摘要

根據市區重建局（URA）數據，2026 年第 2 季新加坡私人市場中，二手交易數量超過新樓銷售：3,813 宗對比發展商售出的 2,141 個單位（不包括執行共管公寓）。二手購買通常始於買家與賣家之間議定的購買選擇權（OTP）。

CEA 網站上的標準 OTP 模板將選擇權保留 2 週，除非雙方同意其他期限。一旦買家行使該權利，新加坡國內稅務局（IRAS）即視該物業為已購入，買家印花稅（BSD）須在 14 天內繳付。URA 於 10 月 23 日發佈的 2026 年第 3 季最終數據顯示，非有地私人住宅價格較上一季上升 1.0%，整體指數上升 1.4%。

對新加坡共管公寓買家的影響

步驟概覽

步驟發生事項時限
貸款核查向銀行查詢可借貸金額支付任何訂金之前
核查驗證賣家身份、產權、批准用途及欠款支付選擇權費用之前
選擇權支付選擇款；賣家授予選擇權標準模板為 2 週，或按協議
行使簽署並支付訂金選擇權到期前
印花稅BSD，若適用則加徵額外買方印花稅（ABSD）行使後 14 天；海外簽署則為收悉後 30 天
查冊要求律師核查政府發展計劃是否影響該物業按協議，例如完成前 7 天
完成支付餘款並接管物業選擇權中書寫的日期

來源：URA 購買指南（2026 年 6 月 29 日更新）；CEA 買家清單及 OTP 模板；IRAS。

在支付選擇費之前

CEA 的買家清單列出了付款前需核實的事項。確認賣家身份及產權、年期及面積，以及任何第三方提出的保留條款（caveats）。然後檢查批准用途、未繳物業稅、由管理公司（MCST）制定的管理及服務費用、賣家的破產狀況，以及若涉及代理，其是否已註冊於 CEA。

URA 警告說，買家在接管物業後可能需對未經授權的工程、擴建或用途負責，因此應向賣家索取批准圖則，或從 URA 購買規劃記錄。URA 表示，HDB 組屋業主及執行共管公寓業主必須滿足 HDB 的最短居住年限（MOP）後方可購買私人住宅，非公民需獲新加坡土地管理局住宅物業管理官（Controller of Residential Property）批准方可購買有地住宅。

選擇權與行使

根據 CEA 模板，買家支付選擇款以獲得購買權利。若未如期行使，選擇權即告失效，款項沒收歸賣家。要行使該權利，買家須簽署並支付訂金，金額設為價款減去選擇款後的百分比。

這些是業主自行交易時 CEA 模板的條款。模板將選擇款金額、訂金百分比及完成日期留待雙方協議，並允許他們以交吉（vacant possession）或連租約方式出售。代理與律師使用的表格可能有所不同，因此請核對您簽署文件上的數字。

印花稅：14 天計時器

IRAS 在選擇權或銷售協議執行時將物業視為已購入，並將 OTP 行使日期視作購買日期。BSD 須於該日期後 14 天內繳付，若海外簽署則為收悉文件後 30 天內；逾期付款可招致最高達 4 倍稅款的罰款。BSD 須先以現金支付；CPF 儲蓄隨後可報銷。

根據財政部資料，自 2023 年 2 月 15 日起購買的物業，BSD 按較高者（價款或市值）徵收：首 S$180,000 為 1%，次 S$180,000 為 2%，次 S$640,000 為 3%，次 S$500,000 為 4%，次 S$1.5 百萬為 5%，S$3 百萬以上為 6%。自 2023 年 4 月 27 日起，ABSD 對公民第二居所為 20%，第三居所為 30%；永久居民分別為 5%、30% 及 35%；外國人為 60%；實體為 65%。

升級者應注意簽署順序。IRAS 表示，若新加坡公民不擁有其他住宅，且先執行其 HDB 組屋的銷售選擇權，則購買私人共管公寓時無需繳付 ABSD。

先獲貸款回覆

對於首次置業貸款，銀行最高可貸 75%（至少 5% 須為現金），前提是年期為 30 年或以下且於 65 歲前結束，否則上限為 55%，需至少 10% 現金；新加坡金融管理局（MAS）表示如此。根據總償債比率（TDSR），所有債務還款上限為每月收入的 55%。URA 建議在支付訂金前先核查貸款資格。

查冊要求與完成

模板將銷售視作須就常規法律查冊要求獲得滿意回覆，這主要顯示政府發展計劃是否影響該物業。若回覆不滿意，模板允許買家終止交易。雙方設定回覆期限及完成日期。

範例：S$1.5 百萬共管公寓

僅供說明。一名新加坡公民以 S$1.5 百萬購買首置單位，獲批 25 年期銀行貸款且於 65 歲前結束，估值與價款相符。

  • BSD 為 S$44,600（S$1,800 + S$3,600 + S$19,200 + S$20,000），須於行使選擇權後 14 天內繳付。不適用 ABSD。
  • 銀行最高可貸 S$1,125,000，即 75%。至少需 S$75,000（5%）為現金；其餘 S$300,000 可來自現金、CPF 或兩者。
  • 若買家已擁有住宅，ABSD 按 20% 計算將增加 S$300,000。

常見問題

我有多少時間行使二手共管公寓的選擇權？根據 CEA 模板，為選擇權日期起 2 週，除非雙方設定其他期限。

若我放棄交易，能退回選擇款嗎？根據模板則否。若選擇權失效，款項沒收歸賣家。

僅供參考，並非稅務、法律或投資建議。請向持牌專業人士確認。

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