摘要

根據新加坡金融管理局（MAS）國內利率表，三個月複合新加坡隔夜平均利率（SORA）——銀行用於浮動利率房屋貸款定價的基準之一——於 2026 年 10 月 19 日為 1.25%。根據同一份表格，自 4 月以來，該利率在每個月底均上升，當時為 1.03%。

這仍低於 2025 年 10 月底記錄的 1.32%，也遠低於 2023 年 11 月底的 3.75%（MAS）。建屋發展局（HDB）優惠貸款利率自 2026 年 10 月 1 日至 12 月 31 日維持在每年 2.6%，中央公積金局（CPF Board）於 2026 年 9 月 22 日表示。

這對新加坡借款人的意義

SORA 如何影響您的分期付款

SORA 是新加坡無擔保隔夜銀行同業新加坡元現金市場中，上午 8.00 至下午 6.15 之間借款交易的成交量加權平均利率。MAS 於下一個營業日公布每日利率。 銀行並非以單一日的 SORA 為房屋貸款定價。SORA 配套採用一、三或六個月期間每日 SORA 的複合平均值，而全包利率則在該平均值上加上銀行的利差，MoneySense 表示。較舊的 SOR 和 SIBOR 貸款則以單日利率重新定價，在重設日可能突然變動。SOR 已於 2023 年 6 月 30 日停止，SIBOR 原定於 2024 年 12 月 31 日之後終止。 三個月平均值回顧過去三個月，因此隔夜利率的變動會逐步傳導至借款人。10 月 19 日，一個月平均值高於三個月和六個月平均值，這意味著過去一個月的隔夜利率平均高於過去三個月或六個月。

基準利率日期來源
隔夜 SORA1.32%2026年10月19日MAS 國內利率
1個月複合 SORA1.32%2026年10月19日MAS 國內利率
3個月複合 SORA1.25%2026年10月19日MAS 國內利率
6個月複合 SORA1.20%2026年10月19日MAS 國內利率
3個月複合 SORA1.03%2026年4月底MAS 國內利率
3個月複合 SORA1.32%2025年10月底MAS 國內利率
HDB 優惠貸款利率2.6%2026年10月1日至12月31日CPF 局

HDB 貸款或銀行貸款：比較的不只是利率

HDB 利率固定為公積金普通帳戶（OA）利率加 0.1 個百分點，公積金局表示，該 OA 利率在 2026 年 10 月至 12 月期間維持在 2.5% 的下限。銀行的浮動利率是基準利率加上銀行利差，因此應比較整體利率，而非 SORA 本身。 條款也有所不同。根據公積金局，HDB 貸款沒有鎖定期，提前還款也沒有罰款，且您可隨時轉按至銀行，惟須經銀行批准。一旦轉按，您便無法再回到 HDB 貸款。銀行配套通常設有一至三年的鎖定期，在鎖定期內還款或轉按可能須支付約為未償還貸款 1.5% 的罰款，此外還有律師費和估值費，以及津貼或回扣的追討。

固定利率或浮動利率

MoneySense 表示，固定利率配套在最初幾年維持利率不變，之後利率會轉為浮動。浮動配套則追蹤參考利率，例如 SORA、公積金 OA 利率或銀行的牌價利率，而該參考利率可隨時變動。銀行必須在更改您的房屋貸款利率前預先通知您，通常為 30 天，而物業貸款資料表會列明任何提前還款罰款。

重新定價或轉按

MoneySense 表示，重新定價是指轉用您現有銀行的新配套；轉按則是指將貸款轉移至另一間貸款機構。對於自住房屋，當您轉按時，金管局不要求符合總償債比率（TDSR）或房貸償債比率（MSR），但貸款機構本身的信貸評估仍然適用。對於投資物業，除非借款人承諾在最多三年內償還至少 3% 的未償還餘額，否則該等比率仍然適用。金管局對轉按的房屋貸款不設監管貸款與價值比率上限。 SORA 較低並不會提高您為新購買物業可借貸的金額。就 TDSR 而言，金管局要求貸款機構以 4% 或該貸款的「其後」利率（以較高者為準）計算住宅貸款的分期供款。

示例：25 年期 60 萬新加坡元貸款

僅供說明。 ProprKey 以固定利率計算的每月分期供款。1.5% 和 2.0% 利率僅為示例，並非銀行報價。

利率每月分期付款
1.5%約 S$2,400
2.0%約 S$2,543
2.6%（HDB 利率，2026 年 10 月至 12 月）約 S$2,722
4.0%（TDSR 測試的 MAS 下限）約 S$3,167

在這筆貸款上，1.5% 與 2.0% 之間的半個百分點，每月多出約 S$143。

常見問題

SORA 較低是否代表我可以借更多？ 不會。無論基準利率如何變動，貸款機構在計算 TDSR 的分期付款時，均以每年不低於 4% 計算。 我可以將銀行貸款轉為 HDB 貸款嗎？ 不可以。根據 MoneySense 和 CPF Board 的資料，HDB 組屋買家不能以 HDB 貸款為銀行貸款進行再融資。 僅供教育用途——並非稅務、法律或投資建議。請向持牌專業人士確認。

下一步該做什麼

  • 在申請新配套前，先查閱貸款資料表上的鎖定期結束日期和罰款。
  • 先向現有銀行索取重新定價（repricing）報價，然後如 MoneySense 所建議，比較其他貸款機構的全包利率和實際利率（EIR）。
  • 同時追蹤三個月複合 SORA 以及你的配套在其之上加收的利差。
  • 如果你持有 HDB 貸款，在再融資前，請權衡沒有鎖定期與銀行利率之間的利弊，因為這個轉換是單向的。
  • 諮詢經核實的按揭顧問或產權轉讓律師：https://proprkey.com/en/pros?segment=legalFinance
  • 對照你的預算比較房屋：https://proprkey.com/en/properties?segment=buyer&mode=buy

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