灣就向日本輸送了763,800名訪客，而17個來源市場創下月度紀錄。更廣泛的來源市場基礎降低了單一國家放緩拖垮整個酒店業生態系統的風險。對於房地產營運者而言，這通常轉化為對住宿表現更強的信心、主要節點附近更好的街舖營商環境，以及對交通連接社區周邊重建的更多支持。
這並不代表每個酒店或綜合用途資產都自動具有吸引力。與鐵路連接距離過遠、過度依賴單一休閒客群，或營運能力薄弱的資產，仍可能大幅落後。但作為全國性背景，2026年對城市創收型資產而言，看來仍較為有利而非受限。
下一步行動
優先考慮位於步行可達地區、且酒店、零售、住宅及辦公用途能相互增強的資產。對營運商而言，今年是將收入假設與實際訪客組合（而非僅整體到訪增長）作比較的好時機。對收購團隊而言，應審視該社區是否具備真正的需求飛輪：鐵路連接、旅遊量、辦公吸納量及重建可見度。若兩項資產定價相若，位於該飛輪之內的一項，長遠營運前景仍應較佳。
引用
- 「7月訪日外國旅客達344萬人次，創單月新高」— 每日新聞（2026-08-19）
mainichi.jp/english/articles/20260819/p2g/00m/0sc/035000c
- 「主要城市密集利用土地地價趨勢報告 - 地價LOOK報告 - 第73期」— 國土交通省（2026-02-01）