摘要

根據新加坡金融管理局（MAS）和建屋發展局（HDB）的規定，2026 年新加坡置業可貸款金額受 4 項規則限制：總償債比率（TDSR）上限為每月總收入的 55%；按揭償還比率（MSR）對組屋和執行共管公寓（ECs）設定為 30%；首置貸款的貸款與估值比率（LTV）上限為 75%；以及至少 4% 的年息壓力測試利率。

最近的一次變動發生於 2024 年 8 月 20 日，根據國家發展部（MND），組屋貸款的 LTV 限額從 80% 降至 75%，與一直維持在 75% 的銀行貸款看齊。

關於組屋貸款，建屋發展局（HDB）使用每年 3.0% 的利率下限計算合資格貸款金額，如其「Credit to finance a flat purchase」頁面所述。新加坡中央公積金局（CPF Board）於 2026 年 6 月 12 日表示，實際組屋貸款利率為每年 2.6%。

對新加坡買家的影響

2026 年新加坡買家可借多少款項？

您的貸款金額取決於以下 3 個數值中的最低者：壓力測試利率下的 TDSR（或 MSR）允許額度、LTV 上限對應的樓價或估值，以及年期規則允許的額度。

規則銀行貸款組屋貸款來源
TDSR 上限每月總收入的 55%不適用MAS; HDB
MSR 上限（組屋；向發展商購買的 EC）每月總收入的 30%每月總收入的 30%MAS; HDB
壓力測試利率4% 年息或「之後」利率中的較高者3.0% 年息或組屋貸款利率中的較高者MAS; HDB
LTV，首置貸款75%（或 55%）75%MAS; HDB
最低現金首期付款5%（LTV 55% 時為 10%）若 CPF OA 和貸款可覆蓋所有款項則無最低要求MAS; HDB
最長年期30 年（組屋）；35 年（私人住宅）25 年、65 歲減平均年齡或剩餘租期減 20 年中的最短者MAS; HDB

TDSR 是什麼以及如何計算？

MAS將 TDSR 定義為每月總債務承擔除以每月總收入。若借款人的 TDSR 超過 55%，則須減少貸款金額，MAS表示。

放款人必須按每年 4% 的下限或住宅物業「之後」利率中的較高者計算物業貸款供款；非住宅物業則為 5%，MAS的 TDSR 頁面指出。此外，他們還須對浮動收入（如花紅、佣金和津貼）及租金收入至少扣減 30%（haircut）。

在 2022 年 9 月 29 日的聯合新聞稿中，MAS、國家發展部（MND）和建屋發展局（HDB）表示，MAS將用於 TDSR 和 MSR 的中期利率下限提高 0.5 個百分點。同一份新聞稿引入了組屋的 3% 下限，並將組屋貸款 LTV 從 85% 降至 80%。

MSR 是什麼以及適用於誰？

MAS表示，MSR 將組屋或 EC 的每月貸款供款上限設定為每月總收入的 30%。建屋發展局（HDB）表示，無論樓款來自建屋發展局（HDB）還是銀行，均適用此 30% 上限。購買組屋的銀行貸款亦須符合 55% TDSR 要求。

LTV、年期及現金規則如何互動

MAS針對 2018 年 7 月 6 日起授出的購買選擇權（OTP）設立的 LTV 表格，規定個別借款人的限額如下：

現有住房貸款LTV 限額最低現金首期付款
無75% 或 55%5% 或 10%
1 項45% 或 25%25%
2 項或以上35% 或 15%25%

若年期超過 30 年（組屋為 25 年）或屆滿 65 歲，則適用較低限額，MAS表示。向公司及非個人實體的貸款 LTV 上限為 15%。

對於新組屋，建屋發展局（HDB）的「租賃協議」（Agreement for Lease）頁面規定首期付款金額。若以組屋貸款按 75% LTV 限額購買，簽署租賃協議時須支付 10% 首期款項，可來自中央公積金普通戶口（CPF OA）儲蓄、現金或兩者兼有；收樓時再付餘款。若以銀行貸款，首期款項為 20%（其中至少 5% 須為現金，其餘來自現金和/或 CPF OA）。

實例演算（僅供說明）

假設一對夫婦，年齡均為 35 歲，每月固定薪金總額為 S$12,000，無汽車貸款、信用卡結餘或其他債務。所有數值均基於上述官方比率及下限，由 ProprKey 使用標準攤還法計算。

私人共管公寓，銀行貸款，年期 30 年。TDSR 允許每月 S$6,600（55%）。按 4% 壓力測試利率計入 30 年，可支持約 S$1.38 百萬貸款。按 75% LTV 計算，對應樓價約為 S$1.84 百萬，首期款項約為 S$461,000，其中至少約 S$92,000 須以現金支付。

組屋轉售單位，銀行貸款，年期 25 年。MSR 允許每月 S$3,600（30%）。25 年年期維持 75% LTV。按 4% 計算，貸款約為 S$682,000，對應樓價或估值約為 S$909,000。

組屋轉售單位，組屋貸款，年期 25 年。同樣的每月 S$3,600 按建屋發展局（HDB）3% 下限計算，可支持約 S$759,000，對應樓價約為 S$1.01 百萬。實際供款按 2.6% 計算約為每月 S$3,444，低於上限。貸款未覆蓋的餘額約 S$253,000 可來自中央公積金普通戶口（CPF OA）、現金或兩者兼有。

由此得出 3 點結論：壓力測試而非當日利率設定上限，故市場利率下降不會提高您的限額。對於組屋單位，MSR 而非 TDSR 構成約束。任何現有債務或花紅收入均會削減數值，因為兩者均計入 TDSR，而花紅須扣減 30%。

常見問題

組屋貸款 LTV 最近有變動嗎？是的。國家發展部（MND）表示，對於 2024 年 8 月 20 日起接獲的轉售申請及 2024 年 10 月輪次的預購組屋（BTO）申請，LTV 由 80% 降至 75%。

購買組屋需要現金嗎？建屋發展局（HDB）表示，若您的中央公積金普通戶口（CPF OA）儲蓄和住房貸款可覆蓋所有款項，則無最低現金付款要求。銀行貸款則至少需 5% 現金。

銀行測試貸款時使用什麼利率？MAS要求使用每年 4% 或住宅物業貸款「之後」利率中的較高者。

僅供參考，並非稅務、法律或投資意見。請向持牌專業人士查詢。

下一步

參考資料