摘要

根據建屋發展局（HDB）規定，新加坡的 HDB 組屋業主只有在組屋的最低居住年限（MOP）屆滿後，才能購買私人住宅物業：標準型組屋為 5 年，優選型（Plus）和黃金地段型（Prime）組屋為 10 年。屆滿後，他們簽約的先後順序決定是否需繳納額外買方印花稅（ABSD）。

新加坡公民若名下無其他房產，新加坡國內稅務局（IRAS）表示，只要出售 HDB 組屋的購屋選擇權先行執行，購買私人共管公寓時無需支付 ABSD。若先購買私人住宅，已婚公民夫妻需繳納 20% ABSD，且依 IRAS 的減免規則，只有在購買日期後 6 個月內售出組屋才能取回款項。

這對新加坡 HDB 升級族意味著什麼

首先，最低居住年限（MOP）

HDB 計算 MOP 從您取得組屋鑰匙（交屋）之日開始，至您行使購屋選擇權或簽署私人住宅買賣協議的日期為止（以較早者為準），即使該私人住宅仍在興建中。整戶出租的期間，或違反租約的期間，均不計入。HDB 表示，在 MOP 結束前，您不得擁有私人物業，包括以信託方式持有或作為受益人。

MOP 結束後，只要家庭中至少有 1 位新加坡公民業主，購買私人住宅時可保留該組屋。若所有業主均為永久居民，則在行使新加坡私人住宅購屋選擇權前須通知 HDB，並在取得私人住宅後 6 個月內出售該組屋。

路線一：先出售組屋

HDB 規定，賣方的「出售意向」必須有效至少 7 天後，方可授予購屋選擇權。就印花稅而言，一旦購屋選擇權或買賣協議執行，IRAS 即視物業已出售，即使交易尚未完成。

困難在於時間落差。若您已承諾購買新加坡已完工物業，HDB 可能允許您在轉售完成後最多停留 3 個月，前提是買方同意。無進一步延期。HDB 表示，交易完成時，您使用的 CPF 儲蓄（連同利息）將退回至您的普通帳戶（OA）。

路線二：先購買，再申請退還 ABSD

自 2023 年 4 月 27 日起，公民第二間住宅的 ABSD 為 20%，第三間起為 30%；永久居民分別為 5%、30% 和 35%，根據財政部（MOF）與 IRAS 的資料。印花稅需在簽署後 14 天內繳納，IRAS 表示遲繳可被處以最高 4 倍罰款。

IRAS 僅在符合以下所有條件時，才會減免已婚夫妻的 ABSD：

  • 至少一方配偶為新加坡公民，且第二間住宅僅以雙方名義購買
  • 任一方配偶在購買時名下未持有超過 1 間住宅物業
  • 第一間住宅於購買日期後 6 個月內出售（若為已完工物業），或於臨時入伙紙（TOP）或法定完成證書（CSC）中較早者之日起 6 個月內出售（若仍在興建中）
  • 夫妻保持婚姻關係，第一間出售時第二間所有權不變，且期間未購買其他住宅物業。

IRAS 表示不會因市場狀況或個人情況延長 6 個月期限。對於 2023 年 7 月 2 日或之後提交的申請，ABSD 將在第一間住宅的出售完成印花稅蓋印後 6 週內自動退還。

貸款

新加坡金融管理局（MAS）根據借款人現有住房貸款數量設定貸款與估值比率（LTV）上限。若無未償還貸款，銀行最高可貸房價的 75%，且至少需支付 5% 現金頭期款。若有現行貸款 1 筆，上限為 45%，且至少需支付 25% 現金。若私人住宅貸款期限超過 30 年或超過借款人 65 歲生日，上述 2 項上限分別降至 55% 和 25%。

根據總償債比率（TDSR），所有債務的還款上限為每月總收入的 55%，且 MAS 表示銀行須以至少 4% 利率測試住宅貸款。對於升級者，若借款人已簽署承諾書向 HDB 保證在規定期限內出售該組屋並聲明將履行，或已取得 HDB 批准出售的信函，或已全數償還該筆貸款，MAS 允許銀行不計入 HDB 組屋的還款。

範例：S$1.8 百萬的轉售共管公寓

僅供說明。 ProprKey 計算針對一對符合 MOP、僅持有其 HDB 組屋的新加坡公民已婚夫妻，並申請期限為 25 年且在 65 歲前到期的銀行貸款。

  • 買方印花稅（BSD）無論哪條路線均為 S$59,600，依據 MOF 自 2023 年 2 月 15 日起實施的稅率：首 S$180,000 部分為 1%，超過 S$1.5 百萬的部分為 5%。
  • 先出售：若買方在夫妻購買前已行使購屋選擇權，則無需支付 ABSD。
  • 先購買：需在 14 天內繳納 S$360,000 ABSD，若於購買日期後 6 個月內售出該組屋可退還。
  • 若無未償還住房貸款，銀行最高可貸 S$1.35 百萬，且至少需支付 S$90,000 現金頭期款。若有現行貸款 1 筆，上限為 S$810,000，且至少需支付 S$450,000 現金。

僅供參考，並非稅務、法律或投資建議。請向持有執照的專業人士確認。

下一步

  • 在開始瀏覽私人住宅前，先與 HDB 確認您的 MOP 結束日期。
  • 向銀行申請原則性核准，並詢問若該組屋貸款尚未償還時，銀行如何計算該筆貸款。
  • 若選擇先購買，請將退還期限列入行事曆，並提早列出該組屋，以確保購屋選擇權可遠早於此期限行使。
  • 若選擇先出售且已承諾購買已完工物業，請與買方協商最多 3 個月臨時居住安排。
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