摘要

根據新加坡金融管理局（MAS）與建屋發展局（HDB）的規定，2026 年新加坡購屋可貸款金額受 4 項規則限制：總債務償付比率（TDSR）上限為每月總收入的 55%；組屋及執行共管公寓（ECs）的房貸償還比率（MSR）為 30%；首套住宅貸款的貸款與價值比（LTV）上限為 75%；且壓力測試利率至少為每年 4%。

最近一次調整發生於 2024 年 8 月 20 日，根據國家發展部（MND），組屋貸款的 LTV 上限從 80% 降至 75%，與一直維持在 75% 的銀行貸款一致。

關於組屋貸款，建屋發展局（HDB）以每年 3.0% 為利率下限來計算合資格貸款金額，其「Credit to finance a flat purchase」頁面如此說明。新加坡中央公積金管理局（CPF Board）於 2026 年 6 月 12 日表示，實際組屋貸款利率為每年 2.6%。

對新加坡買家的影響

2026 年新加坡購屋可貸款多少？

您的貸款金額取決於以下 3 個數值中的最低者：壓力測試利率下 TDSR（或 MSR）允許的金額、LTV 上限允許的價格或估價金額，以及年期規則允許的金額。

規則銀行貸款組屋貸款來源
TDSR 上限每月總收入的 55%不適用MAS; HDB
MSR 上限（HDB 組屋；向建商購買的 EC）每月總收入的 30%每月總收入的 30%MAS; HDB
壓力測試利率4% 年息或「其後」（thereafter）利率之較高者3.0% 年息或組屋貸款利率之較高者MAS; HDB
LTV，首套住宅貸款75%（或 55%）75%MAS; HDB
最低現金頭期款5%（若 LTV 達 55% 則為 10%）若 CPF OA 與貸款可涵蓋所有付款則無MAS; HDB
最長年期30 年（HDB 組屋）；35 年（私人住宅）25 年、65 歲減平均年齡、或剩餘租期減 20 年三者之最短者MAS; HDB

TDSR 是什麼以及如何計算？

MAS 將 TDSR 定義為每月總債務義務除以每月總收入。若借款人的 TDSR 超過 55%，則需減少貸款金額，MAS 如此表示。

放貸機構必須以每年 4% 的下限或住宅物業「其後」（thereafter）利率之較高者來計算物業貸款分期，非住宅物業則為 5%，MAS 的 TDSR 頁面如此說明。此外，他們必須對浮動收入（如獎金、佣金與津貼）及租金收入至少進行 30% 的扣減。

在 2022 年 9 月 29 日的聯合聲明中，MAS、MND 與 HDB 表示，MAS 將用於 TDSR 與 MSR 的中期利率下限提高 0.5 個百分點。該聲明同時引入了 HDB 的 3% 下限，並將組屋貸款 LTV 從 85% 降至 80%。

MSR 是什麼以及適用於誰？

根據 MAS 說法，MSR 將 HDB 組屋或 EC 的每月貸款還款上限設定為每月總收入的 30%。HDB 表示，無論組屋貸款來自 HDB 或銀行，此 30% 上限均適用。購買 HDB 組屋的銀行貸款亦須符合 55% TDSR 規定。

LTV、年期與現金規則如何互動

MAS 針對 2018 年 7 月 6 日起發放的購屋選擇權（Option to Purchase）制定的 LTV 表，對個別借款人的限制如下：

現有住宅貸款LTV 上限最低現金頭期款
無75% 或 55%5% 或 10%
1 筆45% 或 25%25%
2 筆或以上35% 或 15%25%

若年期超過 30 年（HDB 組屋為 25 年）或超過 65 歲，則適用較低上限，MAS 如此表示。向公司及其他非個人實體的貸款 LTV 上限為 15%。

對於新組屋，建屋發展局（HDB）的「租賃協議」（Agreement for Lease）頁面規定頭期款。若以組屋貸款按 75% LTV 上限購買，簽署租賃協議時需支付 10% 頭期款，來源為 CPF OA 積蓄、現金或兩者；餘額於收樓時支付。若以銀行貸款，頭期款為 20%（至少 5% 須為現金，其餘來自現金及/或 CPF OA）。

實例演算（僅供說明）

假設一對夫妻，年齡皆為 35 歲，每月固定薪資總額為 S$12,000，無車貸、信用卡餘額或其他債務。所有數值均係 ProprKey 根據上述官方比率與下限計算，並採用標準攤還方式。

私人共管公寓，銀行貸款，30 年。TDSR 允許每月 S$6,600（55%）。按 4% 利率壓力測試 30 年，可支撐約 S$1.38 百萬貸款。按 75% LTV，對應房價約為 S$1.84 百萬，頭期款約為 S$461,000，其中至少約 S$92,000 須為現金。

組屋轉售單位，銀行貸款，25 年。MSR 允許每月 S$3,600（30%）。25 年期限維持 75% LTV。按 4% 利率，貸款約為 S$682,000，對應房價或估價約為 S$909,000。

組屋轉售單位，組屋貸款，25 年。同樣的 S$3,600 在 HDB 3% 下限下可支撐約 S$759,000，對應房價約為 S$1.01 百萬。實際按 2.6% 利率計算的每月分期約為 S$3,444，低於上限。貸款未涵蓋的餘額約 S$253,000 可來自 CPF OA、現金或兩者。

以下有 3 點需注意。壓力測試而非當前利率決定上限，因此市場利率下降不會提高您的上限。對於組屋單位，MSR 而非 TDSR 具約束力。任何現有債務或獎金收入都會降低金額，因為兩者均計入 TDSR，且獎金需進行 30% 扣減。

常見問題

組屋貸款 LTV 最近有變動嗎？有。根據 MND 表示，對於 2024 年 8 月 20 日起收到的轉售申請及 2024 年 10 月預購組屋（BTO）推案的申請，LTV 從 80% 降至 75%。

購買組屋是否需要現金？HDB 表示，若您的 CPF OA 積蓄與住宅貸款可涵蓋所有付款，則無最低現金支付要求。銀行貸款至少需 5% 現金。

銀行測試貸款使用什麼利率？MAS 要求使用每年 4% 或住宅物業貸款「其後」（thereafter）利率之較高者。

僅供參考，不構成稅務、法律或投資建議。請向持牌專業人士確認。

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參考資料