摘要

根據新加坡土地管理局（SLA），外國人可在新加坡購買房地產，但主要限於私人共管公寓和單位。有地住宅如獨立洋房、半獨立屋和連棟屋屬於《住宅物業法》下的「受限住宅物業」，需獲得 SLA 的土地交易批准組（LDAU）批准。

更大的成本是稅務。自 2023 年 4 月 27 日起，外國人購買任何住宅物業均須繳納 60% 額外買方印花稅（ABSD），此乃新加坡金融管理局、財政部和國家發展部聯合聲明所述。根據新加坡與這些國家的貿易協議，美國、冰島、列支敦士登、挪威和瑞士國籍人士在印花稅待遇上視同新加坡公民，根據新加坡國內稅務局（IRAS）的規定。

對海外買家的影響

外國人能無需批准在新加坡買房嗎？

SLA 列出了「外國人」可無需批准購買的物業類型。這些包括：

  • 私人發展項目的共管公寓單位和單位
  • 已獲批准的共管公寓項目內的分層有地住宅
  • 期限不超過 7 年的有地住宅租賃，包括續租選擇權
  • 工業及商業物業、用於商業用途的店屋，以及根據《酒店法》註冊的酒店。

SLA 將「外國人」定義為任何非新加坡公民、新加坡公司、新加坡有限責任合夥企業或新加坡社團的人士。因此，永久居民（PR）根據該法亦被視為外國人。

需 SLA 批准：有地住宅和聖淘沙灣（Sentosa Cove）

SLA 表示，外國人購買空置住宅用地、排屋、半獨立屋和獨立洋房、已獲批准的共管公寓項目外的分層有地住宅（如聯排別墅和簇群式住宅），以及聖淘沙灣的有地住宅時，必須獲得批准。

SLA 會逐案評估申請。其列明的考量因素包括至少 5 年新加坡永久居民身份，以及對新加坡的「特殊經濟貢獻」。SLA 表示，一旦所有文件齊備，處理時間約需 30 個工作日，買家可在選擇房屋前尋求原則性批准。

根據 LDAU 的常見問答，批准附帶條件。該物業必須供業主及其家人自住，不得出租，且在法定完成後 5 年內不得出售。PR 一般限購優質洋房區（Good Class Bungalow）外每塊面積不超過 15,000 平方英尺的土地。在聖淘沙灣，LDAU 將土地面積上限設為 1,800 平方米，同樣要求業主自住。違規可能招致最高 S$200,000 罰款、最高 3 年監禁或兩者並施。

聖淘沙灣是 SLA 單獨列出的唯一有地住宅區。它仍需 LDAU 批准，但 SLA 將其視為外國買家的獨立類別。

HDB 組屋和執行共管公寓

HDB 的資格頁面描述買家為新加坡公民或永久居民家庭。非居民僅作為公民家庭的一部分出現，例如非居民配偶。單獨的外國人無法購買 HDB 組屋。

新的執行共管公寓（EC）也對外國人關閉。HDB 表示，申請新建 EC 的家庭必須包含一名新加坡公民和至少另一名公民或永久居民，而共同申請的單身人士必須全為公民。

EC 在完全私有化後才對外國開放。2026 年 5 月 8 日，國家發展部（MND）表示，對於於該日期或之後招標結束的 EC 項目，最低佔有期將從 5 年增至 10 年，單位僅在第 15 年後方可售予任何買家。在私有化之前，轉售限於公民和永久居民。

2026 年外國人的 ABSD

下表數據源自 2023 年 4 月 26 日 MAS/MOF/MND 的聯合發布，適用於 2023 年 4 月 27 日或之後的購買。根據 IRAS，ABSD 須在買方印花稅之上繳納。

買家第 1 間住宅第 2 間住宅第 3 間及以上
新加坡公民0%20%30%
新加坡永久居民5%30%35%
外國人60%60%60%
實體65%65%65%

哪些國籍可像新加坡公民一樣繳納 ABSD？

IRAS 列出了兩組符合新加坡貿易協定下 ABSD 減免資格的人士：

  • 冰島、列支敦士登、挪威或瑞士的國籍人士及永久居民
  • 美國國籍人士。

根據《印花稅（自由貿易協定）（額外買方印花稅減免）規則》，減免金額等於所徵收的 ABSD 與新加坡公民應繳納的 ABSD 之間的差額。因此，持有美國護照購買首置物業者將只需繳納公民稅率 0%。持有美國綠卡者不在涵蓋範圍內，因為美國條款僅適用於國籍人士。

融資基礎

新加坡金融管理局（MAS）貸款成數（LTV）限制適用於所有個人借款者，其說明文件未為外國人設定不同限制。對於首筆住房貸款，上限為 75%，最低現金頭期款為 5%。若年期超過 30 年或貸款期限超過 65 歲，則降至 55%，需支付 10% 現金。第二筆貸款的上限為 45% 或 25%，且至少需有 25% 以現金支付。

MAS 根據總償債比率（TDSR）將總債務還款上限設定為每月總收入的 55%。私人物業的貸款年期上限為 35 年。

實例演算（僅供說明）

假設 S$2m 共管公寓單位，所有買家均購買首置並申請首筆貸款：

  • 外國買家須支付 S$1.2m ABSD（60%）。
  • 新加坡永久居民須支付 S$100,000（5%）。
  • 美國國籍人士無需繳納 ABSD，待遇同公民。

各情況下的最大貸款額均為 S$1.5m（75%），其中至少 S$500,000 頭期款中的 S$100,000 須以現金支付。對於外國買家，單項 ABSD 已超過頭期款兩倍。此數據未包含買方印花稅和法律費用。

常見問題

外國人能在新加坡購買有地住宅嗎？僅在獲得 SLA 批准的情況下。SLA 會考量因素如至少 5 年永久居民身份及經濟貢獻，且獲批物業必須供業主自住。

外國人能購買執行共管公寓嗎？不可購買新建或私有化前的單位。對於自 2026 年 5 月 8 日起招標的 EC 項目，國家發展部表示，這時間點延至第 15 年。

美國人在新加坡需繳納 60% ABSD 嗎？否。IRAS 表示，根據美新自由貿易協議（FTA），美國國籍人士享有與新加坡公民相同的印花稅待遇。

僅供參考，並非稅務、法律或投資建議。請向持有執照的專業人士確認。

下一步

參考資料