摘要
房東與房客若因押金、未付租金或損壞問題產生爭執，只要租約是針對住宅物業且期限不超過 2 年，即可向新加坡的小額索償法庭（SCT）提出申索。法庭受理的申索金額上限為 S$20,000；若雙方簽署同意書，上限則提高至 S$30,000。根據新加坡法院（2026 年 1 月及 4 月更新），申索必須在相關事件發生後 2 年內提出。
律師不得代表任何一方，個人提出不超過 S$5,000 的申索需支付 S$10 費用。結果往往取決於證據。在 JHQ v JHR [2026] SGSCT 17 一案中，房東扣留房客 S$1,750 的押金後被命令全數退還，因其未能證明扣除款項的合理性。其中一項缺失是該房間在租約開始時並無狀況記錄。
這對新加坡房東與房客意味著什麼
法庭可受理哪些申索
國家法院指南列明「關於住宅物業期限不超過 2 年的租賃糾紛」為小額索償法庭可受理的申索類型。目前的限制自 2019 年 11 月 1 日起生效，當時申索上限從 S$10,000 提高至 S$20,000，提出期限則從 1 年延長至 2 年。小額索償法庭亦獲得權力，可命令未付租金的房客搬離物業並支付欠款。
申索不得拆分以符合金額限制，且不得向新加坡境外的任何人送達。這對於租客已離開新加坡的房東尤為重要。若申索超過 2 年，則可能需在民事法院（如推事庭）提出，指南指出。
所需費用
| 申索金額 | 個人 | 其他實體 |
|---|---|---|
| 不超過 S$5,000 | S$10 | S$50 |
| 高於 S$5,000 至 S$10,000 | S$20 | S$100 |
| 高於 S$10,000 至 S$30,000 | 申索金額的 1% | 申索金額的 3% |
資料來源：新加坡法院，《如何提出及送達小額索償》（2026 年 1 月 21 日更新）。「其他實體」包括獨資經營、合夥公司及公司。
申索流程
申索需透過社區司法與法庭系統（CJTS）線上提交，並先完成預審評估。申索人必須在提出後 7 天內將申索書及諮詢通知送達對方。隨後雙方可嘗試電子協商，每方最多五輪提議；若雙方同意，亦可進行由法院調解員主持的電子調解。
若上述方式無效，法院登記官將召開諮詢會議協助雙方達成和解，並可將案件轉介至調解程序，包括社區調解中心。若仍無法和解，案件將提交小額索償法庭法官聆訊。法官可命令一方支付款項、執行工作或交還空置物業、駁回申索或裁定費用。小額索償法庭的裁決可像縣法院裁決般強制執行。上訴僅限於法律或管轄權問題，且須在裁決作出後 14 天內向縣法院申請許可，指南指出。
2026 年案件所顯示的問題
在 JHQ v JHR 一案中，房東將房間出租後，試圖扣留 S$1,750 的押金以抵銷 1 個月損失租金，並另索 S$800，用於地板刮痕、門上貼紙及空調保養，總計 S$2,550。房客則要求退還全部押金。法庭支持房客的申索，駁回房東申索，理由如下：
- 房間是否超出正常磨損範圍「取決於相對性」，而房東未能提供租約開始前該房間的照片或報告
- 房東無法證明貼紙是由房客而非前任租客所張貼
- 房東未按租約規定每季保養空調，且房客自行支付化學清洗費用
- 新租客在舊租客搬離次日入住，因此損失租金申索不成立
此外，租約亦給予房東 30 天時間從押金中扣除款項，但房東是在該期限屆滿後才提出申索。
僅供參考，並非稅務、法律或投資建議。請向持有執照的專業人士確認。
下一步行動
- 入住時，拍攝帶日期的照片並製作雙方簽署的財產清單，同時保留簽署的租約及其印花稅證明文件。
- 任何押金扣除款項須以書面列出，逐項說明，並在租約允許的期限內提出。
- 優先嘗試和解。若需提出申索，請準備收據、訊息記錄、照片及租賃協議為 PDF 檔案，如法院所要求。
- 在事件發生後 2 年內提出申索，並於 7 天內送達對方。
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