摘要

任何人都可以查閱 HDB 組屋的成交價。建屋發展局（HDB）在 data.gov.sg 上的公開數據集列出了自 2017 年 1 月起按月登記的轉售價格，每日更新，截至 2026 年 10 月 27 日共包含 243,611 筆交易。對於私人住宅，新加坡國家發展部（MND）於 2025 年 1 月指出，市區重建局（URA）的交易電子服務採用產權備忘（caveat）數據及發展商提交的數據。

價格指數回答的是不同的問題。URA 與 HDB 的指數顯示可比住宅的價格在一個季度內如何變動，而非特定住宅的價值。只要您了解每個指數未涵蓋的部分，兩者在您設定或測試價格時皆有用處。

這對新加坡買方與賣方意味著什麼

HDB 組屋：轉售記錄

HDB 數據集中的每筆記錄提供月份、鎮區、房型、座號、街道名稱、樓層範圍、樓地板面積、組屋型號、租契生效日期、剩餘租期及轉售價格。HDB 未列出親屬間的買賣及部分股權的轉售，因為這些可能無法反映完整市場價格，且僅將價格描述為參考性質。

比較時有 3 個細節至關重要。顯示的月份是向 HDB 登記轉售的月份，晚於在購買選擇權中議定價格的時間。樓層以範圍呈現，因此同一區段內的兩間單位可能相隔數層樓。此外，樓地板面積包含任何購買的凹位、HDB 升級計劃下增加的空間以及屋頂陽台，這可能會扭曲每平方米的單價。

私人住宅：產權備忘及其缺口

根據 URA 對該指數的說明，URA 的價格指數基於在選擇權階段向新加坡土地註冊局提交的產權備忘。新加坡國家發展部（MND）指出，URA 電子服務使用產權備忘數據及發展商提交的數據，且所有權信息可在由新加坡土地管理局（SLA）管理的綜合土地資訊服務（INLIS）上查閱，無論是否已提交產權備忘。因此，未提交產權備忘的私人交易可能不會出現在 URA 電子服務中，但會出現在產權登記冊上。

指數測量的是什麼

指數數據來源方法基期
URA 私人住宅價格指數在選擇權階段提交的產權備忘（caveat）、IRAS 印花稅數據及發展商銷售數據分層特徵價格迴歸，以過去 5 個季度的交易量加權2009 年第 1 季 = 100
HDB 轉售價格指數按登記日期計算的季度平均轉售價格自 2014 年第 4 季起採用分層特徵價格迴歸2009 年第 1 季 = 100

資料來源：URA 與新加坡統計局在 data.gov.sg 上的數據集說明。

特徵價格法會調整已售住宅之間的差異，例如大小與位置，因此若一個季度內大型或市中心住宅的交易增加，指數本身未必會上升。

標題數字可能隱藏了不同區段間的巨大差距。URA 於 10 月 23 日指出，2026 年第 3 季整體指數上升 1.4%，而非有地住宅在中央區以外地區（OCR）價格上升 2.3%，核心中央區（CCR）上升 0.3%，其餘中央區（RCR）則無變動。HDB 指出，其轉售價格指數在 2026 年第 3 季為 202.5，較第 2 季下降 0.1%，連續第 3 個季度下跌。其初步估計曾為 202.4，下降 0.2%。

初步與最終數字

兩個機構都會在完整季度統計前發布初步估計，約 3 週後發布最終數字。URA 的初步估計基於截至上月中旬的數據，最終數字可能有所不同，因此在調整價格時應使用最終季度數字。

範例：將舊有交易更新至現值

僅供說明。 ProprKey 根據已公布的指數水平計算。

  • 一間在 2026 年第 1 季以 S$600,000 成交的單位，當時 HDB 指數為 203.4；若該單位完全跟隨指數變動，至 2026 年第 2 季指數為 202.8 時，其價值約為 S$598,200。
  • 一間位於中央區以外地區（OCR）的 S$150 萬共管公寓，若跟隨該區 URA 非有地住宅指數在第 3 季的 2.3% 漲幅，其價值將高出約 S$34,500。

單一住宅的變動幅度可能高於或低於指數。HDB 記錄僅提供樓層範圍，未提及朝向、景觀或狀況，這就是為何評估師會親自檢視住宅本身的原因。

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