摘要
新加坡住宅旁可興建何種建物，由總藍圖規定。總藍圖是法定土地用途規劃，指引未來 10 至 15 年的發展。它顯示開發案的許可土地用途與密度，並每 5 年檢討一次，市區重建局（URA）表示。目前版本為 2025 年總藍圖，於 2025 年 12 月 1 日公告生效。
密度以地積比設定。在劃分為住宅區的土地上，市區重建局（URA）的建築高度指引將地積比與樓層數掛鉤：地積比 2.1 最高達 24 層，2.8 最高達 36 層，超過 2.8 則超過 36 層。該計畫在每次檢討間亦有變動。2026 年 10 月 23 日，市區重建局（URA）發出通知，擬將樟宜路上段住宅用地地積比由 2.1 提高至最高 3.5；重新設定文禮道的地積比；並將斯林兵營坡土地重新劃分為住宅用途。異議須於 11 月 6 日前提出。
對新加坡買家的意義
區劃的含義
《2025 年總藍圖書面聲明》描述各區劃內容。當檢視住宅周邊土地時，這些區劃尤為重要：
| 區劃 | 書面聲明明確用途 |
|---|---|
| 住宅 | 主要為住宅發展 |
| 住宅（首層設商業） | 主要為住宅，僅首層可作商業用途 |
| 商業與住宅 | 主要為混合商業與住宅發展 |
| 白色地段 | 兩種以上用途的混合發展 |
| 保留地 | 用途尚未決定之土地 |
| 開放空間 | 開放空間 |
資料來源：市區重建局（URA），2025 年總藍圖書面聲明。
住宅旁若有保留地，表示其未來用途尚未定案。
地積比與高度
地積比係「建物樓地板面積與基地面積之比」，計畫圖上的數值為許可之最高強度，書面聲明如此說明。主管機關可批准較低者，且該計畫不賦予開發權或按最高標準興建的權利。
僅供示意。ProprKey 依據書面聲明的定義計算。在 10,000 平方公尺基地上，地積比 2.1 允許最高樓地板面積 21,000 平方公尺；若為 3.5，上限則為 35,000 平方公尺，增加三分之二。
針對組屋與共管公寓，市區重建局（URA）的指引僅在劃分為住宅區的土地上，按地積比設定樓層上限：
| 總地積比 | 最高樓層 | 新加坡植物園附近 |
|---|---|---|
| 1.4 | 5 | 4 |
| 1.6 | 12 | 10 |
| 2.1 | 24 | 20 |
| 2.8 | 36 | 30 |
| 超過 2.8 | 超過 36 | 超過 30 |
資料來源：市區重建局（URA），發展管制，組屋與共管公寓：建築高度（更新於 2026 年 6 月 7 日）。
其他管制措施可能設定較低高度，包括市區重建局（URA）建築高度圖則中的技術高度管制、街道區塊管制，以及保育或都市設計要求。若土地為混合用途區劃或非標準地積比，市區重建局（URA）在審核開發申請時決定樓層上限。
計畫在兩次檢討間的變動
依據《規劃（總藍圖）規則》第 4 條，當擬議修訂總藍圖之提案已呈交國家發展部長時，市區重建局（URA）將發布通知。經認證副本可在市區重建局（URA）中心查閱至通知截止日為止；異議須以書面向國家發展部（MND）常務秘書長提出，並須陳述理由，依據第 5 條。
最近 2 批涵蓋住宅用地的通知如下：
| 通知日期 | 地點 | 擬議變更 | 異議截止日 |
|---|---|---|---|
| 2026 年 10 月 23 日 | 樟宜路上段／樟宜上段連路 | 地積比 2.1 之住宅用地提高至最高 3.5；道路用地重新劃分為地積比 3.5 之住宅用途 | 2026 年 11 月 6 日 |
| 2026 年 10 月 23 日 | 斯林兵營坡／尼泊爾園／北波那維斯達路 | 白色地段與道路用地重新劃分為最高地積比 5.5 之「住宅首層設商業」；商業用地與道路用地重新劃分為最高地積比 2.0 之住宅用途 | 2026 年 11 月 6 日 |
| 2026 年 10 月 23 日 | 文禮道 | 地積比 2.8 與 3.0 之住宅用地重新設定為最高 2.8 或 3.2；部分土地改為開放空間與道路，道路用地重新劃分為地積比 2.8 之住宅用途 | 2026 年 11 月 6 日 |
| 2026 年 10 月 2 日 | 東陵路 | 地積比 2.8 之住宅用地提高至最高 3.5 | 2026 年 10 月 31 日 |
| 2026 年 10 月 2 日 | 布力蘭巷 | 地積比 3.0 之「商業與住宅」用地提高至最高 4.0 | 2026 年 10 月 31 日 |
資料來源：市區重建局（URA），2025 年總藍圖擬議修訂通知，日期為 2026 年 10 月 2 日與 23 日。
通知未說明變更理由。參照市區重建局（URA）高度表，樟宜路上段提案將使該土地由「最高 24 層」帶移至「超過 36 層」帶，惟仍須符合市區重建局（URA）其他高度管制。
對買家的意義
若買家為景觀付費，住宅與該景觀之間土地之區劃及地積比，所揭示者遠多於今日天際線。依據市區重建局（URA）指引，住宅旁地積比 2.1 之低層建築用地，可興建最高 24 層建物；若提高至 3.5，則該帶限高超過 36 層。鄰地較高之地積比亦允許當地興建更多樓地板面積。
鄰近擬議變更之業主有短暫窗口期回應。10 月 23 日的通知為期 2 週，異議須陳述理由。
僅供參考，並非稅務、法律或投資建議。請向持有執照的專業人士確認。
下一步
- 在市區重建局（URA）SPACE 總藍圖地圖上查閱該住宅及其周邊地塊，並記錄每塊土地之區劃與地積比。
- 使用市區重建局（URA）高度表將地積比轉換為樓層帶，並留意附近是否有保留地或白色地段（混合發展用地）。
- 在支付購屋選擇權（OTP）費用前，查閱市區重建局（URA）該區域擬議修訂清單，並在通知截止日前以書面向國家發展部（MND）提出任何異議。
- 瀏覽待售住宅並比較其周邊環境：https://proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy
- 請經驗證的產權移轉律師查閱該物業之規劃事項：https://proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance