摘要
業主與租客若因按金、未付租金或損壞問題產生糾紛，只要租約適用於住宅物業且期限不超過 2 年，即可向新加坡的小額索償法庭（SCT）提出訴訟。法庭受理最高 S$20,000 的申索；若雙方簽署同意書，上限則為 S$30,000。根據新加坡法院（於 2026 年 1 月及 4 月更新），申索必須在相關事件發生後 2 年內提出。
律師不得代表任何一方，個人提出最高 S$5,000 的申索需支付 S$10 費用。結果往往取決於證據。在 JHQ v JHR [2026] SGSCT 17 一案中，一名業主扣留了租客的 S$1,750 按金，但由於未能證明其扣減理由，最終被判須全數歸還。其中缺失包括：該房間在租約開始時的狀況並無記錄。
這對新加坡業主與租客有何影響
法庭可受理的申索範圍
國家法院的指引列明「有關住宅物業租期不超過 2 年的租約爭議」為小額索償法庭可受理的申索類別。現行限制自 2019 年 11 月 1 日起生效，當時申索上限由 S$10,000 提高至 S$20,000，提出期限則由 1 年延長至 2 年。小額索償法庭亦獲權下令未付租金的租客搬離物業並支付欠款。
申索不可拆分以符合金額限制，且不得向新加坡境外的任何人送達。這對於租客已離開新加坡的業主尤為重要。若申索超過 2 年，則可於民事法院（如推事庭）提出，指引如此指出。
費用詳情
| 申索金額 | 個人 | 其他實體 |
|---|---|---|
| S$5,000 或以下 | S$10 | S$50 |
| 超過 S$5,000 至 S$10,000 | S$20 | S$100 |
| 超過 S$10,000 至 S$30,000 | 申索金額的 1% | 申索金額的 3% |
資料來源：新加坡法院，《如何提出及送達小額索償》（於 2026 年 1 月 21 日更新）。「其他實體」包括獨資經營、合夥公司及公司。
申索流程
申索須透過社區司法與法庭系統（CJTS）在線提交，並先經預審評估。申索人必須在提出申索後七日內，向對方送達申索書及諮詢通知書。隨後雙方可嘗試電子協商，每方可提出最多五輪要價；或若雙方同意，可進行由法庭調解員主持的電子調解。
若上述方式無效，法院登記官將舉行諮詢會協助雙方達成和解，並可將案件轉介至調解，包括社區調解中心。若仍無法解決，案件將提交給法庭法官聆訊。法官可下令一方支付款項、執行工作或交付空置物業、駁回申索或頒發訟費。小額索償法庭的命令可像縣法院命令一樣強制執行。上訴僅限於法律問題或管轄權問題，且須在命令作出後 14 天內向縣法院申請許可，指引如此指出。
2026 年案件所顯示的教訓
在 JHQ v JHR 一案中，一名業主出租了一個房間，試圖扣留 S$1,750 按金以抵銷 1 個月損失租金，並另索 S$800 作為地板刮痕、門上貼紙及空調保養費用，總計 S$2,550。租客則要求全數退回按金。法庭支持租客的申索並駁回業主的申索，理由如下：
- 房間是否超出正常磨損而惡化「取決於相對性」，而業主在租約開始前並無該房間狀況的照片或報告
- 業主無法證明貼紙是租客所貼，而非之前的住客所貼
- 業主未按租約規定每季保養空調，且租客自行支付了化學清洗費用
- 新租客在舊租客離去翌日入住，因此損失租金的申索不成立
此外，租約亦給予業主 30 天時間從按金中扣除款項，但業主是在該期限過後才提出申索。
僅供參考，並非稅務、法律或投資建議。請向持牌專業人士確認。
下一步行動
- 入住時，以附有日期的照片及雙方簽署的清單記錄房屋狀況，並保存已簽署的租約及其印花稅證明。
- 在租約允許的期限內，書面列明任何按金扣除項目。
- 先嘗試和解。若需提出申索，請將收據、訊息、照片及租約協議製作為 PDF 文件提交，如法院要求。
- 於事件發生後 2 年內提出申索，並在七日內送達對方。
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