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日本每位不動產所有者——無論是個人、法人，或非居住外國投資人——每年都面臨兩項主要的不動產稅：固定資產稅（kotei shisan zei，固定資産税）與都市計畫稅（toshi keikaku zei，都市計画税）。兩者均由地方政府於每年1月1日依法定評定價值課徵。這些是經常性持有成本，無論有無收益皆須每年繳納，且與租金或資本利得之國稅無關。

路線價評價制度（三年一輪）

兩項稅捐之課稅基礎為法定評價額，日文稱為路線價（rosenka）。路線價由國稅廳發布，針對全國各指定路線或區域訂定每平方公尺之評定土地價值。每三年僅進行一次全面性實地調查與評價程序，其結果作為整個三年週期之課稅基礎。

最近一次全面重新評價於2025年辦理，適用於2026、2027及2028年度。下次重新評價須待2029年，除非發生符合資格之用途變更、分割或重大結構改建而觸發期中調整。2025年路線價反映全國住宅用地平均較2022年上漲4.3%，東京23區上漲7.8%，大阪市上漲6.1%。路線價持續低於市價——都市住宅用地通常為實際成交價格之60%至80%，因而降低實際稅負。

稅率：固定資產稅1.4%＋都市計畫稅0.3%

固定資產稅依全國標準稅率1.4%課徵於總評定價值（土地加建物）。幾乎所有主要城市均適用1.4%之標準稅率。都市計畫稅上限為0.3%，僅適用於都市計畫區域內之不動產，涵蓋大多數都市及城郊土地。位於整體開發計畫範圍外之偏遠鄉村土地及工業區則免徵。

合計而言，都市不動產之法定最高稅率為路線價之1.7%，惟分級之住宅用地減免大幅降低此稅率。對於小規模土地（200平方公尺以下），評定土地價值之固定資產稅減徵六分之一，都市計畫稅減徵三分之二。住宅部分超過200平方公尺（至建物樓地板面積×10為止）者，兩項稅捐均減徵三分之一。以典型120平方公尺都市土地而言，實際合併稅率約為總評定價值之0.35%至0.45%，尚未計入建物折舊。

建物折舊：RC vs 木造

改良物之評定價值依法定折舊表逐年遞減，折舊表依構造方式而異。RC及SRC構造——公寓大廈及高層集合住宅——之法定耐用年數為47年。折舊初期採200%定率遞減法，後期轉為直線法。RC建物前15年每年約減少評定建物價值之3.5%至4.5%，其後遞減，維護良好之建物保有15%至20%之殘值下限。

木造構造包括獨棟住宅及町家，法定耐用年數為22年，前十年每年減少幅度較高，約6%至7%，反映較短之結構壽命及較高之火災風險。路線價下之建物折舊與所得稅折舊扣除相互獨立——不動產可能於所得稅上已全數折舊完畢，但仍保有正數之評定價值。

五年期NPO及新創事業減免

稅法對兩類對象提供五年期減免，經2024年改革延長，效期至2030年3月31日。對於登記之NPO（特定非營利活動法人），符合資格活動——社會福利、社區中心、育兒、公益研究——所用之土地及建物享有五年全額免稅。須於1月1日起90日內提出申請，並檢附80%以上公益活動之證明。

對於經認證之新創事業——未滿10年且符合創新標準之公司——辦公室、實驗室及原型製作設施享有五年全額免稅，每集團上限5億日圓，並設有七年追繳條款。

別墅（Bessou）第二住宅之處理

一項關鍵區別在於主住宅與第二住宅或別墅（bessou，別荘）之住宅用地減免資格。依行政實務，不動產僅在納稅義務人之住民票（juminhyo）登記住所設於該址時，始符合小規模住宅用地減免資格。第二住宅，包括輕井澤、新雪谷、熱海或伊豆等度假區之別墅，無論所有權人使用頻率為何，均明確排除於減免制度之外。其影響重大，別墅之年度稅負通常為主住宅之3至4倍。部分度假區地方政府，包括新雪谷及輕井澤，對每年空置300天以上之第二住宅加徵20%至30%之附加稅。

遺產稅：路線價80%原則與貸款涵蓋

路線價制度亦規範遺產稅（souzoku zei，相続税）之不動產評價。依遺產稅法，土地按被繼承人死亡日之路線價打八折評價——即「路線價80%原則」。加上路線價本身較市價低20%至40%，遺產土地評價通常低於公平市價48%至64%，相較於按市價100%評價之資產，具有顯著優勢。

此一架構支撐「路線價80%貸款涵蓋」之規劃策略：以無追索權或有限追索權債務融資購置不動產。由於負債按面額100%扣除，而資產按市價之36%至52%評價，槓桿投資組合可大幅減少或消除淨應稅遺產。惟須審慎規劃：商業上合理之條件、真實之擔保品、文件齊全之金融機構——而非關係人放款，此為國稅廳經常挑戰之對象。

繳納時程：2月預繳及4期分期

固定資產稅及都市計畫稅之稅單合併為單一年度通知，於每年4月底或5月初寄送至所有權人登記地址，涵蓋1月1日之應納稅額。每年有四個法定繳納期限：2月之預繳，其後為4月、7月及12月之分期。確切日期因地方政府而異，並配合週末及假日調整。

所有權人可於2月期限前一次繳清，或分四期繳納；提前繳納無折扣，按期繳納亦無利息附加費，惟須於期限內繳納。無日本地址之外國非居住所有權人必須指定居住於日本之納稅代理人（kouzei dairinin，納税代理人）以收受通知並辦理繳納。稅單不寄送海外；取得後60日內未指定代理人可能遭處罰鍰或加速徵收。滯納罰鍰前兩個月按年利率2.5%計算，其後為8.7%，按日複利計算。