摘要

根據新加坡金融管理局（MAS）的國內利率表，三個月複合新加坡隔夜平均利率（SORA）於2026年10月19日為1.25%，該利率是銀行用於浮動利率房屋貸款定價的基準之一。根據同一表格，自4月以來，該利率在每個月底均有所上升，當時為1.03%。

這仍低於2025年10月底錄得的1.32%，也遠低於2023年11月底的3.75%（MAS）。建屋發展局（HDB）優惠貸款利率於2026年10月1日至12月31日期間維持在每年2.6%，中央公積金局於2026年9月22日表示。

這對新加坡借款人的意義

SORA如何影響您的分期付款

SORA是新加坡無擔保隔夜銀行同業新加坡元現金市場於上午8時至下午6時15分之間借貸交易的成交量加權平均利率。MAS於下一個營業日公布每日利率。

銀行並非以單日SORA為房屋貸款定價。根據MoneySense，SORA配套採用一、三或六個月期間每日SORA的複合平均值，而全包利率則在該平均值上加上銀行的利潤率。較舊的SOR及SIBOR貸款則以單日利率重置，在重置日可能突然變動。SOR已於2023年6月30日停止，SIBOR則定於2024年12月31日之後終止。

三個月平均值回顧過去三個月，因此隔夜利率的變動會逐步傳導至借款人。於10月19日，一個月平均值高於三個月及六個月平均值，這意味著過去一個月的隔夜利率平均高於過去三個月或六個月。

基準利率日期來源
隔夜 SORA1.32%2026年10月19日新加坡金融管理局本地利率
1個月複合 SORA1.32%2026年10月19日新加坡金融管理局本地利率
3個月複合 SORA1.25%2026年10月19日新加坡金融管理局本地利率
6個月複合 SORA1.20%2026年10月19日新加坡金融管理局本地利率
3個月複合 SORA1.03%2026年4月底新加坡金融管理局本地利率
3個月複合 SORA1.32%2025年10月底新加坡金融管理局本地利率
建屋發展局優惠貸款利率2.6%2026年10月1日至12月31日中央公積金局

組屋貸款或銀行貸款：比較的不只是利率

建屋發展局（HDB）利率掛鈎於公積金普通戶口（OA）利率加0.1個百分點，公積金局表示，該OA利率於2026年10月至12月維持在2.5%的下限。銀行的浮動利率是基準利率加上銀行利差，因此應比較整體利率，而非單看SORA本身。 兩者的條款亦有所不同。根據公積金局，HDB貸款沒有鎖定期，提前還款亦無罰款，你可隨時轉按至銀行，惟須經銀行批准。一旦轉按，便不能回復至HDB貸款。銀行貸款組合通常設有一至三年鎖定期，在鎖定期內還款或轉按，可能須支付約為未償還貸款1.5%的罰款，另加法律及估值費用，以及津貼或回贈的追討。

固定或浮動

MoneySense表示，固定利率組合在首數年維持利率不變，其後利率轉為可變。浮動組合追蹤參考利率，例如SORA、公積金OA利率或銀行的牌價利率，而參考利率可隨時變動。銀行必須在更改你的房屋貸款利率前預先通知你，通常為30天，而物業貸款資料表會列明任何提前還款罰款。

重新定價或轉按

MoneySense表示，重新定價是指轉用現有銀行的新組合；轉按則是指將貸款轉移至另一貸款機構。對於自住物業，當你轉按時，金管局不要求符合總償債比率（TDSR）或按揭供款比率（MSR），但貸款機構本身的信貸評估仍然適用。對於投資物業，除非借款人承諾在最多三年內償還至少3%的未償還結餘，否則該等比率適用。金管局對轉按的房屋貸款不設監管按揭成數上限。 SORA較低並不會提高你為新購買物業可借貸的金額。就TDSR而言，金管局要求貸款機構以4%或貸款「其後」利率中的較高者，計算住宅貸款供款。

示例：25年期60萬新加坡元貸款

僅供示例。 ProprKey按固定利率計算的每月供款。1.5%及2.0%利率僅為示例，並非銀行報價。

利率每月供款
1.5%約 S$2,400
2.0%約 S$2,543
2.6%（HDB 利率，2026 年 10 月至 12 月）約 S$2,722
4.0%（MAS 用於 TDSR 測試的下限）約 S$3,167

以這筆貸款計算，1.5% 與 2.0% 之間的半個百分點，每月多出約 S$143。

常見問題

SORA 較低是否代表我可以借得更多？ 不可以。無論基準利率如何變動，貸款機構在計算 TDSR 供款時，均以每年不低於 4% 計算。 我可以將銀行貸款轉為 HDB 貸款嗎？ 不可以。根據 MoneySense 及公積金局的資料，HDB 單位買家不能以 HDB 貸款為銀行貸款再融資。 僅供教育用途 — 並非稅務、法律或投資建議。請向持牌專業人士確認。

下一步

  • 在申請新配套前，先查閱貸款資料表上的鎖定期結束日期及罰款。
  • 先向現有銀行索取重新定價優惠，然後按 MoneySense 的建議，比較其他貸款機構的全包利率及實際利率（EIR）。
  • 同時追蹤三個月複合 SORA 及你的配套所加上的息差。
  • 如果你持有 HDB 貸款，在再融資前應衡量其沒有鎖定期這一點與銀行利率的優劣，因為轉換是單向的。
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