摘要

根據《房屋發展商規則》，在新加坡購買新盤共管公寓須先支付至少 5% 房價作為購買選擇權（Option to Purchase）的訂金。根據市區重建局（URA）的《買家指南》，發展商必須在選擇權日期後 14 天內交付買賣協議（S&PA）及業權契據，買家隨後有 3 週時間簽署。簽署後首期款項增至房價的 20%。後續分期隨工程進度支付，臨時入伙准證（TOP）發出時須付 25%。

付款隨後按《房屋發展商規則》表格 5 的固定時間表進行，從簽署時的 20% 到 TOP 時的 25%，直至法定完成證書發出的最後 15%。

對新加坡買家的影響

購買流程，步步為營

步驟發生什麼事來源
訂金之前發展商必須在收取訂金前提供強制性的項目及單位資料URA
購買選擇權支付至少 5% 的購買價作為訂金《房屋發展商規則》，第 8 條
協議交付S&PA 及業權契據於選擇權日期後 14 天內交付予買家或其律師URA《買家指南》
行使權利在收到協議後 3 週內簽署 S&PA 並支付餘款以達致 20% 首期；發展商可允許自選擇權日期起最多 8 週完成該付款《房屋發展商規則》，第 11 條；URA《買家指南》
施工分期款項於 S&PA 列明的每個施工階段完成時到期URA《買家指南》
TOP購買價的 25%；付款後方可獲取鑰匙URA
完成發展商發出完成通知書後 14 天內URA《買家指南》
交樓後12 個月缺陷責任期；發展商必須在收到通知後 1 個月內修復缺陷URA

分層地單位的 S&PA 遵循《房屋發展商規則》表格 5，該表格設定此付款時間表：

階段價格比例
簽署 S&PA（包括訂金）20%
地基完成10%
鋼筋混凝土框架10%
隔牆5%
屋頂或天花板5%
門、窗、電線及水管5%
車位、道路及排水渠5%
TOP25%
法定完成證書15%

來源：《房屋發展商規則》，表格 5（SSO）。部分款項在完工前須交由保管人（stakeholder）持有。

發展商必須使用規定的購買選擇權及買賣協議，任何超出 URA 預批修訂的更改均需獲得房屋管理官（Controller of Housing）的批准，URA 表示。

退出的成本

若未行使選擇權，根據 URA 指南，發展商可保留 25% 的訂金並退回其餘 75%。一旦簽署 S&PA，風險便會上升。若任何款項在到期後超過 14 天仍未支付，發展商可視 S&PA 為已被毀約而沒收 20% 的購買價。逾期付款亦需按 S&PA 列明的公式支付利息。

分期款項去向

根據《房屋發展商（項目賬戶）規則》第 3 條，在 TOP 之前收到的所有分期款項（包括訂金），以及 TOP 時到期的款項，均須存入項目的項目賬戶（Project Account）。提款僅限於規則列明的用途，且只有在法定完成證書發出及所有銷售完成後方可結算該賬戶（第 9 條）。發展商亦可憑同等金額的銀行保函並經管理官書面批准後提款（第 10 條）。

URA 表示，擁有超過 4 個單位的項目須持有房屋發展商牌照。售賣牌照允許銷售單位，而不售賣牌照僅允許施工。買家可透過 URA 的一站式發展商門戶檢查發展商牌照是否有效，URA 亦會公佈被取消土地銷售資格或暫停銷售的發展商名單。

現金、CPF 及印花稅

新加坡金融管理局（MAS）規定，在 75% 貸款與估值比率（LTV）上限下，首次房屋貸款的最低首期款項須為 5% 現金。若年期超過 30 年或買家年齡超過 65 歲，該上限降至 55%，其中 10% 須以現金支付。中央公積金局（CPF Board）表示，普通戶口（Ordinary Account）儲蓄可用於支付首期款項、房屋貸款及印花稅和律師費，但受使用限制。

買家印花稅（BSD）按以下比例徵收：首 S$180,000 為 1%，次 S$180,000 為 2%，次 S$640,000 為 3%，次 S$500,000 為 4%，次 S$1.5 百萬為 5%，超出部分為 6%，新加坡國內稅務局（IRAS）表示。額外買家印花稅（ABSD）於其上徵收：公民第二個物業為 20%，第三個起為 30%；永久居民分別為 5%、30% 及 35%；外國人為 60%。印花稅須於簽署後 14 天內支付，若在海外簽署則須於收到文件後 30 天內（在新加坡）支付，逾期付款可招致最高達 4 倍稅額的罰款，IRAS 表示。若於購入後 4 年內出售，則需繳納賣家印花稅，適用於 2025 年 7 月 4 日或之後購入的物業。

範例：S$2 百萬單位

僅供說明，假設訂金為 5% 及首次房屋貸款 LTV 為 75%。訂金為 S$100,000，根據 MAS 的 5% 最低現金要求，首期款項中至少 S$100,000 須以現金支付。行使選擇權需額外支付 S$300,000 以達致 20%，可來自現金或 CPF 儲蓄。簽署前退出將損失 S$25,000，即訂金的四分之一。於 TOP 時，S$500,000 到期。買家若在簽署後違約，風險損失 S$400,000。按此條款最大的貸款額為 S$1.5 百萬。

常見問題

在新加坡購買新盤共管公寓的訂金是多少？根據《房屋發展商規則》第 8 條，至少為購買價的 5%。

訂金後我有多少時間簽署？自收到 S&PA 及業權契據之日起 3 週內，發展商必須在選擇權日期後 14 天內交付這些文件。

若改變主意我會損失多少？若未行使選擇權，發展商可保留 25% 的訂金。

僅供參考，並非稅務、法律或投資建議。請向持牌專業人士確認。

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參考資料