摘要
在新加坡，房屋旁邊可以興建什麼建築物，由《總藍圖》規定。這是一份法定土地用途規劃，指引未來 10 至 15 年的發展方向。它顯示許可的土地用途和發展密度，並每 5 年檢討一次，市區重建局（URA）表示。目前版本《2025 年總藍圖》於 2025 年 12 月 1 日刊憲。
密度以地積比率設定。在分區為住宅的地段，市區重建局（URA）的樓高指引將其與樓層數目掛鉤：地積比率 2.1 時最高可建 24 層，2.8 時最高可建 36 層，超過 2.8 則超過 36 層。該規劃在每次檢討間亦有變動。2026 年 10 月 23 日，市區重建局（URA）發出通知，建議提高樟宜路上段住宅用地的地積比率，由 2.1 提升至多達 3.5；重新設定文禮道的地積比率；並將斯林兵營坡的土地重新分區為住宅用途。異議須於 11 月 6 日前提出。
這對新加坡買家意味著什麼
各分區的含義
《2025 年總藍圖書面陳述》描述每個分區。當查看房屋周邊土地時，這些分區至關重要：
| 分區 | 書面陳述指明的用途 |
|---|---|
| 住宅 | 主要為住宅發展 |
| 住宅（首層設商業） | 主要為住宅，僅首層作商業用途 |
| 商業及住宅 | 主要為混合商業及住宅發展 |
| 白色地段 | 兩種或以上用途組合而成的綜合發展項目 |
| 預留用地 | 用途尚未釐定的土地 |
| 開放空間 | 開放空間 |
資料來源：市區重建局（URA），《2025 年總藍圖書面陳述》。
房屋旁邊的預留用地表示其未來用途尚未決定。
地積比率與樓高
地積比率是「建築物的樓面面積與地段面積之比」，書面陳述指出規劃圖上的數字為許可的最高強度上限。主管當局可批准較低的數值，且該規劃並不賦予發展權或按最高限度建樓的權利。
僅供示意。ProprKey 根據書面陳述的定義計算。 在一個 10,000 平方公尺的地段，地積比率 2.1 允許最多興建 21,000 平方公尺的樓面面積；若為 3.5，上限則為 35,000 平方公尺，多出三分之二。
針對組屋和共管公寓，市區重建局（URA）的指引僅在分區為「住宅」的地段，按地積比率設定樓層上限：
| 總地積比率 | 最高樓層 | 新加坡植物園附近 |
|---|---|---|
| 1.4 | 5 | 4 |
| 1.6 | 12 | 10 |
| 2.1 | 24 | 20 |
| 2.8 | 36 | 30 |
| 超過 2.8 | 超過 36 | 超過 30 |
資料來源：市區重建局（URA），《發展管制：組屋及共管公寓：樓高》（更新於 2026 年 6 月 7 日）。
其他控制措施可設定較低的樓高，包括市區重建局（URA）《樓高規劃圖》中的技術樓高限制、街道界線控制，以及保育或城市設計要求。若地段分區為混合用途或非標準地積比率，市區重建局（URA）在評估發展申請時會決定樓層上限。
規劃檢討週期間的變動
根據《規劃（總藍圖）規則》第 4 條，當擬議修訂《總藍圖》的建議已提交國家發展部部長時，市區重建局（URA）將發出通知。經核證副本可在市區重建局（URA）中心查閱至通知截止日期為止；異議須以書面形式向國家發展部（MND）常務秘書長提出，並須列明理由，依據第 5 條。
最近 2 批涉及住宅用地的通知如下：
| 通知日期 | 地點 | 擬議變更 | 異議截止日期 |
|---|---|---|---|
| 2026 年 10 月 23 日 | 樟宜路上段／樟宜上段連路 | 住宅用地地積比率由 2.1 提高至最高 3.5；道路用地重新分區為地積比率 3.5 的住宅用途 | 2026 年 11 月 6 日 |
| 2026 年 10 月 23 日 | 斯林兵營坡／尼泊爾園／北波那維斯達路 | 白色地段及道路用地重新分區為最高地積比率 5.5 的住宅（首層設商業）；商業及道路用地重新分區為最高地積比率 2.0 的住宅用途 | 2026 年 11 月 6 日 |
| 2026 年 10 月 23 日 | 文禮道 | 地積比率 2.8 及 3.0 的住宅用地重新設定為最高 2.8 或 3.2；部分土地改為開放空間及道路，道路用地重新分區為地積比率 2.8 的住宅用途 | 2026 年 11 月 6 日 |
| 2026 年 10 月 2 日 | 東陵路 | 地積比率 2.8 的住宅用地提高至最高 3.5 | 2026 年 10 月 31 日 |
| 2026 年 10 月 2 日 | 布力蘭巷 | 地積比率 3.0 的商業及住宅用地提高至最高 4.0 | 2026 年 10 月 31 日 |
資料來源：市區重建局（URA），關於修訂《2025 年總藍圖》的通知，日期為 2026 年 10 月 2 日及 23 日。
通知中未說明變更理由。參照市區重建局（URA）的樓高表，樟宜路上段的建議將使該土地由「最高可建 24 層」的範圍轉移至「超過 36 層」的範圍，但須受市區重建局（URA）其他樓高控制規限。
買家應如何理解
對於為景觀付費的買家而言，房屋與該景觀之間土地的用途分區及地積比率，其含義遠超今日的天際線。根據市區重建局（URA）的指引，低層大廈旁若是地積比率 2.1 的住宅用地，可興建最高達 24 層的建築物；若提升至 3.5，則該範圍將超過 36 層。鄰地地積比率較高，亦允許在該處興建更多樓面面積。
位於擬議變更附近的業主只有短暫窗口期作出回應。10 月 23 日的通知有效期為 2 週，異議必須列明理由。
僅供參考，並非稅務、法律或投資建議。請向持牌專業人士確認。
下一步
- 在市區重建局（URA）SPACE 的《總藍圖》地圖上查閱該房屋及其周邊地段，並記錄每個分區的用途及地積比率。
- 使用市區重建局（URA）的樓高表，將這些地積比率轉換為樓層範圍，並留意附近是否有預留用地或白色地段。
- 在支付選擇權費用前，查閱市區重建局（URA）列出的該區擬議修訂名單，並在通知截止日期前以書面形式向國家發展部（MND）提交任何異議。
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