摘要

新加坡組屋業主在符合其單位之最低居住年限（MOP）後，方可購買私人住宅物業。根據建屋發展局（HDB）規定，標準型組屋的 MOP 為 5 年，優選型（Plus）及黃金地段型（Prime）組屋則為 10 年。屆時，簽署的順序將決定是否需繳納額外買方印花稅（ABSD）。

新加坡公民若名下無其他物業，新加坡國內稅務局（IRAS）表示，只要出售組屋的購買選擇權先行執行，購買私人共管公寓時便無需繳納 ABSD。反之，若先行購買私人住宅，已婚公民夫婦需就該物業繳納 20% ABSD，且只有在購買日期後 6 個月內出售組屋，才可按 IRAS 的寬免規則取回款項。

這對新加坡組屋升級人士意味著甚麼

首先，最低居住年限（MOP）

HDB 計算 MOP 由業主收樓之日起，至行使購買選擇權或簽署私人住宅買賣協議之較早日期為止，即使該物業仍在興建中。整個單位出租的期間，或違反租約的期間，均不計算在內。在 MOP 結束前，業主不得擁有私人物業，包括以信託方式持有或作為受益人，HDB 表示。

MOP 結束後，若家庭成員中至少有 1 名新加坡公民業主，購買私人住宅時可保留原有組屋單位。若所有業主均為永久居民，則須在行使新加坡私人住宅之購買選擇權前通知 HDB，並於取得該物業後 6 個月內出售組屋。

路線一：先出售組屋

HDB 要求賣方的「出售意向」須有效至少 7 天，方可授予購買選擇權。就印花稅而言，IRAS 視物業在購買選擇權或買賣協議簽署時已出售，即使交易尚未完成。

困難在於時間差。若已承諾購買新加坡的落成物業，HDB 可能允許業主在轉售完成後暫住最多 3 個月，前提是買方同意。並無進一步延期。當交易完成時，HDB 表示，用於支付之 CPF 儲蓄（連同利息）將退回至普通戶口（OA）。

路線二：先購買再索回 ABSD

自 2023 年 4 月 27 日起，公民第二居所之 ABSD 為 20%，第三居所起為 30%；永久居民則分別為 5%、30% 及 35%，據財政部（MOF）及 IRAS 資料。印花稅須於簽署後 14 天內繳付，逾期付款可招致最高達 4 倍稅額之罰款，IRAS 表示。

IRAS 僅在符合所有條件下，方為已婚夫婦寬免 ABSD：

  • 至少 1 名配偶為新加坡公民，且第二居所須以雙方名義購買
  • 購買時，雙配偶均未持有超過一處住宅物業
  • 若為落成物業，首置物業須於購買日期後 6 個月內出售；若為興建中物業，則須於臨時入伙紙（TOP）或法定完成證明書（CSC）兩者中較早日期起計 6 個月內出售
  • 夫婦維持婚姻關係，出售首置物業時第二居所之產權不變，期間未購買其他住宅物業。

IRAS 表示不會因市場狀況或個人情況而延長 6 個月限期。對於 2023 年 7 月 2 日或之後報稅的購買，ABSD 會在首置物業的出售文件完成蓋印後 6 週內自動退還。

貸款

新加坡金融管理局（MAS）根據借款人現有住房貸款數目設定貸款與估值比率（LTV）限額。若無未償還貸款，銀行最高可貸出價值的 75%，且須以現金支付至少 5%。若有 1 筆貸款，限額為 45%，現金支付至少 25%。若私人物業貸款年期超過 30 年或超出借款人 65 歲生日，上述 2 項限額分別降至 55% 及 25%。

所有債務之還款總額受總償債比率（TDSR）限制，不得超過每月總收入的 55%，且銀行須以至少 4% 之利率測試住宅貸款，MAS 表示。對於升級者，若借款人已簽署承諾書向 HDB 承諾在指定期間內出售單位並聲明將履行，或持有 HDB 批准出售之信函，或已全數償還該筆貸款，銀行可忽略組屋單位之還款計算。

範例：S$1.8 百萬的轉售共管公寓

僅供說明。 ProprKey 計算對象為符合 MOP、僅擁有其 HDB 單位之新加坡公民已婚夫婦，並申請年期為 25 年且於 65 歲前到期之銀行貸款。

  • 買方印花稅（BSD）無論採用哪條路線均為 S$59,600，根據 MOF 自 2023 年 2 月 15 日起實施之稅率，由首 S$180,000 之 1% 起計至超過 S$1.5 百萬部分之 5%。
  • 先出售：只要組屋買家在夫婦購買前已行使購買選擇權，便無需繳納 ABSD。
  • 先購買：須於 14 天內繳付 S$360,000 ABSD，若於購買日期後 6 個月內出售組屋，則可索回款項。
  • 若無未償還住房貸款，銀行最高可貸出 S$1.35 百萬，且須以現金支付至少 S$90,000。若有 1 筆貸款，上限為 S$810,000，且須以現金支付至少 S$450,000。

僅供參考，並非稅務、法律或投資建議。請向持牌專業人士確認。

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