摘要
在新加坡，業主可在有地住宅地塊上建造的房屋由市區重建局（URA）規定。其有地住宅用地規劃圖顯示各地段允許的房屋類型，而其包絡線控制指引將總高度上限定為指定兩層式住宅區的 12 公尺及指定 三層式住宅區的 15.5 公尺（URA，更新於 2026 年 6 月 7 日）。此外，還適用於最小地塊大小、退界距離以及獨立式洋房的基地覆蓋率限制。
並非所有工程都需要市區重建局（URA）的規劃許可。擴大房間或在其原有形式下重建屋頂不需要；封閉開放陽台、土方工程和分割地塊則需要。若新增面積超過現有樓地板面積的一半，將被視為重建。
這意味著新加坡有地住宅業主和買家需要注意什麼
從有地住宅用地規劃圖開始
市區重建局（URA）的有地住宅用地規劃圖顯示各地段受保障的房屋類型，而地塊可容納的房屋數量則取決於每種類型的最小地塊大小和寬度。房屋不得超過兩層式或 三層式的高度控制，或總藍圖中指定有地住宅用地規劃的樓層高度，以較低者為準，市區重建局（URA）表示。在基於較高重建計劃支付地塊費用之前，請先確認其規劃分區。
建築包絡線
市區重建局（URA）的包絡線指引允許：
- 閣樓，作為兩層式或 三層式包絡線內的附屬空間
- 屋頂露台，需位於包絡線頂部至少 3 公尺以下；低於該高度 3 公尺以下的屋頂必須為平整的鋼筋混凝土屋頂，除維修用途外須保持封閉
- 夾層樓板，不受舊有「典型樓板面積 50%」的限制
- 地下室，需符合退界要求；在低窪地區，最低平台水平以下的內部空間計入地下室樓層，而非額外樓層
更嚴格的技術高度限制優先適用，且可能還涉及保育或城市設計控制。
地塊大小、基地覆蓋率及退界距離
| 房屋類型 | 最小地塊 | 最小寬度 | 地塊覆蓋率（房屋／整體） | 退界距離 |
|---|---|---|---|---|
| 獨立式洋房 | 400 平方公尺 | 10 公尺 | 40%／50% | 前 7.5 公尺，側 2 公尺，後 2 公尺 |
| 優質洋房 | 1,400 平方公尺 | 18.5 公尺，深度 30 公尺 | 35%／45% | 前 7.5 公尺，側 3 公尺，後 3 公尺 |
| 半獨立式洋房及角間排屋 | 200 平方公尺 | 8 公尺 | 無管制 | 前 7.5 公尺，側 2 公尺，後 2 公尺 |
| 中間排屋 | 150 平方公尺 | 6 公尺 | 無管制 | 前 7.5 公尺，後 2 公尺 |
資料來源：市區重建局（URA），《現行有地住宅規劃控制》（更新於 2026 年 6 月 12 日）。前方退界適用於第 3 至 5 類道路；排屋數據採用市區重建局（URA）的第一類排屋（Terrace-I）標準。
獨立式洋房兩級覆蓋率限制適用於自 2025 年 3 月 1 日起提交的申請。較低數值限制房屋本身，測量至外部立面，並包含陽台和屋頂露台；較高數值涵蓋所有結構，包括屋簷和其他遮陽設施。
僅供示意。ProprKey 根據市區重建局（URA）的限制計算。 在 400 平方公尺的獨立式洋房地塊上，房屋可覆蓋最多 160 平方公尺，而所有結構合計最多 200 平方公尺。
哪些工程需要市區重建局（URA）許可
根據市區重建局（URA），以下工程無需規劃許可：
- 擴大或遷移房間，前提是房屋保持住宅用途
- 封閉已獲批准為有蓋的陽台，使用玻璃面板或窗戶
- 更換窗戶和門，前提是樓地板面積不增加、退界距離未縮小且窗戶位置不變
- 以原有形式重建屋頂，且不提高高度
- 設置高度不超過 1.8 公尺的圍牆、大門或柵欄
以下工程需要許可：封閉開放陽台、任何土方開挖或回填、新建亭閣以及將單一獨立物業重建成多個單位。
翻新或重建
根據市區重建局（URA）的規劃提交途徑，合資格專業人士可提交增建及改建申請，前提是新增總樓地板面積「不超過」現有批准面積的 50%，新外部牆體佔現有牆體的 50% 以內，且結構變更覆蓋範圍不超過樓地板面積的 50%。即使使用較高屋頂，若完全替換屋頂但不增加樓層亦屬允許。任何更大規模的工程「應作為新建/重建提案提交」。該提交途徑不適用於優質洋房區、保育區或特別管制區的地段，且授權有效期為 2 年。
結構工程亦受建設局（BCA）管轄。正如市區重建局（URA）自身的條件所示，即使鄰近房屋受到影響，建設局（BCA）亦會介入：工程師必須向建設局（BCA）認證剩餘房屋的結構穩定性。在設定時間表之前，請諮詢您的建築師或工程師，了解工程需要哪些建設局（BCA）的計劃批准和許可，以及所需時長。
將半獨立式洋房或排屋改建為獨立式洋房
在指定有地住宅用地內，半獨立式洋房僅能在其地塊符合 400 平方公尺及 10 公尺最小標準，且同組另一半房屋未來亦能符合該標準的情況下，重建成獨立式洋房。排屋若隔壁房屋仍可成為 200 平方公尺及 8 公尺的角間排屋，則可在相同最小標準下改建為獨立式洋房。市區重建局（URA）的條件包括對剩餘房屋外露牆面進行灰泥處理和粉刷，以及工程師向建設局（BCA）認證其結構穩定性。
僅供參考，並非稅務、法律或投資建議。請向持有執照的專業人士確認。
下一步
- 在市區重建局（URA）的有地住宅用地規劃圖上查詢該地段的房屋類型及樓層控制。
- 透過市區重建局（URA）的有地住宅電子顧問對計劃中的改建進行快速檢查，以核對相關控制；此工具不涵蓋土方工程。
- 諮詢您的建築師或工程師，確認工程可作為增建及改建提交，還是需要完整的重建申請。
- 在購買有地住宅進行重建之前，請核對其地塊大小和寬度是否符合您目標房屋類型的市區重建局（URA）最小標準。
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