摘要

根據新加坡土地管理局（SLA），外國人可以在新加坡購買物業，但主要限於私人共管公寓和單位。有地住宅如獨立洋房、半獨立屋和排屋在《住宅物業法》下被列為「受限住宅物業」，需獲 SLA 的土地交易批准組（LDAU）批准。

更大的成本是稅務。自 2023 年 4 月 27 日起，外國人購買任何住宅物業均須繳付 60% 額外買家印花稅（ABSD），此乃新加坡金融管理局（MAS）、財政部及國家發展部聯合發佈所述。根據新加坡與相關國家的貿易協議，美國、冰島、列支敦士登、挪威和瑞士的國民在印花稅方面被視為新加坡公民，根據新加坡國內稅務局（IRAS）的規定。

對海外買家的影響

外國人可無需批准在新加坡買樓嗎？

SLA 列出「外國人」可無需批准購買的物業類型：

  • 私人發展項目的共管公寓單位和單位
  • 已獲批准的共管公寓項目內的分層有地住宅
  • 最多 7 年的有地住宅租約，包括續期選項
  • 工業及商業物業、用於商業用途的店鋪以及根據《酒店法》註冊的酒店。

SLA 將「外國人」定義為任何非新加坡公民、非新加坡公司、非新加坡有限責任合夥企業或非新加坡社團的人士。因此，永久居民（PR）根據該法亦被視為外國人。

需 SLA 批准：有地住宅及聖淘沙灣（Sentosa Cove）

SLA 表示，外國人購買空置住宅用地、排屋、半獨立屋和獨棟洋房、已獲批准的共管公寓項目以外的分層有地住宅（如聯排別墅和簇群式房屋）以及聖淘沙灣的有地住宅，必須獲得批准。

SLA 按個案評估申請。其列明的因素包括至少 5 年新加坡永久居民身份及對新加坡的「傑出經濟貢獻」。SLA 表示，一旦所有文件齊備，處理時間約需 30 個工作天，買家可在選擇居所前尋求原則批准。

根據 LDAU 的常見問題解答，批准附帶條件。物業必須由業主及其家人自住，不得出租，且在法定完成後 5 年內不得出售。永久居民一般限於優質洋房區（Good Class Bungalow）以外的最多 15,000 平方呎地段。在聖淘沙灣，LDAU 將土地面積上限設為 1,800 平方米，亦要求業主自住。違規可招致最高 S$200,000 罰款、最高 3 年監禁或兩者兼施。

聖淘沙灣是 SLA 單獨列出的唯一有地住宅區。它仍需 LDAU 批准，但 SLA 將其作為外國買家的獨立類別處理。

HDB 組屋及執行共管公寓

HDB 的資格頁面將買家描述為新加坡公民或永久居民家庭。非居民僅作為公民家庭的一部分出現，例如非居民配偶。單獨的外國人不能購買 HDB 組屋。

新的執行共管公寓（EC）亦對外國人關閉。HDB 表示，申請新 EC 的家庭必須包括一名新加坡公民及至少另一名公民或永久居民，而聯合申請的單身人士必須全部為公民。

EC 僅在完全私有化後才對外國人開放。2026 年 5 月 8 日，國家發展部表示，對於於該日期或之後招標結束的 EC 項目，最低居住年限將由 5 年增至 10 年，單位僅可在第 15 年後售予任何買家。在私有化之前，轉售限於公民和永久居民。

2026 年外國人的 ABSD

下表數據源自 2023 年 4 月 26 日 MAS/MOF/MND 發佈，適用於 2023 年 4 月 27 日或之後的購買。ABSD 在買家印花稅之上繳付，此乃 IRAS 所述。

買家第 1 個住宅第 2 個住宅第 3 個及以上
新加坡公民0%20%30%
新加坡永久居民5%30%35%
外國人60%60%60%
實體65%65%65%

哪些國籍按新加坡公民繳付 ABSD？

IRAS 列出兩組符合新加坡貿易協定下 ABSD 寬免資格的人士：

  • 冰島、列支敦士登、挪威或瑞士的國民及永久居民
  • 美國國民。

根據《印花稅（自由貿易協定）（額外買家印花稅寬免）規則》，寬免金額等於所徵收 ABSD 與新加坡公民應繳付 ABSD 之間的差額。因此，購買首置物業的美國護照持有者將按公民稅率 0% 繳付。美國綠卡持有人不受涵蓋，因為美國規定僅適用於國民。

融資基本資料

MAS 的貸款與估值比率（LTV）限額適用於所有個人借貸人，其說明頁未為外國人設定不同限額。首置住房貸款限額為 75%，最低現金首期付款為 5%。若年期超過 30 年或貸款期限超過 65 歲，限額降至 55%，現金首期付款為 10%。第二筆貸款限額為 45% 或 25%，現金首期付款至少 25%。

MAS 根據總償債比率（TDSR）將總債務還款上限設定為每月入息的 55%。私人物業的貸款年期上限為 35 年。

實例演算（僅作說明）

假設 S$2m 共管公寓單位，所有買家購買首置物業並申請首筆貸款：

  • 外國買家需繳付 S$1.2m ABSD（60%）。
  • 新加坡永久居民需繳付 S$100,000（5%）。
  • 美國國民無需繳付 ABSD，與公民相同。

各情況下的最大貸款額為 S$1.5m（75%），其中至少 S$500,000 首期付款中的 S$100,000 須以現金支付。對於外國買家，單項 ABSD 已超過首期付款兩倍。此數字不包括買家印花稅及法律費用。

常見問題

外國人可在新加坡購買有地住宅嗎？僅獲 SLA 批准方可。SLA 會權衡因素如至少 5 年永久居民身份及經濟貢獻，且獲准物業必須由業主自住。

外國人可購買執行共管公寓嗎？新盤或完全私有化前不可。對於自 2026 年 5 月 8 日起招標的 EC 項目，國家發展部表示，這時間點延至第 15 年。

美國人在新加坡需繳付 60% ABSD 嗎？否。IRAS 表示，根據美新自由貿易協議（FTA），美國國民獲與新加坡公民相同的印花稅待遇。

僅供參考，並非稅務、法律或投資建議。請向持牌專業人士確認。

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參考資料