摘要

根據《房屋發展商規則》（Housing Developers Rules），在新加坡購買新建共管公寓（condo）的第一步是支付至少 5% 購價的預訂費，以取得購屋選擇權（Option to Purchase）。開發商必須在選擇權日期起 14 天內交付買賣協議（S&PA）與產權文件，買家隨後有 3 週時間簽署，依據市區重建局（URA）的《買家指南》。簽署後，頭期款增至購價的 20%。後續分期付款則依工程進度支付，核發臨時入住許可（TOP）時需付 25%。

付款隨後遵循《房屋發展商規則》第 5 號表格（Form 5）的固定時間表：從簽約時的 20% 起，至 TOP 時的 25%，最後在法定完工證書時付清 15%。

對新加坡買家的影響

購買流程，一步步說明

步驟發生何事來源
預訂前開發商必須在收取預訂費之前提供強制性的項目與單位資訊URA
購屋選擇權支付至少為購價 5% 的預訂費《房屋發展商規則》，第 8 條
合約交付S&PA 與產權文件需在選擇權日期起 14 天內交付給買家或其律師URA《買家指南》
行使權利在收到合約後 3 週內簽署 S&PA，並支付頭期款餘額以達 20%；開發商可能允許自選擇權日期起最多 8 週完成該付款《房屋發展商規則》，第 11 條；URA《買家指南》
施工分期付款在 S&PA 所列的每個施工階段完成後到期URA《買家指南》
臨時入住許可（TOP）購價的 25%；付款後交鑰匙URA
完工開發商發出「通知完工」後 14 天內URA《買家指南》
移交後12 個月瑕疵責任期；開發商必須在收到買家通知後 1 個月內修復瑕疵URA

分層單位（strata unit）的 S&PA 遵循《房屋發展商規則》第 5 號表格，該表格設定此付款時間表：

階段價格比例
簽署 S&PA（含預訂費）20%
地基完成10%
鋼筋混凝土結構10%
隔間牆5%
屋頂或天花板5%
門、窗、電線與水管5%
車位、道路與排水溝5%
臨時入住許可（TOP）25%
法定完工證書15%

來源：《房屋發展商規則》，第 5 號表格（SSO）。部分款項在完工前需交由保管人（stakeholder）持有。

開發商必須使用規定的購屋選擇權與買賣協議；任何超出 URA 預批修訂的變更均需獲房屋管理官（Controller of Housing）批准，URA 指出。

退出所需成本

若未行使選擇權，開發商可能保留 25% 預訂費，並退還其餘 75%，URA 指南如此說明。一旦簽署 S&PA，風險便隨之升高。若任何款項在到期後超過 14 天仍未支付，開發商可視 S&PA 為已被毀約，並沒收購價的 20%。延遲付款亦需按 S&PA 所列公式計付利息。

您的分期付款去向

根據《房屋發展商（項目帳戶）規則》第 3 條，在 TOP 之前收到的每一筆分期款項（含預訂費），以及 TOP 時應付的款項，均須存入項目的「項目帳戶」（Project Account）。提款僅限於規則所列用途，且帳戶僅可在法定完工證書發出並完成所有銷售後關閉（第 9 條）。開發商亦可就同等金額取得銀行擔保並獲管理官書面批准後提款（第 10 條）。

URA 指出，擁有超過 4 個單位的項目需持有房屋發展商牌照。銷售牌照允許出售單位，而不銷售牌照僅允許施工。買家可透過 URA 的「一站式開發商門戶」（One-Stop Developers' Portal）查驗開發商牌照是否有效，URA 亦會公布土地銷售資格不符或銷售暫停的開發商名單。

現金、CPF 與印花稅

新加坡金融管理局（MAS）規定，在貸款估值比率（LTV）上限為 75% 的情況下，首套住房貸款的最低現金頭期款為 5%。若年期超過 30 年或買家年齡超過 65 歲，該上限降至 55%，且需以現金支付 10%。中央公積金局（CPF Board）指出，普通帳戶（Ordinary Account）儲蓄可用於支付頭期款、住房貸款及印花稅與法律費用，但須受使用限制。

買家印花稅（BSD）按以下比例徵收：首 S$180,000 為 1%，次 S$180,000 為 2%，次 S$640,000 為 3%，次 S$500,000 為 4%，次 S$1.5 百萬為 5%，超過該金額部分為 6%，IRAS 指出。額外買家印花稅（ABSD）則在此之上加徵：公民購買第二套住宅為 20%，第三套起為 30%；永久居民分別為 5%、30% 及 35%；外國人則為 60%。印花稅需在簽署後 14 天內支付，若於海外簽署則需在收到文件後 30 天內（在新加坡）支付；延遲付款可能招致最高達 4 倍稅額的罰款，IRAS 指出。賣家印花稅適用於在取得後 4 年內出售，且房屋購買日期為 2025 年 7 月 4 日或之後者。

範例：S$2 百萬單位

僅供說明，假設預訂費為 5%，首套住房貸款 LTV 為 75%。預訂費為 S$100,000，且 MAS 的 5% 最低現金要求意味著頭期款中至少 S$100,000 須以現金支付。行使選擇權需再支付 S$300,000 以達 20%，可來自現金或 CPF 儲蓄。若在簽署前退出，成本為 S$25,000，即預訂費的四分之一。在 TOP 時，S$500,000 將到期應付。買家若於簽署後違約，風險損失達 S$400,000。在此條件下最大貸款金額為 S$1.5 百萬。

常見問題

在新加坡購買新建共管公寓的預訂費是多少？根據《房屋發展商規則》第 8 條，至少為購價的 5%。

在預訂後我有多長時間可簽署？自收到 S&PA 與產權文件當日起 3 週內，開發商必須在選擇權日期起 14 天內交付這些文件。

若我改變主意會損失多少？若未行使選擇權，開發商可能保留 25% 預訂費。

僅供參考，並非稅務、法律或投資建議。請向持有執照的專業人士確認。

下一步

參考資料