摘要

任何人都可以查閱 HDB 組屋的成交價。建屋發展局（HDB）在 data.gov.sg 上公開的數據集列出了自 2017 年 1 月起按月註冊的轉售價格，每日更新，截至 2026 年 10 月 27 日共包含 243,611 筆交易。對於私人住宅，市區重建局（URA）的交易電子服務採用產權備忘（caveat）數據以及發展商提交的數據，新加坡國家發展部（MND）於 2025 年 1 月表示。

價格指數回答的是另一個問題。URA 和 HDB 的指數顯示可比住宅的價格在一個季度內的變動情況，而非特定住宅的價值。只要您了解每個指數的局限性，這兩者在設定或測試價格時都非常有用。

這對新加坡買家和賣家意味著甚麼

HDB 組屋：轉售記錄

HDB 數據集中的每一筆記錄都包含月份、鎮區、單位類型、座號、街道名稱、樓層範圍、實用面積、組屋型號、租約開始日期、剩餘租期及轉售價格。HDB 未列出親屬間的買賣及部分股權的轉售，因為這些交易可能無法反映完整市場價格，並僅將價格描述為參考性質。

比較時有 3 個細節至關重要。記錄顯示的月份是向 HDB 註冊轉售的日期，晚於雙方在購買選擇權中議定價格的時間。樓層以範圍形式呈現，因此同一區間內的兩個單位可能相隔數層。此外，實用面積包含任何購買的凹位、HDB 提升計劃下增建的空間以及天台，這可能會扭曲每平方米的價格。

私人住宅：產權備忘及其缺失

根據 URA 對該指數的說明，URA 的價格指數基於在選擇權階段向新加坡土地註冊局提交的產權備忘。MND 表示 URA 的電子服務使用產權備忘數據及發展商提交的數據，並指出有關產權和所有權的信息可在由新加坡土地管理局（SLA）管理的整合土地資訊服務（INLIS）上查閱，無論是否已提交產權備忘。因此，未提交產權備忘的私人交易可能不會出現在 URA 的電子服務中，但會保留在產權登記冊上。

指數衡量什麼

指數資料來源方法基期
URA 私人住宅價格指數在選擇權階段提交的產權備忘（caveat）、IRAS 印花稅數據及發展商銷售數據分層特徵價格回歸，以過去 5 個季度的交易量加權2009 年第 1 季 = 100
HDB 轉售價格指數按登記日期計算的季度平均轉售價格自 2014 年第 4 季起採用分層特徵價格回歸2009 年第 1 季 = 100

資料來源：URA 及新加坡統計局在 data.gov.sg 上的數據集說明。

特徵價格法會根據已售住宅的差異（如大小和位置）進行調整，因此若一個季度內大型或市中心單位的交易量增加，指數本身未必會上升。

標題數字可能隱藏了不同板塊之間的巨大差距。URA 於 10 月 23 日表示，在 2026 年第 3 季度，整體指數上升 1.4%，而非有地住宅價格在中央區以外地區（OCR）上升 2.3%、核心中央區（CCR）上升 0.3%，其餘中央區（RCR）則無變動。HDB 表示，其轉售價格指數在 2026 年第 3 季度為 202.5，較第 2 季度下跌 0.1%，連續第 3 個季度下降。其初步估計值曾為 202.4，跌幅為 0.2%。

初步與最終數字

兩個機構均在完整季度計算完畢前發布初步估計，約 3 週後公布最終數字。URA 的初步估計基於截至上月中旬的數據，最終數字可能有所不同，因此在調整價格時請使用最終季度數字。

範例：將舊有成交更新至現值

僅供說明。 ProprKey 根據已公布的指數水平計算。

  • 一個在 2026 年第 1 季度以 S$600,000 成交的單位，當時 HDB 指數為 203.4；若該單位完全跟隨指數變動，至 2026 年第 2 季度（指數為 202.8）時價值約為 S$598,200。
  • 一個位於中央區以外地區（OCR）、追蹤 URA 非有地住宅指數在第 3 季度 2.3% 升幅的 S$150 萬共管公寓，其價值將高出約 S$34,500。

單一住宅的漲跌幅可能高於或低於指數。HDB 記錄僅顯示樓層範圍，未提及朝向、景觀或狀況，這就是為什麼估值師需要實地查勘的原因。

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