摘要

根據市區重建局（URA）數據，2026 年第 2 季新加坡私人住宅市場中，轉售交易數量超過新建案銷售：轉售 3,813 戶，建商售出 2,141 戶（不含執行共管公寓）。轉售購置通常始於買方與賣方之間議定的購屋選擇權（OTP）。

地產代理理事會（Council for Estate Agencies, CEA）網站上的標準 OTP 範本將選擇權有效期保留為 2 週，除非雙方另有約定。一旦買方行使該權利，新加坡國內稅務局（IRAS）即視該物業為已購入，買方印花稅（BSD）須在 14 天內繳納。URA 於 10 月 23 日發布的 2026 年第 3 季最終數據顯示，非有地私人住宅價格較上一季上漲 1.0%，整體指數上漲 1.4%。

對新加坡共管公寓買方的影響

流程概覽

步驟發生事項時限
貸款核檢向銀行查詢可借貸金額支付任何訂金之前
核檢確認賣方、產權、核准用途及應繳費用支付選擇權金之前
選擇權支付選擇權金；賣方授予選擇權標準範本為 2 週，或依雙方約定
行使簽署文件並支付訂金選擇權到期前
印花稅BSD，若適用則加徵額外買方印花稅（ABSD）行使後 14 天內；若在海外簽署則為收到文件後 30 天
法律查詢（requisitions）律師檢查政府發展計劃是否影響該物業依約定，例如完成前 7 天
完成交易支付尾款並接收物業選擇權文件中寫明的日期

資料來源：URA 購置指南（2026 年 6 月 29 日更新）；CEA 買方核檢清單與 OTP 範本；IRAS。

在支付選擇權金之前

CEA 的買方核檢清單列出了資金交割前須確認的事項。請確認賣方身份與產權、土地權屬年期與面積，以及第三方設立的保留條件。接著檢查核准用途、未繳物業稅、管理公司（MCST）制定的維修費及管理費、賣方破產狀況，若涉及代理，則需確認其是否已註冊於 CEA。

URA 警告稱，買方在接收物業後可能須對未經授權的工程、增建或用途負責，因此請向賣方索取核准圖則，或從市區重建局（URA）購買規劃記錄。URA 指出，組屋及執行共管公寓（EC）的業主必須已滿足建屋發展局（HDB）的最短居住年限（MOP），方可購入私人住宅；非公民需獲得新加坡土地管理局住宅物業管理官（Controller of Residential Property）的批准，方能購入有地住宅。

選擇權與行使

根據 CEA 範本，買方支付選擇權金以取得購置權利。若未如期行使，選擇權即告失效，金額沒收歸賣方所有。若要行使，買方須簽署文件並支付訂金，金額設定為價金減去選擇權金後的百分比。

此乃 CEA 範本中業主自行交易的條款。範本將選擇權金、訂金百分比及完成日期留待雙方議定，允許以交屋時無人佔用（vacant possession）的方式出售，或受現有租約約束。代理與律師使用的表格可能有所差異，因此請核對您簽署文件上的數字。

印花稅：14 天倒計時

IRAS 在選擇權或銷售協議獲執行時即視物業為已購入，並將 OTP 行使日期視為購置日期。BSD 須於該日期起 14 天內繳納；若文件在海外簽署，則須於收到文件後 30 天內繳納。逾期付款可能招致最高達稅額 4 倍的罰款。BSD 須先以現金支付；公積金（CPF）儲蓄可事後報銷。

根據財政部規定，自 2023 年 2 月 15 日起，BSD 按較高者（價金或市場價值）徵收：首 S$180,000 徵收 1%，次 S$180,000 徵收 2%，次 S$640,000 徵收 3%，次 S$500,000 徵收 4%，次 S$1.5 百萬徵收 5%，超過 S$3 百萬部分徵收 6%。自 2023 年 4 月 27 日起，ABSD 對公民第二居所為 20%，第三居所起為 30%；永久居民分別為 5%、30% 及 35%；外國人為 60%；實體為 65%。

升級者應留意簽署順序。IRAS 指出，若新加坡公民名下無其他住宅，且先執行其組屋銷售的選擇權，則購入共管公寓時無需繳納 ABSD。

先行取得貸款回覆

對於首套住房貸款，若年期為 30 年或以下且於 65 歲前結束，銀行最高可貸至 75%，至少需 5% 現金；否則上限為 55%，需 10% 現金，新加坡金融管理局（MAS）如此表示。根據總償債比率（TDSR），所有債務的還款額上限為月收入的 55%。URA 建議在支付訂金前檢查貸款資格。

法律查詢與完成交易

根據範本，交易須以常規法律查詢獲得滿意回覆為前提，這些查詢主要顯示政府發展計劃是否影響該物業。若回覆不滿意，範本允許買方撤銷交易。雙方設定回覆期限及完成日期。

範例：S$1.5 百萬共管公寓

僅供說明。一名新加坡公民以 S$1.5 百萬購入首套住宅，銀行貸款年期為 25 年且於 65 歲前結束，估價與價金相符。

  • BSD 為 S$44,600（S$1,800 + S$3,600 + S$19,200 + S$20,000），須於行使選擇權後 14 天內繳納。不適用 ABSD。
  • 銀行最高可貸 S$1,125,000，即 75%。至少需 S$75,000，即 5%，以現金支付；其餘 S$300,000 可來自現金、公積金（CPF）或兩者兼有。
  • 若買方已擁有住宅，20% 的 ABSD 將增加 S$300,000。

常見問題

我有多長時間行使轉售共管公寓的選擇權？根據 CEA 範本，為選擇權日期起 2 週，除非雙方設定其他期限。

若我放棄交易，能拿回選擇權金嗎？依據範本不可。若選擇權失效，金額沒收歸賣方所有。

僅供參考，不構成稅務、法律或投資建議。請向持牌專業人士確認。

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參考資料