摘要
2026年日本的都市不動產敘事仍圍繞著入境需求展開。7月迎來344萬名外國旅客，創下該月歷史新高，其中來自韓國與台灣的旅客尤其強勁。與此同時，國土交通省（MLIT）的《地價LOOK報告》指出，主要城市中全部80個受調查的密集使用地區均錄得地價上漲，背後受到公寓需求、穩定的辦公室需求，以及對零售店面與飯店的穩定需求所支撐。這樣的組合之所以重要，是因為它讓需求在整體都市結構中保持廣泛：當旅客流量維持高檔、辦公區持續活絡時，飯店、車站周邊零售、服務式公寓與混合用途開發項目都能受益。
這對日本意味著什麼
對東京、大阪、福岡及其他門戶市場而言，重點不僅僅是「觀光回來了」。重點在於，入境需求如今是與國內都市需求並行運作，而非取而代之。國土交通省的季度報告指出，所有受調查的商業區持續增長，並強調零售、飯店與辦公室需求的持續支撐。這使得最強勁的地區更具韌性，因為它們並不依賴單一的租戶基礎。
旅客來源的組成也很重要。《每日新聞》報導，光是7月台灣就向日本送出763,800名旅客，同時有17個來源市場創下單月紀錄。更廣泛的來源市場基礎，可降低單一國家放緩而壓垮整個旅宿生態系統的風險。對不動產營運商而言，這通常意味著對住宿表現更有信心、主要節點周邊的街邊交易條件更佳，以及對交通連結社區周邊重建的更多支撐。
這並不代表每一項旅宿或混合用途資產都自動具有吸引力。與鐵路連結距離過遠、過度依賴單一休閒客群，或營運體質過弱的資產，仍可能大幅落後。但以全國整體背景來看，2026 年對都市型收益型資產而言，環境仍偏向有利而非受限。
下一步該做什麼
優先布局位於步行可達街區、且飯店、零售、住宅與辦公用途能相互加乘的資產。對營運商而言，今年是適合將營收假設與實際訪客結構相互比對的好時機，而不只是看整體到訪人數成長。對收購團隊而言，應檢視該街區是否具備真正的需求飛輪：鐵路連結、旅遊量能、辦公去化與都更可見度。若兩項資產價格相近，位於該飛輪之中的那一項，長期營運展望仍應較佳。
引用來源
- 「7 月訪日外國旅客達 344 萬人次，創單月新高」— 每日新聞（2026-08-19）
mainichi.jp/english/articles/20260819/p2g/00m/0sc/035000c
- 「主要城市集約利用地地價趨勢報告 - 地價 LOOK 報告 - 第 73 期」— 國土交通省（2026-02-01）